楼市迎变，世联深度解析集体土地建设租赁住房试点再扩容

世联价值研究院

—— 本文由世联价值研究院出品 ——

研究员原创

2019年1月16日，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。这意味着，通过试点实施方案的城市已扩大至18个城市[1]，省级层面则新增了江西、海南、山东、贵州，拓展至15个省市。

业界普遍认为，此次政策释放的信号非常强。随着《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）修法工作有序推进，后续集体建设用地改革的力度会更加强化，尤其是在“房住不炒”“多渠道保障、多主体供应、租购并举”“农村集体土地入市”等背景下，世联价值研究院（微信公众号：价值领地）认为，农村土地改革重点将首先在住房租赁市场上发端，后续则可能是共有产权住房，逐步实现农村土地入市完全的“同权同价”。总体而言，此番利好，在“限购”不敢松、政策不肯放的高压态势下，未来地产业的商业机会或可转向“集体土地建设租赁住房”。

集体土地

集体土地是指农民集体所有的土地，也叫做劳动群众集体所有的土地。我国法律规定，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。集体土地是中国土地所有制的一种形式。农村集体土地的所有权主体是农民集体，而不是集体经济组织。我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此，在现行法律体系下，集体土地未经国家征收，出让后，不得用于房地产开发等非农业建设，并且国家严格限制农用地转用建设用地。

集体土地建设租赁住房政策重点

“稳地价”“稳房价”“稳预期”

按照房价和地价的逻辑，房价的上涨必然拉动地价的攀升，在短期供需难以改善的情况下，极易造成快速涨价预期，从而进一步推高房价地价。2017年和2019年两次试点方案着重强调了“房住不炒”“建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度”，推出的试点城市既考虑了人口流入因素又考虑了房价上涨因素，比如，贵阳、海口虽非人口流入主要城市，但2018年房价涨幅居前10，也被列入试点。此次，自然资源部与住房和城乡建设部两部委在审批意见中明确提出，“尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。”因此，当集体土地建设租赁住房入市，其位置占优、开发成本低、租期灵活的优势，将有助于缓解供需紧张，使房价、地价涨幅平抑，稳定未来房价预期，实现2018年末住建部提出的2019年“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标，促进房地产市场平稳健康发展。

新增5试点城市十年月住宅租金统计（元/平米•月）

数据来源：世联EVS及WIND数据库

附：5城市中平均住宅租金*是福州，是*达到30元/平米•月的城市，其他由大至小分别为海口、青岛、贵阳、南昌。10年来，租金平均环比上涨*快为海口，达到了5.5%，其次福州5.3%，其他为南昌、贵阳、青岛，值得注意的是，青岛租金近十年表现*稳定，租金平均环比上涨仅为1.9%，甚至略低于我国10年CPI平均水平2.2%。数据反映出，沿海开放城市租金水平高于内地，尤其海口因有国际旅游岛和自由贸易港优势，租金从2009年的21元/平米•月一路上涨至2018年的35元/平米•月，超过了政治、经济实力远胜于它的青岛；相较南昌、贵阳两市，虽然南昌比贵阳经济略好，然而贵阳是一山地城市，平地少，城区人口集中，住宅供需趋紧，加之近年来大数据产业快速发展、宜居的气候和优美的城市环境，因而，租金优于南昌；因此，租金水平与上涨并非只与经济发展相关，还取决于地区的发展前景、宜居程度等因素。也因此，数据表明国家在确定试点城市，既考虑了人口流入、租金上涨还考虑了城市未来发展前景等因素。

新增5试点城市2018年月度住宅租金环比上涨示意

数据来源：世联EVS

附：5试点城市中2018年租金月环比涨幅基本在4%以内。其中，青岛4月份的租金涨幅为五城市中全年*达到5.08%；同时从周期上看，除贵阳外，其他四城在租金涨幅表现出典型的“金三银四”和“金九银十”现象，特别是青岛和福州，三四月和八九月的涨幅尤其突出，这也侧面反映出，青岛和福州的教育资源和人才吸引力要强于其他城市；贵阳租金跌幅*，其12月租金跌幅达到-3.75%；南昌租金为5城市中*稳定，全年环比涨幅未超过3%，跌幅也未超过1.5%。总体来看，沿海开放城市月住宅租金整体涨跌幅大于内陆城市，但内陆城市全年租金更稳定。同时，数据表明国家选择试点城市或也考虑了年内租金涨幅变化因素，比如青岛虽10年来租金表现稳定，但年内租金周期性涨跌*。

