中央经济工作会议房地产的三点变化

2018年中央经济工作关于房地产的*变化。

是房地产不再成为单独的一个主题。

而是出现在加强保障和改善民生项里。

这几年的中央经济工作会议里，

2015年底提出去库存。

2016年底提出平稳健康发展。同时提出了房住不炒的定位。

2017年底提出多主体供应。

到了2018年，把房地产放在民生事项里，意味着调控的效果初步有效，也意味着中央层面上不希望大涨的方向。

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

关于房地产的第二个变化是因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任：更加强调了城市政府的责任。

2017年的表述是分清中央和地方事权，实行差别化调控。

意味着城市政府可以根据每个城市不同的情况加以政策调节，事实上赋予了城市政府根据实际情况把取消限价、取消限售等作为选项。

关于房地产的第三个变化是完善住房市场体系和住房保障体系。

完善市场住房体系，需要释放市场正常的需求，允许消费驱动的房价上涨。完善住房保障体系，是多主体供应的延续性，更强调的是政府帮助解决低收入市民的居住问题。

完善市场住房体系和住房保障体系，允许一些限制性政策的逐渐离场。

在中央经济会议召开之前，山东菏泽取消限售，实际上也符合中央经济会议当中对于房地产的定位。因为限售是一种市场扭曲行为。

当然限价也是扭曲的。

需要注意的是，并不是所有城市房价的下跌都是政策原因。

一些城市取消限售之后还要跌很久，比如山东菏泽说如果不取消限售菏泽市民没房子买，可能与事实恰恰相反。

就上海而言，个人意见是上海楼市的下跌主要是政策控制的结果。

官方媒体没有报道或者没有更透明的数据来指出上海房价其实跌幅已经很大。

2018年的年底，上海不少新房不限价了。或者可以说，上海的新房里限价早就不是主流了。

想买房的市民其实有更多期待，比如普通住宅标准，比如单身是不是可以有购房资格，比如无房不认贷等等。

这些政策能否调整和房价涨幅预期有关系，因为如果放松后涨幅过大不符合政策导向。

2011年上海的官方文件曾经公布过合理涨幅的标准：

2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。

社会保障方面，上海自2017年以来做得都不错，2017年租赁用地大量供应，2018年供应量也不小，*近张江及泛张江板块挂出了6块地，上万套租赁房。

商品房市场方面，不再打击房价之后，上海的政策空间也比较大。

如果给市场以自由，上海主力价（200-500万）的房子在3年内出现一次远远超过收入涨幅的概率其实是大的。

*重要的原因就是2018年的下跌幅度太大了。

匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，8年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。

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