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2019年楼市:迎来小确幸

来源:地产锐观察   发布时间:2018-12-28 00:00:00


12月24日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,这是全国住建系统的年会,既要总结当年的工作得失,也要对下一年的大政方针进行定调。

我们看到,“稳地价、稳房价、稳预期”被列为2019年住建部重点抓好的十大工作之首,接下来也会作为各地住建部门制定并落实2019年楼市差异化政策的总纲。

怎么理解其中的含义呢?2019年的楼市走向又会是什么样子呢?

今年和去年全国住建系统年会定调

01

北京楼市迎来冬天里的“一把火”

年关临近,北京楼市出现了翘尾行情。据诸葛找房数据研究中心监测,上周(12月17日-12月23日)新房、二手房成交量环比双双出现了上涨。

目前北京楼市已经形成了清晰的市场格局:

1、以限竞房和共有产权房为主的中低端市场占据主流。

据克而瑞数据统计,目前北京入市限竞房共31个项目,已推出房源19300多套房源,且今年成交的61宗经营性土地中,有共有产权11宗、限竞房38宗。

2、自第四季度开始,高端住宅陆续放开预售取证,且从开盘售卖的情况来看,去化情况都不错,个个表现不俗。

比如,近日开盘的中粮天恒天悦壹号项目叠拼新品——天悦壹品墅,4*劲销10亿,给寒冬中的北京楼市添了一把火。截止目前,销售业绩为24.65亿元,位列北京市7万+豪宅销售榜首 。


天悦壹品墅样板间

02

一二线城市楼市向好,但仍考验产品力

国家层面已经定调2019年楼市以“稳”为主,但预计不同类型的城市仍然会呈现不同的走向。

地产锐观察认为,此前多年大规模实行拆迁和货币补偿的三四五线城市,房价短期上涨背后的推动力如果没有产业发展和人口流入的支撑,预计2019年楼市形势依然会低迷不振。换句话说,地方政府想做到“稳”楼市很难。

而在本轮调控期强行被限购限贷限售等政策压制的一二线城市,包括都市圈周边的有人口基础和产业特色的三线城市,2019年楼市成交量价行情会比2018年转好。

但即便如此,在楼市转为买方市场及供给量放大的竞争面前,产品力仍然是决定2019年开发商在销售端过得好不好的砝码。尤其是高端住宅对应的是改善型置业需求,购房者对产品力的要求更高。

天悦壹品墅样板间

03

购房者角度,“产品力”看哪些元素?

那么,从购房者的角度来看,“产品力”有哪些特别注重的元素呢?我们以2018年逆势创下热销佳绩的中粮天恒•天悦壹号为例来解读下。

其一,品牌光环。

购房者选房时,特别是高端改善型置业者,首先要看的就是楼盘的开发商是谁,这相当于*个买房的“准入”标准。

中粮天恒•天悦壹号由两大知名房企联合开发,天恒集团负责操盘。

中粮是世界500强,国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一,足迹遍布北京、上海、深圳、成都、沈阳等多个一、二线城市。

天恒集团是北京市西城区老牌国企,2015~2018年在北京突飞猛进,从2015年的十盘联动到如今已经形成一城28盘的格局。

天恒在北京已经打造了天恒•半山世家这样的*别墅,同时有长达多年的四合院修缮实践,这些都为其打造内城院落别墅积累了经验。且天恒一直强调“用心筑就城市的幸福”的理念已经在购房人群中树立了口碑。

交通区位图

其二,地段光环。

地段决定价值&增值,也决定入住后生活的便利性与宜居性。

首先,天悦壹号位于北京四环,这个维度已经决定了它的稀缺性及增值潜力。2018年4月份,北京市规划国土委发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,明确北京四环限制住宅用地供应,四环高端住宅用地断供已成事实。

