蔡家，今年可能还是重庆楼市*火爆的地方

在销售套数上，蔡家板块是重庆2018年的*，一共卖了17000多套。也许有人觉得远，但平均每天大约有40多个家庭跑去蔡家刷卡买房！

2018年我在蔡家售楼部听到*多的说辞是：

1）我是两江新区，我这有自贸区，还有19KM江岸线、X个公园...

2）我距离礼嘉XX万方滨水商圈只有一个地铁站距离！距离国际会展中心只是过个桥，再过去两站路的距离，就是360万方大商圈！

3）我这比江对岸那些同档次的楼盘便宜几大千/平方米！

蔡家，卖点很清晰，打击江对岸的对手，说辞很犀利...中央公园和礼嘉都成了他的配套，一句“性价比”，俘获了大量北区的刚性需求用户。

这些“强势”的卖点，让蔡家成了2018年重庆*热销的区域。

2019年，可能还是他。

1、土拍的意义

一开年，蔡家上线了三块连在一起的优质土地计划拍卖！

这三块合计21万多方的土地意义在于：

1）差不多是位于蔡家的几何中心，位置比较优质

2）容积率1.5，规模刚刚好，摆明着是块“好胚子”，传说中的低密大平层是他的宿命

3）周边楼盘，比如斜对面的金科集美嘉悦，住宅总体均价差不多能卖到套内14000元/平，建面11500元/平左右，而这三块土地起拍楼面价约4500元/平，算的过来账，比大渡口有性价比多了！

