2019年楼市走势预测|星星佬版

来源：星星佬看楼市发布时间：2019-01-07 00:00:00

这是一个传播楼市正统思维|专挖广佛楼市的公众号

我也不知道啊！

*近总有伙伴问我今年的走势，而且必须有板有眼地要我指认出哪个要涨，哪个要跌，还要细致到这一年能涨多少，会跌多少？

我是神？我会未卜先知？

难道要我给你一个拍脑袋而来的涨跌数字吗？哪些满屏写着这个城市要回跌多少百分比，那个地域会涨多少百分比，甚至还像模像样地告诉你精准时间点的，我一概归纳为吹牛逼。

吹吹不要钱，吹吹不要命，吹对了就是神，吹错了不赖人

我大可以来一篇慷慨陈词的预测，当然这其实是写小本本上不示外的：越秀学位房、天河北学位房、珠江新城中区、东区改善型住宅19年将有5%-10%的涨幅，而金融城、鱼珠板块以骏景花园、美林湖畔为代表的楼盘会有适度回调，大概5%的力度，而郊区将进入跌跌模式，以朱村、南沙、从化、番禺南郊、花都非地铁区域、萝岗非地铁区域为代表将有较大回调，起码达到10%，佛山禅桂顺临地铁一带会微跌企稳，非地铁地段可对比广州郊区模式，同样回调10%

这样你们满意不满意？

全是扯谈，全是拍脑袋。

数字从何而来，数字是怎么精算出来的，参考了哪些公式，参考了哪些数据，还是只不过脑瓜里拍一个，然后告诉你们这就是我的经验这就是预测

我猜我猜我猜猜猜，不等于预测！

我很不理解为什么那么多大v喜欢年度预测数字，然后就可以年底来跟粉丝们道一句，看，有七成正确呢，看，有一半正确呢，看，我神了。

统计的数据从何而来，未必是真实有效的。首先，我们要理解，何谓真实？每年各大城市房价指数层出不穷，有中科院出品，有冰山指数，有链家数据，有各类白皮书，数字差距之大可谓天地之别。哪个看来合意，就哪个顺手拿来。坦白说，意义不大

我不能给你们数字，但可以判断趋势，我甚至可以给你们一个模糊的正确。

什么是模糊的正确？

我能推导出广州城市合理边界为“23公里”就是模糊的正确，而广州2035年城市整体规划更是精准地证明了这个距离可靠性。而张口就说25、30公里的就是拍脑袋说一个城市数字，这顶多只能算是有效的模糊。

所以，我对19年整体板块的看法，真要谈，就是中心企稳微涨，而外围一带继续稳中带跌，具体板块跌幅等各异。现在的笋盘应该都是以中心为准，郊区可以再晾晾。

是不是很废话？

这不是预测，这只是趋势判断

回看上年初我对18年广州楼市的看法是，稳中带跌。当时多少人在说18年还是得涨涨涨买买买，跌毛线鸡血遍地。然而呢？他们在忙不迭找数据了。

19年归纳就是涨中偏跌

这是一语双关，请认真品味

我们撇开大环境的周期而论，只是看广州城的房价阶梯变化，你就会理解，房价是一个波浪传导的过程。以一个牛市开始计算，从中心区喷泉*处往外层层下探，直到每个层级不存在过大的价差。那熊市又是如何回导呢？熊市就是郊区二手涨幅回落，传导到城中心下跌平稳放成交量，而中心区继续稳中带放大成交，反向吸收郊区购买力，导致郊区持续跌势，成交量缩小价格下坠