其次,天悦壹号也属于地铁盘,自住投资两相宜。位于地铁4号线新宫站南800米,坐地铁可*北京西单商圈及金融街。自驾出行也很便捷,从槐房西路往北到南四环2.8公里,往南到南五环3.2公里,离京开高速直线距离1.8公里,可以直接到达南二环。

再次,生态环境和商业、教育、医疗配套成熟。

目前,丰台区正在系统谋划南中轴地区的规划建设工作。其中就有正在进行的南苑万亩森林湿地公园。

南苑万亩森林湿地公园位于四环路以南至南苑机场,面积约15.6平方公里,涉及南中轴长度约3公里,相当于1.5个奥森公园。南苑森林湿地公规划绿地及水域9.11平方公里(约1.37万亩),构建以绿为本、林水相依的绿色生态空间,为市民提供亲绿、亲水的休闲场所。

据了解目前,已拆迁地上建筑物113.2万平方米,形成7500亩绿地,南苑万亩森林湿地公园初具雏形。

项目周边还有槐新公园、世界花卉大观园、世界公园、花香公园、海子公园等12大公园环伺,2公里外就是占地2200亩的国际足球小镇;一路之隔就是建面23万㎡的槐新万达广场;

另外项目北侧还有正在规划建设的槐新大悦春风里。据了解,首批大悦春风里项目共有4个,分别是北京槐新大悦春风里、北京大兴大悦春风里、青岛大悦春风里和苏州大悦春风里。其中,北京大悦春风里项目分别位于大兴区和丰台区,预计首批大悦春风里项目将于未来两年落地。

大悦春风里与大悦城不同,项目将瞄准的是“25-45岁年轻及成熟中产阶级”。以区域生活为中心;主打生活及延伸为主的高性价比、高频次消费业态,包涵餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活方式类业态、体验式业态和零售类业态,满足*生活需求。

毗邻北京航天总医院、北京博爱医院、新天坛医院等多家三甲医院;项目周边有蓝天双语艺术幼儿园、新官*、南苑*等多所教育配套,同时天悦壹号还自持一块教育用地。

天悦壹品墅样板间

其三,产品光环。

购房者对于产品品质的关注,比如建筑质量、建筑风格、户型设计等都是基本面,*打动人心的则是居住的人性化需求。从天悦壹品墅可以看到有几个购房者非常看重的方面。

1、全家庭型空间设置。天悦壹品墅叠拼产品设计为“2+2+2”全家庭型成长空间,满足“三代同堂,六口之家”的家庭结构居住需求。

2、尊贵性。天悦壹品墅上中下叠均做到了独门独院、独立入户。下沉庭院设计独特,与地面的*重庭院形成错落布局,在完美诠释“三进式”东方礼序的同时,实现了负一层的横向采光与负二层的纵向采光。

且室内任何空间都可以看到自然光进入,这点在绝大多数产品上难以实现。

3、细节控。此次天悦壹号不仅仅注重园林景观设计,更加注重“交互”感,不仅仅是单纯繁复的花园景致,整体园林绿化面积有7万㎡之巨,相当于户均配备63㎡园林,除了叠拼产品的两庭三院外,同时还能享有两个室外生态客厅。

加上能透气的园林,让居住者真正“浸入”空间。更值得一提的是天悦壹号的亲水下沉平台,平台置身水景中央,既可看水又可亲水。

7.8-8.1米的超大面宽的客厅空间,不仅是下叠如此,中上叠也是同样,尺度明显舒适。


天悦壹品墅样板间地下一层

总结来看,地产锐观察认为,2019年一二线城市和部分有人口基础或者产业特色的三线城市楼市会迎来“小确幸”,成交量&价趋向变好,而四五线城市依然前景渺茫。

开发商想要在买方市场且供给量放大的楼市竞争中取胜,仍然要靠产品力说话。于一二线特别是北京的购房者而言,想买房的又怕降价的纠结心态可以放下了,看准的就考虑出手吧。

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