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东莞“无理由退房”新政发布,房地产市场未来将如何适应?

来源:地产识局   发布时间:2019-01-16 00:00:00

近日,东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用〈东莞市商品房认购书(范本)〉的通知》。其中,*受关注的一点是:买家在楼盘认购后,“两天内可无理由退定”。该规定将从今年3月1日起正式实施。目前,东莞也是国内*出台“无理由退房”政策的城市。据悉,目前认购书范本采取的是开发商自愿使用的方式。

那么,为什么东莞市要在这个时刻,出台一项如此颠覆性的政策呢?

供需关系决定楼市热度

首先,大家应该明白的是,房子在本质上还是一种商品,消费者是可以根据自己的需求与意愿进行购买的。既然是商品,那么消费者自然享有退货的权利。根据房地产相关法律规定,在房屋质量不合格、房屋面积误差超过3%和开发商证件不全的情况下,消费者是可以退房的。

但是这种退房模式,是有前提条件的。因此,东莞此次出台的“无理由退房”政策,具有一定的里程碑意义。

其次,东莞市出台此政策的根本原因,还是当地目前的市场供需关系失衡。

就在2018年,因为楼市热度的相对冷静与房地产相关政策的限制,东莞楼市成交量出现了巨幅下降。数据显示,2018年东莞一手房网签量为44924套,相比于高峰时期的88118套成交量,下降了快一半。这对于东莞之前十分火热的房地产市场来说,无疑是泼上了一盆冷水。

而在2019年初,这种恶劣的情况还在持续。2019年首周,东莞新建商品住宅供应量为零,新增供应量供应骤降,预计现阶段各大房企只能以顺卖去年旧房源为主。

(图片来自合富研究院)

对于签约方面,新年首周东莞住宅网签约仅399套、4.3万平,环比下降八成。签约均价约为18486元/平方米,环比回落15%。

由于当地楼市的不景气,卖方市场转变为买房市场,当地政府急需一项激活与鼓励措施,帮助市场度过此次难关。至少在现阶段,稍加缓和楼市的紧张气氛,便于企业进行相关调整。

预计现阶段南京不会引进此项政策

当东莞市住房和城乡建设局正式对外发布“无理由退房”政策的时候,其他城市也开始出现躁动,纷纷猜测,这项政策有没有可能在全国进行推广。

我认为,现阶段,在全国推广“无理由退房”政策的可能性不大,至少在北京、上海和南京等某些热点城市,更是微乎其微。

以南京为例,其实在2018年12月,南京某家楼盘就推出过“无理由退房”的活动,同时还将补偿退房者的资金损失。

不过,这里的“无理由退房”都是需要高门槛的。首先,业主必须是在2018年12月2日-2019年2月25日期间购房的,且所购房源必须是该楼盘的某一个指定组团;其次,买房人办理退房仅限在交房后的一个月内,过期不候。所以,开发商方面的“无理由退房”政策,不过是一个噱头。

另外,南京房地产市场的供需关系,并没有出现错位的现象。

根据南京网上房地产官网数据统计,截至2018年12月31日晚,南京2018年一整年的新房认购套数10995,总成交套数67677,平均每月成交量约为5639套,相比去年涨幅不大。

在传统的“金三银四”楼市旺季期间,2018年新房成交仅有9119套,相比去年金三银四9682套的成交总量,同比下降5.8%,也创下了7年来金三银四的*值。

成交量下降,必然导致库存房源的增加。截止2018年底,南京楼市新房库存已经超过42000套,时隔两年,南京新房库存再破4万。

但是,与东莞楼市情况不同的是,南京作为准一线城市,在不断引入高新产业与优秀人才的同时,也为房地产提供了大量的潜在客户。再加上《南京市城市总体规划(2018-2035)》的出炉,南京很多冷门板块被重新激活,购房者的选择空间被放大。

在2019年首周,南京新房认购2372套,成交1763套,日均认购339套,日均成交252套。虽然较上周认购量下降17.6%,但成交量上涨4.6%。并且,据统计,新年首周共有5盘推新,共计1033套房源入市,房企与购房者的热情并没有出现明显下降。

南京楼市市场的相对平稳,供需关系的正常对接,也就没有必要紧随东莞“无理由”退房的脚步,引起争议,打破房地产市场的宁静。

“无理由退房”新政值得肯定,也需要改进

*近几年来,房地产维权事件频发,也暴露了房地产建造与销售时的一些漏洞。此次东莞市的“无理由退房”政策,*实际的目的,当然是保护了购房者的权益,*限度地减少消费者因冲动、楼盘信息不透明或者开发商交付不实造成的经济损失。

新政的出台,对于销售员的综合素质要求也有了提升。

过去,可能由于“紧迫营销”策略的泛滥,在置业顾问的催促下,在一种紧张的氛围中,略有疑惑地就签订了购房合同。事后,如果购房者后悔了,必然要承受一定的经济损失。

而东莞的“无理由退房”政策发布之后,消费者可以在短时间内无损失退房。在这种情况下,就要求开发商置业顾问准备工作更为充分,传达的楼盘信息更为真实与透明,避免购房者无理由退房,提高楼盘销量,保证自己的声誉。

如果在全国范围内推行“无理由退房”政策,是否会招来开发商的抵制呢?答案是否定的。

2019年,在住建部“房住不炒”的号召下,不少人投资欲望减退,楼市热度减缓,全国楼市依旧处于平稳运行的状态。“无理由退房”政策的出台,正好可以解决消费者的后顾之忧,消费者看房更为积极,各大楼盘的人流量与成交量也会有所提升。对于开发商来说,无疑是从侧面提高了楼盘的关注度,更有利于楼盘的宣传与销售。

“无理由退房”政策是值得肯定的,但是也有一些需要改进的点。

虽然两天的反悔期,能够适当保障购房者的权益,但是期限未免过短,很难彻底改变市场内的供需关系,更难以对买卖市场的某些乱象产生震慑力。对于退房的需求,更多的还是因为楼盘交付质量问题以及价格变动等因素。开发商与购房之间对于这两个问题的沟通与调解,根本不可能在两天之内进行妥善解决。

因此,可以大胆预测,未来此政策如果要能够在全国范围内进行推广,在期限上必定要进行适当延长,一两个月都有可能。

开发商与购房者真正的矛盾根本所在,是开发商的信用问题、楼盘的质量问题以及双方能够在平等的地位上进行商品买卖的问题。

未来,房地产市场肯定会更加趋向于规范化。政府要加强对于开发商的信用监督以及楼盘的质量监督,对于市场中出现的维权事件,要采取有力的措施,站在公平公正的角度上妥善处理;开发商要做到楼盘销售信息真实透明,抓紧楼盘的建设质量,提高客户服务水平;而作为购房者,要学会冷静消费,不冲动,在权益受到侵害时,学会拿起法律的武器保护自己。

东莞首次推出“无理由退房”政策,是市场萎靡的兴奋剂,也是未来房地产市场发展方向的试金石。*终的目的,是楼盘质量问题得到解决、消费者能够买到满意的新房、房地产市场逐渐规范与稳定。

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