动态监测、规范管理

房屋租赁与买卖不同，其低值、分散、二房东、租客流动性强、多为私下交易且很少备案的特点，导致政府监管难度极大，尤其是城中村、小产权房的房屋租赁更是乱象重生，既不利于租金监测，更不利于社会管理。此次政策提到，“要落实试点城市人民政府主体责任，统筹推进试点工作，要将项目选址、开工建设、运营管理等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制，保护租赁利益相关方合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。”并同时强调要利用现代高科技手段，以及将租赁住房接入备案平台等方式，这些举措将使租赁住房在政府手里可监、可管、可控，使房屋租赁管理规范化。

鼓励金融机构参与，但须合规

2018年8月爆发的“租客莫名背贷”和杭州鼎家等8家长租公寓“爆仓”等违规乱象，使“租金贷”背上恶名；然而，“租金贷”作为一种金融工具，也切实降低了年轻租客的资金压力，应看到“租金贷”不是毒瘤，应使其良性发展。此次试点方案中的审批意见，特别提到“鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供‘租金贷’。强化事中事后监管，确保有序可控”。其意义在于，国家并非对“租金贷”一刀切，而是要加强引导，强化租客知情权。

面向刚需、建设保障性健康住宅

长租公寓的“甲醛”事件[2]，使社会开始聚焦于关注租赁住宅的“健康”问题，此次试点方案，强调“户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准”，就是要强调，集体土地建设租赁住房一方面是国家保障刚需不建大面积，另一方面则更加强调了租赁住房“低价并不等于低质”，必须保证入住人员的居家健康。

认真履行，实时报告，分级监督指导

此次试点方案还强调了“省级自然资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施工作的指导和监督，及时研究解决试点推进过程中存在的突出问题，按时开展试点中期评估和试点总结工作，形成报告报自然资源部和住房和城乡建设部。”并要求“试点城市要根据上述意见，认真组织实施试点工作，不得随意改变试点实施方案内容。试点中的重大问题，及时向自然资源部、住房和城乡建设部报告。自然资源部、住房和城乡建设部将适时开展调研、督导。”

集体土地建设租赁住房现状

据原国土资源部的数据，截至 2018 年 7 月，原全国13个试点地区已供应集体土地用于建设租赁住房面积达 330 公顷，总体来看，各试点地区有序推进的过程中，并呈现出一线远强于二三线的特点，表现在：一是一线城市进展较快，二三线城市进展较慢：如北京、上海在2011 年就开始了利用集体建设用地建设租赁住房试点，有试验基础和工作经验，两地目前已有一些项目建成运营，如北京的温泉351 项目、上海的联名雅苑项目等；其他城市的大部分试点项目则仍处于初期选址立项或施工阶段。目前大部分试点地区还都在选址立项阶段，已供应土地大部分处于施工建设阶段。二是一线城市需求大、金融等基础条件好：一线城市租赁住房需求较大，社会资金来源途径多，政府监管和服务能力也相对较强，而二三线城市则远不及。三是项目布局分化明显，一线比重大：整体上讲，已供应的建设租赁住房的集体建设用地，集中在住房供需矛盾大的城市，尤其是一线城市。这些城市人口净流入大，租赁住房市场需求旺盛。如北京已供应集体土地 204 公顷，占全部 13 个试点地区已供应土地面积的 62%，而肇庆市，属于人口净流出城市，住房租赁市场需求偏弱，市场主体参与积极性不高，开展规模较小，试点工作开展难度较大。