这传导的过程是快速而又迟缓的。怎么理解？

又要提及时滞效应了，时滞是时间滞后的简称。而货币时滞是指货币行动与其效果之间的时间距离，即从货币供应量增加到物价普遍提高有一个较长时间的传导过程。

这样说可能比较闷，我们可以从生活中找到这玩意的形象展示

大家看过钟摆没？很多90年代家里还是会有这样老式的钟摆

只要上了发条，钟摆会永不停歇地摆动为什么，靠的是势能与动能的转换，也凭借惯性。分解出来就如下图

速度*快的时候是3，而1、5是*缓慢的。1、5是传导转向的关键点，我们把时间无限细化，感受这过程的缓慢程度，你们是不是有点似曾相似之感？

没错，左侧与右侧交易。

1、5恰恰也是左侧交易的转向之时，但*难捉摸的就是1、5从慢到快的转变之刻。2、4就是确定左转右加速之时。而3速度*快，即*为疯狂之时，恰是我们一直说的狂热期。

前一阵又来降准，小伙伴们都胆战心惊的，生怕年底房价就来暴涨，但你只要认识到时滞效应，就应该明白，这次降准和18年一系列的货币调控是如出一辙的。它们都是在1、5时刻储能，但要释放成为动能，达到2或4还未必呢。理解这钟摆反射弧之长，才能更有效指导我们进行各类投资，特别是买房这件小事上。

写公众号也近两年了，我自认对趋势把握的理解和判断还是准确的。对广佛板块的剖析，虽然批评不少，但我始终坚持，我也不卖铲子，虽然偶有广告，你不爱你不看就是了。但若真要论到要预测走势还要如此详尽数据支撑的预测，就好比告诉你明天哪只股票必定涨停一样这样害人的话就还是不说为妙了。财宝宝早期不是鼓吹股市上3500点，可惜先跌后涨接着跌跌跌，宝宝闹着销号，*后也不了了之。

我大不了就是让你们定投指数基金，只要按照大跌大买，小跌小买，大涨不买，小涨小买，我相信即使这一年股市跌宕起伏，你们也不会亏的，而仓位也建立了。房子呢，当然你小玩也怡情，大撸灰飞烟灭。一味疯魔践行就赚钱？等你能活过来再说吧。

一位我非常敬佩的业内前辈说了这样一番话

连中央领导和特朗普都不知道*终会达成什么协议，脱欧和难民问题欧洲*终会发展到什么程度。试问今天谁能预测19年的楼市走势？我们能做的是，可以因当前的形势，提前做出多重不同状况下的应对部署。

这才是真正大咖之言

认识趋势，见势而谋，乘势而上；而不是埋伏待势，盲目乐观，一昧蛮干。在看到收益之前，能先考虑到风险，能承担可能有的损失，才是投资必修之路

投资不是比谁跑得快，而是比谁活得久。

只有有惊无险经历过至少两轮牛熊转换的投资者，才有能力道一声，敬畏市场

自然大家也相信买房长久必不亏的铁律，而这也是很多v一直鼓吹不买房就返贫的事实基础。因为他们*明白一个道理，房价现在不涨，明年不涨，后年不涨，但是始终还是会大涨的。无论如何鼓吹买买买，始终会迎来封神的一天。没有什么比这预测更靠谱的了，看，我提前两年就告诉你们要抢房了。

这世上*风险预测，其实挂在中介小哥口里已经很多年了，他才是大v

一点小插曲

星星佬知识星球前世今生：

2017年12月15日，星球正式开放，定价198元（首日优惠98），入圈人数220+；

2018年1月6日，星球入选知识星球推荐榜，定价198元，入圈人数350+；

2018年2月22日，星球*次调价，198元升至298元，入圈涨至550+；

2018年3月10日，星球维持298元，更新多个精华文章，入圈人数630+；

2018年6月22日，星球第二次调价，298元涨至398元，入圈人数1000+；

2018年11月30日，星球*年度优惠，398元七五折，入圈人数1300+；

2018年12日31日，星球第三次调价，398元涨至458元，入圈突破1400+；

下一轮调价进行时……

而直到今日，星球人数共有1438人，是广佛楼市知识星球当仁不让的*位。

这1437位伙伴的支持，是我一直坚持写下去的动力，知识星球拥有近八十篇不在公众号发表的区域板块个盘分析，日均活跃度近800人，数百人提前续费，相对其他纯答题圈，千人认可圈子价值。

知识星球可以说是我2018年*的收获了，感谢你们，这1437位支持我的伙伴。而还在圈外徘徊犹豫的你，还不赶紧加入大家庭？

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