“超越迪士尼”成往事，这家房企正在突破文旅命门

文潘永堂

风口已来，2018乃至今后几年，中国地产乃至中国消费经济将迎来“文旅大时代”！

这一年，“超越迪士尼”的口号言犹在耳，喊出这句豪言壮语的万达集团却在又一次转型之旅中选择转变航道，前些年的支柱产业“文旅城”系列在转让住宅部分后，终于将文旅运营也几近转手予融创，近千亿级的惊天交易，震撼业内！

这一年，海南省迎来建省30周年，国家更是送上“规划大礼包”，国际旅游岛规划与全岛自贸区一起，让海南站到风口。包括赛马、博彩等突破性政策的落地，更是让业内外对“中国版的拉斯维加斯”的美妙图景充满期待。

这一年，房地产行业继续调控，尤其是住宅被频繁看空的背景下，开发商们、尤其是TOP20级开发商们纷纷开始转型之路，而文化+旅游，成为众多开发商的新方向。在用了20年时间满足了中国人居基本需求后，而此刻，为了迎合消费升级、拓展文化、旅游等精神消费，对开发商来说，既是传统住宅困境下的被动自救，也是看准潮流后的“顺势而为”！

中国文旅，发生了什么？

中国文旅，还能探索哪些新的可能性？

七彩云南古滇名城实景拍摄

一、文旅地产的“命门”也许就在这里

1.文旅地产的三种套路 地产商如何“套路”文旅行业？大致有三个“套路”。

套路一：“看天吃饭”——即是提前占位稀缺的山、河、湖、海资源，以或上天赐予或祖宗留下的自然人文景观，配合部分景区打造，吸引关注，再以“一房占有资源无数”的诱惑，吸引购房者买单。

看天吃饭，弊端在于内容相对苍白，在运营过程中更多会成为“湖景/山景/海景别墅(豪宅)”，文化旅游的真正价值难免被湮没于地产价值之下。

套路2：“无中生有”——即是拿下大片土地，大规模引入国际主流的玩乐设备、演出资源等，凭空制造出“文化旅游中心”。

无中生有，*的短板事实上是在“IP”层面

仅有设备，没有内容

仅有玩乐，没有故事

实在会成为无本之末，更重要的是设备终会玩腻、游戏难免厌倦，缺乏IP支撑的单纯游玩，很难形成重复消费。

套路3：“全面复制”——全国各地布局、产品内容、营销打法全面复制，从中依稀可以看到房地产行业的“标准化”与“高周转”的影子。

全面复制，或许适用于房地产行业，因为居住是刚性需求。却未必适用于文旅行业，因为文化旅游消费是升级化、个性化的需求。

2.文旅地产套路，该如何破？

地产文旅，是求同还是存异？

地产业与文旅业，是有共同点的：他们都是在为满足人们对美好生活向往而来，区别在于地产倡导的是“静”，即“不动产”。而文旅倡导的则是“动”的。地产商造出的房子给人们是基础的安全感，而文旅带来的则是“我要不一样”的生活体验。

可以说，文旅生活是在基础生活满足之后，人们必然要经历的消费升级。

地产业与文旅业，又有极大的不同：在运营思维上，地产思维求快，建设要快、回报要快、复制要快。文旅思维则追求着慢，细心研磨当地文化、细心与客户沟通、逐步确定文化资源配备。在运营层面，文旅行业的长线回报和对城市、对人群的影响深度虽然远胜地产，但却势必要经历漫长的回报等待期，其中的“孤独”，文旅从业者自知。

而这，便是文旅地产、或者是地产商做文旅的命门所在：已经深入行业DNA的快周转的思维，如何适应慢回报的行业，如何实现短线收益与长线回报平衡？而另一个老生常谈的问题则是，所谓文旅地产，文旅与地产孰先孰后？是卖房，还是做配套、做运营？

