2018楼市彩蛋：660万起坐拥首都三环洋房！

临近年底，北京楼市迎来大彩蛋。

明天，一直低调蓄客的九龙仓西局项目（案名“西城天铸”）就要开盘入市了，以660万起的总价入住2000万起的高端豪宅片区，这种机会对购房者而言绝对是千载难逢。

自2017年9月21日拍地那刻起，九龙仓西局项目一直备受市场关注。当时百年港企九龙仓经过38轮的报价，以62.6亿元+16%自持比例拿下该地块，溢价率49.05％。

拍地执行的北京的限竞房政策（限房价、竞地价），同时执行“90/70”政策（90平方以下的户型占整个项目的70%以上），销售均价限定为77800元/平米，且*销售单价不得超过81690元/平米。

聪明的购房者都明白，西城天铸是北京楼市典型的限竞房政策时代下的福利产物。

首先，地段相当优越，地块属性干净。

从北京大的区域格局看，西城天铸位于西三环丽泽板块，项目东南侧过三环就是丽泽金融商务区。

丽泽金融商务区在北京新总规中被定位为新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，将重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态。

陈吉宁市长在2018年年5月29日的2018金融街论坛年会曾表示，丽泽金融商务区将着力打造新型金融功能区，与金融街一体化发展。他在会上还举了一个例子，说上世纪80年代以来，在伦敦金融城附近，金丝雀码头已经发展成为新的国际金融功能区。

而在2018年10月下旬的一次公开论坛上，丽泽商务区管委会相关负责人就明确表示，丽泽金融商务区对标的就是伦敦金丝雀码头，两年内必将强势崛起。

今年下半年以来，明显感觉到丽泽金融商务区的地位显著被拉升，有关丽泽金融商务区的利好消息一波接一波地涌来。

中国铁路设计集团发布的北京市轨道交通新机场线二次环评公告现实，将在丽泽金融商务区北区建设一座城市航站楼，可实现值机和行李托运功能。这意味着丽泽金融商务区将成为名副其实的“新国门”，将有力带动区域发展，全面提升丽泽金融商务区的国际范儿。

据悉，目前丽泽金融商务区已引进企业近500家，其中新兴金融业企业超300家。

而丽泽金融商务区距离北京金融街只有约5公里。也就是说，西城天铸处在北京金融街与丽泽金融商务区“金融双核”的加持下，百万金融精英在区域汇聚，必然催生对高端居住配套的需求，这也是西城天铸的增值潜力所在。

另外，从区域交通通勤看，西城天铸距离地铁9号线、10号线换乘站六里桥站仅约800米，步行约10*即到。同时紧靠西三环，距离京石高速直线距离也不过600米，开车出行也十分便利。

而且难能可贵的是，西城天铸地块属性纯净，不配建保障性住房，除了少量的派出所和托老所面积外，全部为商品住宅。

其次，高端区域被限价，项目价格极具诱惑力。

西城天铸外观效果图

西城天铸周边以低密高端项目为主，其77800元/平米的销售均价与周边二手房相比出现了明显的倒挂。

比如北侧的保利百合花园，2007年建成，据链家网*新数据，其小区二手房*新均价为82129元/平米；次新房西宸原著小区均价126290元/平米。

从周边新房项目看，这两年新开楼盘全部定位为高端住宅产品，比如招商中国玺、华润昆仑域、懋源钓云台等，大面积高总价，基本在2000万+的水平。

这意味着，在这个高端片区内，西城天铸这个总价660万起的项目，是限竞房政策“福利”下极其宝贵的入主菁英片区的“优惠门票”，而这种机会不是什么时候都有的。

再次，90平米新房极度稀缺，西三环绝版。

据悉，西城天铸项目总建面约17.66 万平米，由5栋多层、2栋小高层和2栋高层构成，共988 户，另外还配有一个托老所，一个派出所，属于低密洋房社区。

从楼间距看，一般洋房社区的楼间距基本在30 米左右，而西城天铸达到了40 米。社区中部8、9 号楼间距达到95 米，周边2000万总价的豪宅也几乎没有这么大的楼间距。

从生态环境看，项目东侧紧邻约20 万平米市政绿地，项目社区内部因为有楼间距优势，也设计了约1.8 万平米的社区公园绿地。这在*的三环是很难得的。

从产品设计来看，项目70%的产品为90平米的两居和三居，30%的产品为160～180平米的四居，得房率*可达86%

据悉，项目70%为90平米以下的精品两居、功能三居户型，这种户型面积本身就是一个非常大的卖点，因为区域内已经多年没有小户型新房入市，西城天铸项目等于填补了区域市场空白。

地产锐观察认为，在北京四环不再新增商品住宅用地的背景下，加之自2015年至今四环内仅成交约10宗住宅用地，未来北京四环内将全面进入二手房时代，这进一步凸显了西城天铸的稀缺乃至绝版属性。

因为北京限竞房绝大部分都执行90/70政策，开发商多有抱怨，认为在这样的规划条件下很难做出好产品。但开发商九龙仓发展于楼盘密度远高于北京的香港，面积和空间对香港开发商来说从来都不是问题。

北京楼市整体也正处于调控的低迷氛围中，年底，位于西三环优越地段的西城天铸，以极具诱惑力的低总价入市，会不会给北京楼市带来翘尾行情？

12月23日开盘见分晓。