高架、拥堵配齐了！地王太心塞，开盘50天只卖掉1成！

作者：抛物线 | 编辑：夏明夜府

江北新区说：我是*近的未来；

江宁说：我是更近的未来；

而城东这里却慨叹：我是*近的“看客”；

所谓看客，坊间还有一个代名词，叫“吃瓜群众”。

利好来了，欢欣鼓舞，然后发现，这个利好对我就只产生了字面上的影响？

而其中一家楼盘卖得那叫一个惨……

NO.1|壹

略萧条！城东麒麟这家新盘，12月4日首开推出273套房，开盘50天，截止目前只认购34套，还有239套房源可售，整体仅去化1.2成。

嘤嘤嘤嘤，该楼盘还有353组登记客户，中签率89.5%，销许均价28000元/㎡。莫非是买房客户都赶着回家过年，才没来办认购手续？还是啥原因，我正百思不得其解中。

据乐居南京报道，12月4日首开，首开优惠500元/㎡，折算一下，总价减免约4.3-5.9万元不等，但当天仅去化10套左右。

那这么想来好像也不是太惨呢不是？毕竟在这50天另外还卖掉了20多套，数据不算太差？

但在麒麟板块，它不是*贵的，*贵的那家，精装逼近2.9万/平，也不至于这么凉凉。、

该项目前身是麒麟G46地块，2015年10月以楼面价8260元/㎡被卖出，当时也是麒麟地王，同年，河西中部地王地价才2万多嘛~只不过，8000这个数字很快在2016年被陆续刷新了。

我现场实探，似乎找到了一些玄机，先分析下外部客观环境。

周围破旧+高架，确实是较严重的减分因素。

该项目周围为麒麟门的老配套，房屋略老旧，想象空间不足，周边*近已交付的商品房小区为麒麟山庄、东郊小镇，算得上是麒麟门“二难”。如果是工作日出行的话，那拥堵场景，实在蓝瘦到想哭……没办法，谁让偶们是位处交通要道呢！

再来看下，该楼盘与高架距离多在100米范围内，*近一栋与高架仅有50米，这楼间距也比较感人。虽然，开发商承诺后期会在楼栋前面建造绿化隔离带，但对高层住户基本没有作用，噪音和粉尘干扰无法杜绝。

当然，周围环境问题不是这一家楼盘要面对的，在它一街之隔的麒麟门地王盘也要面对这样的尬境。

2017年7月，麒麟G35地块经过118轮竞价，*终被华发以总价17亿拿下，总建筑面积约13.28万㎡，需现房销售，且开发商须配建11000㎡保障房，折合楼面价20229元/㎡。

如果前一家老地王卖2.8万/平都这么吃力的话，不知道新地王压力大不大呢？不过人家现房销售，一时半会儿还开不了盘，只能哼哧哼哧的先把房子建起来。

当然，高架盘并不代表一定会卖得差，南京的河西、南部新城很多高架盘，反而价格一点都不低。又想交通方便，又想没高架，似乎不太能两全其美，住天上吧？

NO.2|贰

说回这家开盘50天只卖了1成多的老地王吧，其产品户型设计，出现了一些反差。

86、89和96㎡户型结构基本相同，面积存在差异。单独拿86平来说，做了2房？正对着厨房和卫生间的次卧，约莫只有主卧一半，目测会比较鸡肋。

109和117㎡户型结构基本相同，面积存在差异。以109平为例，虽然做到了三开间朝南，但是过道比较狭长，厨房也不容易2个人同时操作，储藏室还挺突兀的，这个面积段在其它楼盘做个正儿八经的三房没问题吧？

户型上是有尴尬的，如果不能改造，那住着是不太爽的；如果可以改造，是开发商改造还是业主自己二次装修，这还是个疑问。户型给人的感受是客厅很傻大，但房间整体都比较小，不太实用，还有储藏室的设置，也挺奇怪。（或许是我太土了，只惦记着卧室大不大）

再来看看总价，基本上在230-328万之间，是这周边的CEO盘没错了。

我在链家上查了一下，周围二手房成交价普遍在2万出头吧，从近期成交数据来看，总价在150万-200万之间居多。对于资金紧张，又在城东上班的人，过渡的选择还是挺多的。

老地王盘一下子飞跃到200万以上，能接受的客群减少也是正常的！

NO.3|叁

那么，有人要问了，近期麒麟板块不是释放了好几个利好吗，就对楼盘销量没有提升吗？不过，从较大程度上来看，这里真是“好处都是别人的，我们汤都不容易喝到。”

是不是把我们麒麟门给遗忘了呢？好像是的。

麒麟板块*新的一个消息，是京东云签约*麒麟高新区。

签约仪式上是这样描述的：麒麟高新区以建设国家创新型经济示范区为己任，携手京东云打造京东云智能产业华东区域总部，共同推进实施“3个1”计划——即1个创新总部、1个集聚中心、1个服务中心，引入人工智能、数字经济产业相关数据、技术、人才和资金等优势资源，全面落地京东集团生态资源。

麒麟高新区是哪儿呢？

规划上写到：麒麟高新区处主城东部，区位条件优越，山水环境优美，北接仙林大学城，南连江宁大学城，绕城高速公路、绕越高速公路等多条快速交通干线汇集，外部交通条件便捷。

规划范围东至东麒路，南至石杨路，西至运粮河一绕城公路，北至天麒路，总面积9.16平方公里。也就是差不多现在的麒麟科创园，但这个称号现在不怎么提了，现在叫高新区。

1月11日，麒麟喜迎贵族*——南京莱爵公学，位于麒麟科技创新园运粮河以东、启迪大街以北地块，占地面积106255.85㎡，建筑面积103870㎡，是莱爵公学创办的该校史上*所中国分校，也在科创园。

还有去年的一条消息，中国科学院南京分院、南京市科技创新投资有限责任公司拟在麒麟科创园东片区天泉路以南、滨河路以东地块建设“中科院南京分院麒麟科创园”项目，用地面积263.85亩，规划总建筑面积约41万平。

NO.4|肆

现在整个麒麟都卖到了2.8万/平、2.9万/平，买房人可能也有各自的选择吧！

*后，我们得出一个结论，麒麟门和麒麟科创园，是两个板块。宁句城际确实是经过麒麟镇的，这个利好你科创园可不能夺了去！宁镇扬一体化的东风，总归还是从麒麟门往东吹的吧！

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