我们知道，拍土地的意义无外乎

（1）间接明确土地所在区域的“价值”（土地价格高≈区域价值大）

（2）提振市场关注度和活跃度（热点区域的优质土地，往往会哄抢）

（3）如拍卖顺利，则提升区域投资开发者的信心

（4）购房者买房的辅助参考（地卖的好，买房也更有信心）

这三块地正在等待主人，2月1日，我们拭目以待。

开年放大招，蔡家无非是在说，2019，我还要当*。

会吗？

（来源于锐理数据）

蔡家目前的发展格局，比较清晰。

其一，中环快速路以北，围绕轨道蔡家站，有一些早期的项目，品质很一般，但基本生活配套成熟。

其二，中环快速路以南、兰海高速以东，是新住宅的热土，品牌项目汇聚，品质小区较多，但当前以大工地为主。

蔡家2019还能不能雄起，会不会依然火爆，有两个关键：开头讲的土拍是其一，其次就看重点项目。

如今蔡家市场的风向标楼盘应该是金科集美嘉悦。

几个因素：

（1）本土大佬金科似乎很看好蔡家，他在蔡家放了4个楼盘，集美嘉悦是目前*重点的项目

（2）项目规模很大，产品线丰富，从高层、洋房、平墅再到商铺，从2018年的数据看，他卖了23亿，这代表着凡是去蔡家看房的朋友基本都会去集美嘉悦瞅瞅。

因此，看集美嘉悦卖的好不好，大致就知道蔡家卖得怎么样。

金科目前在全国60多个城市有270多个楼盘，重庆是他的大本营，他在蔡家下了重注，4个项目总体量达到了260万方！

我一贯的思路：重庆地头蛇或深耕重庆的过江龙，才能把握好重庆这个多中心区域格局的发展脉络。重庆新区多，容易走偏。

民间不停的在争论哪里才是中心，哪里才会暴涨，很激烈，暂时也没分胜负。

其实开发商又何尝不是这样，他们必须研究透，因为动不动就是投10大亿+。跟着大品牌开发商，风险总会相对低一些。

2、项目解读

就集美嘉悦本身，有几个特点：

（1）产品形态

套内75-93㎡带装修小三居起步的品质刚需，但数量很少了

套内115-118㎡的森林平墅，小高层，纯板式，结构相当不错

套内114-122㎡的公园洋房

另外还有社区底商

这款森林平墅的户型，几乎挑不出瑕疵。

大约7㎡电梯前室形成了“外玄关”1梯1户，接近于私人电梯

带有仪式感的约3.4m深走廊式室内玄关设计

约7.6m阳台与横厅融合，将空间感扩大

四间卧室独立分区，私密性好

纯板式，前后通透，采光面很开阔

*关键，他的面积只有115-118平！总价又控制下来了

（2）价位

带装修高层的建面均价是11500元/平，假设除去装修部分计算，都快跟巴南一个价了，性价比还是不错。

洋房和森林平墅是清水，不同位置和景观面的价差比较大，具体去咨询售楼部吧。

（3）项目价值

1）环境

集美嘉悦位置不错，基本上是蔡家的几何中心。但我认为他*的价值应该是环境。

（楼盘总体规划效果图）

大公园（总面积大约150000㎡，相当于200个足球场）环绕，这使得集美嘉悦这个项目近似于是种到公园绿地里的房子

很多人陆续离开传统成熟区，到新区买房，无非就是追求更优质的住房，更优越的空气和环境。

所以，环境价值相当重要。

（这是网络图，仅用于示意）

假如你每天吃了晚饭出去散步，门前是这样的环境，会是什么感觉？

2）大盘

82万方的集美嘉悦，是蔡家为数不多的大盘。

按照当前的土地出让规律，3、4栋楼成一个组团的“豆腐块”楼盘越来越多，体量大的新楼盘逐渐稀缺。

“豆腐块”有利于城市交通，但我个人还是偏好大社区。

大盘的价值在于：

①更容易聚人气

②配套成熟更快

③生活居家氛围更好

④社区配套更丰富

以集美嘉悦正在销售的组团看，光羽毛球场，就有5个；小区内的景观绿地也会更多。

3）配套均好

就生活配套看，商业、交通，项目周边都有。

对面是总建面超过100万方的超大型城市综合体--佳程广场，虽然目前烂尾，但他是北碚政府重点招商引资去解决的项目，几栋楼主体已经完工，摆那里不解决就是丢人，所以这一点不用太担心，只会带来惊喜

小区内部有一定体量的沿街底商，隔壁中南楼盘规划有10万方集中商业。

交通上，目前的轨道6号线站点距离项目大约1000米，门前有已通车的公交车站，1站路就换乘了。未来规划有13号线站点，就在项目旁边。

蔡家板块的通勤便捷度，在未来几年会陆续打开。

（蔡家交通示意图 来源于网络）

教育资源的话，项目旁边还有一个教育用地，目前暂定名字为朝阳*蔡家分校；周边还有北碚人民*、兼善*、西大附中实验校等。

大品牌开发商、丰富的产品、优越的环境、规划完善的配套、性价比还行，这些因素加在一起，再加上楼盘规模比较大，就决定了此类项目会成为一个区域的风向标。

我一直以来的买房思路：盯着潜力区里面*的几个项目

他们是市场的风向标。

3、蔡家的2019

（1）新房放量大

在2016年以前，蔡家基本无人问津，属于边缘冷门板块。

还有人写信给政府信箱，问“我们蔡家怎么发展这么慢啊！”

转机来自于2016年岁末，龙湖、万科两巨头来了蔡家，加上6年来一直在这里深耕的金科再次发力。

其他知名发展商看到苗头，陆续跑步进场。

恒大、碧桂园，后来的阳光城、朗诗、中南等全国性开发商都进了蔡家。

配套上，红星美凯龙、西大附中、蔡家大桥等关键配套进入实质性阶段，都是重要利好。

蔡家相当于是从2017年才重新起步，如今他正值蓬勃期。

2018年拿了重庆销售*，2019年，蔡家这些新楼盘，还会热炒、发力。

（2）依然价格洼地

蔡家与礼嘉、悦来、中央公园、照母山等北区热点板块，直线距离都不到8公里。

均价的对比，体现出很明显的洼地。

对面20000元/平的，这里能16000元/平，对面15000元/平的，这里能12000元/平。

差不多的房子，差几十万，一辆BBA

2019年，我认为还会保持。

（3）潜力

蔡家已然成为了北区发展的必然，蔡家过后，还有水土，远处还有龙兴...

就连如今的蔡家可供建设住宅的优质土地，都开始稀缺。

据说，我开头提的那三块连在一起的优质土地，已经有十几家开发商报名，这个事，已经比较明了...

4、买房机遇与风险

如今为什么重庆要大力发展新区？

一是城市发展，必然需要扩容，二是生活水平提高，需要更好的环境。

所以，一个高潜力新区的理想状态是：人、城市、自然

得环境好。公园绿地、江河湖山、低密度、超大楼间距，这些环境属性得有；

（来源于网络）

得有生活配套。商业、*、轨道交通，一样都不能少，去传统成熟区通勤时间*在30多*，这些是城市属性；

有了这些，才会有人来！就是一个好的新区。

新区在发展过程中，有不确定性，也都需要磨练、养成，*终成熟，

就像2000年的观音桥，2003年的金开大道，2010年的照母山。

如今的蔡家，*的机会就是等待配套的利好，以及在开发商的相互竞争中，寻求以中低价位买入优质房源的机会。

在新区里，遵循买优质项目、买中心地段，例如集美嘉悦这一类的“风向标楼盘”，是不变的宗旨。

本文为商业评论

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