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东莞楼市年报 | 短期看稳,长期看好!文末附年报全文

来源:价值领地   发布时间:2019-01-28 00:00:00


宏观政策环境

宏观政策环境主要包括以下三个部分:

◆ 以建立长效调控机制为主线,注重管理市场预期,加强各地政策调控。

◆ 对企业/个人减负,促进实体经济转型升级,增强金融服务实体经济能力。

◆ 东莞调控持续加码,大量供应保障性住房,调整供地方式,引导房地产市场健康发展。

东莞区域情况

根据各个镇区发展现状的不均匀,以及各个镇区为了把握未来粤港澳大湾区带来的发展机遇所做出的定位及规划变化,我们将全市33个镇区分为三个层级。

◆ *层级是东莞未来的城市核心区,是东莞的价值高地。

◆ 第二层级随着*层级的溢出和新兴产业的发展,价值将快速且稳定地攀升。

◆ 第三层级是东莞的价值洼地,将利用后发优势,实现弯道超车,拥有巨大的潜力。

一级市场概况与变化

◆ 楼面地价再创新高,市场对土地需求旺盛

从土地供需量情况来看,与历年相比,土地的供需量仍处于中低位水平,成交楼面价连续多年上涨,今年的商住成交楼面地价为10,227元/㎡,再创历史新高。市场对商住地的需求依然旺盛,但过高的地价抑制了开发商的拿地热情。

◆ 近三年商住地首次流拍,房企谨慎拿地

2018年的商住地出让集中在下半年,其中八月供应和成交9宗,占面高达55万㎡。与前两年供不应求的土地市场相比,2018年下半年出现多宗土地流拍及终止交易,为近三年首次。

◆ 三旧改造持续发力,未来供地结构将发生改变

东莞土地开发强度高,政府多次出台政策加快三旧改造进度,未来三旧改造将成为东莞主要供地方式。

◆ 市场竞争激烈,开发商抱团现象明显

土地成交金额不断上涨,商业自持、住宅自持租赁等条件对开发商综合能力有更高的要求。品牌开发商在日益激烈的竞争环境下,纷纷选择强强联合,各取所长。

二级市场概括与变化

◆ 二级市场量价平稳,“房住不炒”政策充分落实

自2016年底实行限购以来,东莞政府通过多次政策的调控,贯彻“房住不炒”的思想,市场供需平稳,价格合理增长。

◆ 客户结构、需求发生改变,开发商产品随之调整

由于限购、限价等政策的出台,深圳客退潮明显,加之住宅价格的变化,使市场发生明显改变。目前洋房客户更注重实用性与舒适度,两房产品不断减少,三房两卫产品成为市场主力,大平层产品受限贷政策的影响,市场供需份额减少。部分改善型客户被挤压到别墅,结合限贷政策,“迷你墅”供需量井喷,大别墅市场份额减少。

◆ 大小开发商携手合作,应对市场变化

客户对住宅的功能需求增加,对项目产品力和品牌力有更高的要求。小开发商受限于开发经验和品牌力,大开发商受限于土地成本,双方选择合作互补,应对市场变化。

后市展望

◆ 政策:房住不炒仍为主基调,宏观环境相对乐观,市场稳中有涨

中央经济工作会议预计2019年货币政策将松紧适度,财政政策较往年更积极,在坚持房住不炒的前提下、调控责任继续因城施策,市场将得到一定的回调空间。

◆ 城市:积极响应大湾区建设,轨道交通迎来多项利好,规划落实加速

大湾区详细规划出台在即,东莞投入大量资金建设相关项目,积极融入大湾区。东莞市资源局的成立,精简了行政架构,规划落实的效率有望提高。

◆ 土地:土地招拍挂供应减少,三旧改造土地增加,竞拍方式或再出新招

政府在2019年将减少土地出让金收入,直接影响了招拍挂土地的供应量。三旧改造将盘活大量土地,成为重要的供地方式。根据政府文件,或将出现“竞房价、限地价”、“竞地价、限房价”和“只租不售”的现象。

◆ 住宅:租赁市场迎来高峰,潜在供应充足,松山湖片区和东南临深片区去化压力较大

根据规划,各镇区政府需要在2020年前新建至少一个租赁住房项目,未来两年租赁市场将迎来高峰。全市住宅潜在供应建面高达516万㎡,但松山湖片区和东南临深片区的去化压力较大。

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