前景和展望

总体而言，随着集体土地上建设租赁住房逐渐在全国推开，世联价值研究院认为未来将在以下几个方面可期：

★ 18年房价领涨和重点人口流入城市将成为下一轮试点城市重点

根据国家统计局数据，18年12月新房和二手房同时位居房价领涨的城市：西安、呼和浩特、大理、昆明；以及人口主要流入城市中的深圳、苏州、东莞、无锡等并未列入试点；同时从两部委两次试点方案的内容来看，文件鼓励各地按照地方自愿原则，向两部委申请上报方案，两部委审核后列入试点，因此，世联价值研究院预测，以上几个城市，将可能在下一轮试点中，主动上报当地集体土地上建设租赁住房方案，并成为两部委第三轮试点的重要考虑。

★ 地方积极尝试创新、参与性高

此次，两部委只是向试点城市提出总的要求，具体方案则由地方政府提出，送交两部委审核批复；因此，地方政府在贯彻中央“房住不炒”“租购并举、多渠道保障”的精神指引下，会积极主动申请“集体土地建设租赁住房试点方案”；因为对于地方政府而言，集体土地建设租赁住房不仅有政治意义，而且还有很强的操作性，地方政府会积极探索和尝试各种创新手段。从已有的案例来看，也证明了这一点，比如，在用地方面，沈阳对试点地区采取用地指标奖励措施，奖励试点地区试点面积3倍～5倍的新增建设用地年度计划指标；在金融方面，以北京、郑州、合肥为代表，鼓励金融机构加大对住房租赁企业的信贷投入，支持国家政策性银行和部分商业银行提供一定年限内无息或者低息建设贷款或相关金融产品；在税费减免方面，以上海为代表，实行减免城镇土地使用税等。

★ 方案更加注重因城施测，一城一策

未来各地在具体实施集体土地建设租赁住房方案上，会更加注重因城施策，使之贴近本地实际和未来定位，比如，海口在指导思想中就明确：其试点方案专为建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港提供用地保障，因此其首期试点拟选择的地块条件是：基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域，特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部，或者人员较为集中的产业园区附近。贵阳则是以精准扶贫精准脱贫为背景，以“城乡三变”改革（贵州省全面推进农村资源变资产、资金变股金、农民变股东改革）为路径，以建设公平共享创新型中心城市为总目标。

★ 开发商，尤其专业服务机构将迎来全新挑战

集体土地建设租赁住房，作为一种全新开发模式，目前还没有成熟、成功的地产产品作为借鉴，因而，对于开发商而言是一种新品开发，对于地产专业顾问服务机构则是一项全新研究课题，双方都将迎来新的挑战。尤其需要注意的是，地产专业服务机构，其服务产品通常前置于地产商的产品开发，更须利用自身数据和智力优势，紧跟形势变化，深度研究与集体土地建设租赁住房有关的定价、估值、融资、策划开发等一系列实际问题，更好服务于地产开发商，为其提供*佳解决方案，避免项目风险，实现企业盈利增长。

总体而言，在当前房价高涨、人口流入、住房供给紧张的城市，推出集体土地建设租赁住房产品，将有效缓解供需矛盾，平抑地价、房价，释放市场信号稳住未来预期。同时，因其不受限购政策限制，地价相对便宜，开发合作方式多样，必然会在低迷的楼市中，吸引资本和开发商进入，试水这一地产新品。

另外，集体土地建设租赁住房，也为集体建设用地入市、“同地同权同价”打开了一条思路，将有助于破解我国土地制度中“城乡二元体制”的弊端；当然，同时也要看到，“集体建设用地建设租赁住房”试点突破了现有《土地管理法》和《物权法》的有关规定，如此单纯以文件、通知方式来允许和规范集体土地建设租赁住房，并非长久之计。今后，还必须相应加快《土地管理法》《物权法》及《城市房地产管理法》的修法，使之更加规范、具备操作性。

注：

[1]2017年8月21日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定“，确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。” 2019年1月16日，自然资源部、住建部发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，集体建设用地建设租赁住房试点城市已扩大至18个。

[2]据新浪网报道2018年1月份，37岁的王某入职阿里巴巴杭州总部。入职体检结果显示，其各项指标正常，身体没有任何问题。王某在杭州租住了自如的一套复式房子，今年7月份，其感觉身体不舒服，在医院检查后，医生告知其血小板减少，随后确诊为急性髓系白血病；7月13日，病情恶化去世。

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