地产与文旅的求同存异，如何实现？

二、“彩云之南”，在默默突破文旅命门

突破套路，有人在做。七彩云南古滇名城，是老潘曾经多次推荐过的文旅项目。

七彩云南古滇名城实景拍摄

2018年，这个堪称“非典型大型文旅”所做的事，似乎件件都在突破套路、求同存异，关于文旅的地产新思维，可以从*习一二。

来看看2018年，它做了哪些事？

举措1：找了块好土地，名为“七彩云南古滇名城”

文旅地产“靠天吃饭”并非没有道理。

文旅成功的起点，就在于选好土地。

而文旅成功的延续，则在运营土地。

不同于那些或依赖山河湖海、或占位历史文脉的文旅项目，古滇名城的土地价值是复合的，也是经过用心运营的。

有自然：占地1.2万亩，山水交融，坐拥*佳观景视野；

七彩云南古滇名城实景拍摄

有故事：古滇王国原址所在地，古滇博物院、滇王林苑……曾经消失在历史长河中的古滇文明，在这里重新再现；

七彩云南古滇名城博物院实景拍摄

有人文古滇民族部落以云南民族文化为灵魂，以云南独有的 15 个世居少数民族为依托，体现着云南作为中国民族风情*浓郁省份的独特魅力。

七彩云南古滇名城首届生活节*云南市集

七彩云南古滇名城拾光社国学礼仪社群活动

占位好地、用心运营，接下来的事情，是让更多人认识这里、爱上这里。

举措2：造了一个大IP，名叫“云南”！

迪士尼、环球影城能够火遍全球，根本原因并不在于表象的游乐设备、炫目科技，而是在于几十年所积累的丰富故事及其所藏在一代代人心中的美好回忆。

所谓现代科技，只是实现这些记忆、情怀的手段。这就是IP的巨大价值。

而在中国，“云南”，就是巨大的IP。

1.一场“古滇家宴”：请大咖走进来

请大咖走进来，心甘情愿为云南背书

“有种天空叫云南蓝、有种阳光叫云南灿、有种空气叫云南氧、有种生活叫云南慢”——这是在年初古滇名城举办的那场家宴之上，来宾们的感叹。

古滇家宴云南艺术家阿念”归鸟”舞蹈

在那场家宴上，古滇名城邀请了一大批或是云南本地大咖、或是钟情于云南的文化名人齐聚滇池：云南本土知名艺术家、云南省非遗文化大使、外国友人、“我就是七彩云南”视频大咖、新锐时事生活杂志《新周刊》创始人孙冕，以及于坚、kawa乐队、田静、彭涛、蒋彪、罗旭等七位云南艺术生活大咖，分享他们心中地道的云南生活方式，让这场家宴不只是一场觥筹交错的宴席，更是文化的相聚、圈子的叠加。

七彩云南古滇名城的浓情古滇家宴

在当下高速奔跑的中国，坚守“慢”的云南暂时断后；而在如今奔跑到疲累的中国，云南的“慢”，竟又显得那么宝贵。这就是云南的IP价值。

这是云南IP的*次优雅发声。

2. 两场“云南范儿”发布会：带云南走出去

带云南走出去，倡导“一天新似一天”。

IP价值不只要请进来亲身体验，更要走出去自我宣扬。

大咖发声，云南价值初步建立后。古滇名城选择在北京、成都举办了两场“云南生活方式全球发布会”，开始强势对外输出“生活大于天”的古滇价值观。融合云南元素、古滇元素的云南生活市集，让那些对“云南慢、云南蓝”心生向往的人们，更真切地感受到云南生活的意趣所在。

