“攀过高峰，跌落谷底”，用数据纵观厦门楼市

2018年12月18日，山东菏泽废除一年前发布的 “限售”政策，打响了楼市调控放松的*枪，几乎是在同时，广州调整了“限商”条款，珠海降低了“限购”门槛。（微信公众号：价值领地）放眼时下的中国房地产市场，“限贷、限购、限价、限售、限商”，对楼市调控的严厉程度，为史上之*。

厦门楼市现状

2018年12月

聚光灯对准厦门：2016年4月22日，保利地产以楼面地价25,838元/㎡竞得环东海域片区2016TP02商住用地，标志着一轮楼市暴涨的开始；2017年3月25日，厦门市推出调控终极大招“限售”政策，厦门史上*严调控期开启。2019年，厦门楼市将如何发展？通过梳理楼市相关数据，一同感受这一轮的涨跌起伏。

★ 土地供应不足问题突出，且持续存在。

根据统计整理数据显示，2012年厦门市商住用地出让总建筑面积300万㎡，为历史峰值，此后六年每年平均出让土地总建筑面积约155万㎡，供地完成率平均值为52%。2018年，厦门市商住用地出让14宗，出让总建筑面积139万㎡，供地完成率不足五成。可见土地供应不足问题突出且持续存在。

★ 地价平地起跳，难保摔跤。

2013年-2015年，厦门市商住用地楼面地价处于11,000元/平方米上下，地价水平总体保持平稳。时至2016年风云突变，楼面地价创纪录达到31,231元/平方米。2017年楼面地价开始明显回落，2018年楼面地价跌破3年周期的移动平均趋势线，剔除岛内湖里区两宗地，楼面地价21,743元/㎡，仅为2016年峰值的70%。

★ 岛外地价全面回落，低谷格局开启。

楼市涨跌，每一次土拍都牵动人心。在“限”、“控”、“房住不炒”的大背景之下，2017年下半年至2018年商住用地市场以低温模式为主。作为“主战场”的岛外板块，土地出让溢价率回落明显，同安、翔安两区楼面地价几近“腰斩”，民企不见踪影，地方国企、央企接连以出让底价（或接近底价）接盘，低谷格局开启。

★ 新房销售剧减，楼市亦步亦趋。

根据统计数据，2009年-2018年，厦门市新建商品住宅年均销售面积约295万㎡，2009-2018年，商住用地出让总建筑面积年均为271万㎡，新增供应略显不足。以正常周期1-2年计，2014-2015年平均新增供应总建筑面积155.5万㎡，2016-2017年销售面积逐年下滑，去化快供应不足是主因，量价分化凸显供给矛盾。2018年全年处于调控中，全年销售面积创十年*仅为72.71万㎡，在“叠墅”等产品成交比重提升影响下，成交均价处于结构性高位。与此同时，“降价”、“打折”、“促销”在2018年交替出现，曾经的“地王”则以低于楼面地价的预售价格入市，“地王”后遗症凸显，楼市紧随土地市场进入低谷。

★ 存量房“限售”来临，低量还有地量。

2016年，全年厦门市存量商品住宅月均成交套数4,316套，2016年4月，成交创历史纪录达到8,215套，此后从“一周一价”到“一天一价”再到“一口一价”，不断演绎着这一年的“疯狂”。直至2017年3月25日“限售”政策出台，2017年5月至2018年12月，连续17个月的低量徘徊，2018年全年月均成交套数1,418套，2018年月均成交套数仅为2016年月均的三成。

从2016年至今，厦门楼市可以说是“攀过高峰、跌落谷底”，从供给矛盾被引爆之后的量价高峰，到调控来临之后的地价腰斩与交易地量。在“限”、“控”、“房住不炒”的大背景之下，本轮调控对厦门楼市影响巨大：岛外地价大幅回落，新建商品住宅销售创十年新低、存量商品住宅成交持续低量。如果说厦门“限售”标志着开启*严调控，那么菏泽取消“限售”就显得意义重大。纵观近年来厦门楼市，以及坊间、业界对行业的感知，未来的钥匙依然掌握在政策手中。（微信公众号：价值领地）

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