2019年长沙土地市场透析：降温、降价、流拍或成常态！

观点提要

今年下半年开始房企融资难度陡然增大，销售去化率逐步降低，市场预期从卖房市场已然转向买方市场，导致土地流拍成为常态，预计明年将进一步蔓延。

谨慎拿地已成为当下各房企的坚定判断。即使是龙头房企，对于利润要求和风险把控的谨慎程度也在明显加大。

楼市下行仍将持续，预计至少到明年3-4月份才能真正“见底”。

基于市场情况与“低房价”目标，明年长沙或将适当下调土地招拍挂起步价格。

现状：土地流拍潮蔓延全国

2018年，是近六年中国土地市场流拍*多的一年。

无论是北上广深，还是武汉、杭州、南京等二线城市，土地流拍都成常态化。据中原地产研究中心数据显示，截至2018年11月，一二线城市住宅土地流标282宗，同比增长143%，且是近6年来*纪录。其中，北京和广州土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而2017年北京全年仅流拍了3宗。

12月19日，深圳宝安区尖岗山的住宅用地开拍。出乎意料的是，现场竟无一开发商申请，惨遭流拍；

2018年11月26日，北京顺义一宗地块因无人报价提前撤牌；

2018年7月23日，上海市中心杨浦区内环内，一幅住宅用地流拍！业内表示“非常罕见”！

2018年7月10日，广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段两宗地块流拍，从2017年7月开始，两宗地块单独挂牌多次，但均惨遭流拍。

图：2018年流拍土地分布（截至2018.8.20）

回到2018年长沙土地市场，625新政后土地溢价率直线下跌，市场持续低迷。住宅用地流拍、低溢价率也成为了长沙土拍的常态。据好房子网统计，今年长沙有九宗地块流拍，其中4宗为限价地，甚至不乏纯住宅用地。

2018年1月4日，长沙土地市场*拍：高新区[2017]长土网061号土地和雨花区[2017]长土网062号土地双双流拍。

2018年8月1日，[2018]长沙县033号、[2018]长沙县034号两宗姊妹商业用地流拍。

2018年8月17日，[2018]望城区011号限价地流拍。

2018年8月23日，雨花区圭塘街道[2018]长沙市052号纯住宅用地流拍。

2018年11月27日，岳麓区[2018]长沙市078号纯住宅限价地流拍。

2018年12月12日，长沙县[2017]网挂69号、70号姊妹地块流拍。

湖南中原数据显示，2018年1-10月，长沙经营性用地流拍率达25.2% 。与此同时，长沙内五区经营性用地成交楼面价3469元/㎡，下跌10%。

（数据来源：克而瑞）

从竞拍次数来看，2018年内五区土地溢价竞拍*多仅77轮，*17轮，远低于2017年的150轮和36轮。此外，2018年长沙土地市场成交*溢价率为48%，也远远低于2017年*溢价率172%。

明显可见，经过2017年的疯狂后，2018年房企拿地热情已经迅速消退，土地流拍潮正在深度蔓延。

房企：预期转向资金紧张，还敢抢地？

相比于早两年高杠杆凶猛拿地，如今房企们突然如此谨慎的背后，其实是资金紧张与利润微薄”的现实。

近日，一份各大开发企业对于下半年房地产市场土地投资策略对外曝光，谨慎拿地已成为当下各房企的坚定判断。根本原因在于未来一年将是房企债券到期高峰，部分资金链紧绷的房企只能收缩战线、出售资产，转型求生存。

克而瑞研究中心*新研究数据显示，今年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%，已经创下2015年以来单月融资成本的*水平。特别是境外债融资，房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

（数据来源：湖南好房研究院）

据湖南好房研究院的数据显示，2018年三季度，长沙（不含浏阳）房地产开发投资总金额达338亿元。其中，住宅投资总额212亿元，同比2017年上涨31.4%，持续维持高位。而于此同时，三季度全市新开工面积大幅下滑，其中住宅新开工面积环比减少近四成，同比减少近三成，创一年新低。

湖南好房研究院分析认为，招拍挂地价上升与开发成本上涨，是导致近期长沙开发投资额持续增长的主要原因。

（数据来源：湖南好房研究院）

地价上涨，房企拿地也更加“艰难”。据长沙某房企投发负责人透露：“集团规定拿地必须得有10%的利润，在限价背景下，长沙招拍挂市场基本'无地可拿'，地太贵了，实在是算不过帐！”

*为鲜明是，2018年5月份*拿下天心区[2018]长沙市025号，楼面价8135元/㎡，住宅限价9900元/㎡，操作空间仅1765元/㎡。即使有商业产品溢价作为对冲，但也注定很难赚到钱。

2019年，随着市场下行、融资成本增加、囤地套现模式的难以为继，即使是龙头房企，未来对非优质地块的积极性也将明显降低，利润不达标的地坚决不拿，拿地策略将继续保持理性。

楼市：“触底”的时间还没到

在持续高压调控之下，从今年三季度起，长沙楼市大量新盘开始集中入市，开盘去化率一路下滑，供求关系逆转，逐步进入“买方市场”。

（数据来源：湖南中原）

据湖南中原数据显示，即使“开盘特价、*分期、全民转介”等营销手段重出江湖，长沙楼市整体开盘去化率仍持续下滑，11月开盘去化率仅64%，已降至近一年*值。

刚刚结束的中央经济会议上，再次强调“房住不炒”房地产市场整体基调，引起社会的极大关注。而近期，多位政企高管、行业专家也都表达了对2019年经济与房地产的预判，普遍不太乐观。

建设银行董事长田国立在12月23日的演讲中公开宣称：现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是高位接盘了吗？ 经济学家马广元此前表示，2018、2019年是房地产*困难的两年，明年楼市量价齐跌是大概率。

有长沙业内人士分析，“一方面，早前高位接盘的‘地王’项目去化难，以后的日子估计不好过。另一方面，近期长沙首开的两个限价项目亦去化不佳，限购之下客户数量也已被大量稀释。”

无论是市场预期，还是销售表现，楼市下行的轨迹都有可能继续，预计到明年二季度，如果没有政策松绑的支撑，楼市去化率或将出现近两年的“历史性冰点”。

前瞻：低房价！土地价格或下调

从2017年318到2018年“625”，长沙对楼市的一系列严厉调控，力度堪称“全国*严”。据说，某热点二线城市前一阵子召集开发商开会。现场叫苦连天，呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后，会议主持人不耐烦地丢了一句：“再吵，我们就向长沙看齐。”顿时，会场鸦雀无声。

（湖南日报《晨风》评论部分节选）

近日，湖南日报《晨风》再次发布系列评论，为长沙楼市调控成果点赞：稳住的是房价，得到的是民生。现在，长沙房价的洼地、民生的高地，已嬗变成了吸引人才、集聚产业的“磁场”。

同时《晨风》还指出，从土地财政的惯性思维中走出来，从高房价导致贫富差距拉大的现象中走出来，从一部分利益群体绑架和围猎中走出来。

显然，结合现有的调控政策情况和市场表现，长沙在维持“低房价”、让利于民的发展方向将不太可能发生明显逆转，甚至为了推动产业引入，制造业发展而不惜进一步弱化土地财政的分量。

如此而言，这也将意味着2019年长沙土地市场将面临偏冷局面，出让土地价格、溢价率都将有可能进一步下行。

文：马斯峤、牛蕊

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