王刚老师主持“云南范儿”发布会之北京站

这是实现着云南IP与生活的融合。

3. 一次“入滇记”：换个角度与方式展现云南

带云南走出去，再一次请客人“跑”进来。

入滇记之“重走南方丝绸之路”极致探索之旅发车仪式

在那场老总携家人亲自出席的家宴后，古滇名城又请来JEEP、美国国家地理与世界上*个在七大洲*峰，南、北两极点展示奥运旗帜的著名探险家金飞豹先生共同跨界合作，三场与探险、影展、马拉松相关的活动……让云南IP，开始在世界的格局寻找定格。

美国国家地理七彩云南经典影像展小小讲解员培训

这是对云南IP的价值升华。

4.一场“古滇生活节”：让云南成为生活本身

是时候让云南走入生活，让生活成为云南了。

在狂欢音乐会、亲子运动会、业主联欢会里，纵情云南生活。而业主来到这里会感受到，未来的生活每天都会如此，相比于日复一日的沉闷城市生活，“日新一日”的云南生活将成为萦绕在他们内心的向往与期待。

阿卡贝拉亲子营

IMark 环保定向跑

72*后他们或许将短暂离开，而从第73*开始，他们就会想回来。

这是对云南IP的生活演绎。

四场“战役”之后，“云南”，这个快时代里的慢样本，这个物质社会里的精神原乡，这个前进路途里的内心退守，成为一个“一天新似一天”的全新IP。

而古滇名城作为这个IP的推广者与守护者，本身也成为云南生活的代言者、云南价值承载者。

举措3：运营了一个强“古滇”，却不准备复制

而*特别的一点则是，不同于众多文旅项目从开始就以制定标准、全国拓展为目标，古滇名城是一座“不打算复制，也不可能复制”的文旅项目，漫长的开发和运营周期，足以让这里成为“云南IP”的生长之所。

七彩云南古滇名城实景拍摄

三、为什么是古滇?

古滇名城的做法，似乎在一定程度上解答了老潘在前述提出的问题：突破套路、求同存异。

接下来的问题则是，为什么古滇名城可以做到这些？

在古滇名城，老潘听到了这样的感人故事：

古滇名城的开发商七彩云南集团，深耕云南已是27年，当面对古滇名城这个巨无霸土地时，公司职业经理们经过几轮测算后，得出的结论是配套投入过大、且需要先期投入，短期内难以賺钱，回报周期非常漫长，建议重新考虑规划甚至放弃。但这个建议却被集团老总当场否定：“即使短期不賺钱也要做，我们要“为云南、为昆明留下点什么！”

这，也许就是古滇名城和普通文旅*的不一样——

集团老总作为地道云南本土人，更懂当地资源禀赋，更重要的是对家乡有情怀支撑；

因为情怀的追求，才愿意放下短期的利润追求，耐下性子，十年只做一个项目。才能够接受“偏安一隅”，不愿复制（也根本无法复制）；

在运营商才能做到先做配套，再卖房。

而从另一个角度看，这也是老潘觉得悖论的地方：一个惊艳的文旅项目，却是一个难以复制的项目，如果抱着快速开发、快速回款、快速复制的地产思维，也许古滇名城这个项目根本不会有如今的惊艳。

入滇记之“秘境百马”金飞豹与一众跑友完成环滇127KM超级马拉松

更积极的思考或许是：文旅项目是否适合千篇一律，还是更应该追求本土化打造；文旅项目会否会是这个大鳄时代里，部分有追求、有情怀的企业家可以突破的方向，这是业内可以讨论的问题。

小结

快能让自己迅速变大，但慢才能让自己变得强大！

一切不急，一切从长计议，长远眼光、倡导云南精神，打造云南IP……是古滇名城与传统文旅地产的*不同。而古滇名城之于中国文旅地产的独特贡献，也源自于此，即

推项目为小，推云南为大

古滇即云南，云南即古滇

卖房是小，生活才为大

不求太快，慢一点才优雅

配套重要，邻里关系社群更重要

文旅地产的新突破，或许就在云南。而这个云南故事，有趣、有意义，且难以复制，而这或许正是它之于中国文旅地产意义所在！