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大湾区巡游——踏上深中通道快车的中山潜力无穷值得买吗?

来源:星星佬看楼市   发布时间:2019-01-25 00:00:00

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买你妹

全文完。

醒神了么,开玩笑啦。

我们认真捋一捋中山发展的脉络

首先,我们从*基本的辖区图开始,顺便也按照中山规划,划分为一中心四组团

我在东莞篇的时候就提出了东莞的瓶颈——市辖镇管理的缺陷。而作为全广州唯二的存在,中山自然也是一份子,中山拥有24个镇区,而其中耳熟能详的恐怕就是小榄、三乡、石岐了。

那些什么火炬开发区、翠亨新区也就是近两年进入大众视野引起关注的。

中山在行政管理上有着跟东莞一样的弊端,但胜在它不像东莞松山湖一般三镇统筹合作,目前中山重点开发的区域都拥有独立管辖权。火炬开发区是早已成立多年的产业园区,目前*佳的翠亨新区基本由南朗镇构成,上下齐心,其中马鞍岛上的深中通道管理中心,是让人大拇指点赞的拓荒者。

再看中山的地形,隔断很明显,主要是五桂山脉把中山分成了南北两大块

五桂山脉主要以五桂山、神湾一带风景为主,而中山西北组团、东北组团加上主城区、东部组团构成的大北部都是一马平川的。至于中山南部以三乡、坦洲为主。

按照原本中山城区规划,基本上是以石岐区做城区核心,然后东南西北各做四区护卫的,可是我们仔细一瞧,噢,怎么缺了个北区。是的,港口镇本来就是想更名为北区的。按照2011年的提升主城区首位度规划,中山是东向、北向发展的,所谓的东拓北进。广州的小伙伴是不是很耳熟,广州东进南拓,这“进”、“拓”可不是随便侃的,瞧瞧东部的老黄埔新塘、南部的番禺、南沙。但我们站在2019年的当下再观察现在的港口镇,它仍旧是曾经的港口镇,中山的北进强差人意啊。

那就剩下东拓了,而东拓,重中之重就是翠亨新区了。在谈这明星新区之前,我们先看看中山整体规划是怎样的。

中山*新的2035年规划,决定把主城中心与翠亨新区中心共同组成市域主中心,就是从西到东一路打通,形成新的城市中轴线,向北向南分别是北环路和临山的南环路。

这这条中轴线的构成,我们必须重点提及——博爱路。

如果说中山老城之前靠的是中山路扶持两边居住、行政、商业发展,那自东拓之路开始,博爱路就替代中山路成为中山城区往东发展的命脉主干道了,可抵达火炬开发区,接通翠亨快线*我们*为熟悉的深中通道。若以我们熟悉的广佛而论,博爱路中山路其重要性约等于广州的中山大道、临江大道,佛山的南海大道、桂澜路。

中山就此腾飞吗,我对此持保守态度。

即使深中通道如火如荼,中山再怎么硬要加戏,它在各大城市群中的存在感,始终是很单薄,简单来说,就是中山小哥,你哪都不依赖啊。我们认真观察下中山城区跟周边城市城区的综合距离。

中山城区别说跟广州、佛山核心城区攀亲戚了,就算是两者重臣南沙顺德,直线距离都有34公里,江门、珠海也是如此,可别小看这30多公里,广州那么大,能覆盖的合理边界也就是23公里。广佛越秀、禅桂主城之所以能紧密依靠,直线距离不超过15公里。地缘的亲近,多一里疏一分,试问远房的八姨妈的小舅子的外甥女,我们能有亲切感吗?中山本就处于一种孤立无援的状态,漂泊很多年了。反而是靠近顺德的小榄、江门的古镇、南沙的三角,还活出了一番风味。不少人扯中山受珠海外溢,那难免有点扯过头。三乡镇基本给小山脉包围东临珠海青年水库,珠海能渗透的也有且仅有坦洲了,而事实上坦洲基本是珠海人占据了,很久以来就属于珠海第二乡,第三乡的三乡一水库之隔,亲切感大打折扣了。

中山是逼于无奈的分兵作战,君有意摊大饼,可卿人不许啊。北部的西北组团、东北组团,中山市府很明显有心无力,也管不好,连港口镇当年搞公共单车绿道都困难重重。中山弱市强镇的状态不比东莞差,特别以小榄为核心的西北组团,一直都游离在市区之外,2035年的规划也就只能冠以副中心之称。中山若要腾飞起来,它的地理很是尴尬,都是生疏的份。虽说它也是临海而来,有不弱于东莞的海岸线,但是珠江西的海域水深是远低于东部的,大概是-3到-5米级别这就直接制约了中山海岸不能做海港,不能跟深圳南沙东莞等相提并论

这时候有伙伴探头出来,星佬你是不是忽视深圳了?

深中通道一通,中山就是临深城市了。即使中山不能做海港,但乘着深中通道这个*利好,打出了临深城市的新招牌,直接作为第三者强行插入深莞、深惠之间的宫廷战之中,这怎么也是姿态上升了吧?

那好吧,我修修图吧。

嗯,中山城区距离深圳宝安中心也有五十公里呢。这个怎么办呢?

好吧,我们不提中山城区了,就扯东区或者火炬开发区,甚至就*靠近深中通道的翠亨新区了。深中通道按照规划,全程24公里,但是实际出发到抵达翠亨、火炬路程,我认为还是有30公里以上(我就是这样标注的),这是什么概念?真的如同那些小编一般直言,深中只需要半*就全程通了?每天回家就只需要半*了?

深中通道的出口目前共有四个,而*个也是*近一个的火炬开发区黎村出口,如今还是一片农村荒地就是了。直线距离35公里,哎,等于中山城区直接去顺德了,不,我们应该拿深圳去东莞长安相比,也就是26公里。鉴于深中通道的便捷性,我们认为还是要比去东莞要省时多的,满意了吗?中山吹。

深中通道意义重大,但也远没到一条通道改变整个中山格局的地步。

大不了,就如同珠海吸纳坦洲一般,*多改善翠亨新区起步区即马鞍岛,若想再惠及火炬开发区,我认为都有点强人所难了。

为啥?

因为一个马鞍岛建设,真的真的真的就是深中通道***能接近的且规划上线的利好地段了,但这恐怕也要费上中山不止八年十年的功夫。目前中山地图标注的翠亨新区地点,就是下图,我到实地看过,呃,满眼田野的确很不错的农家庄闲情地方。

翠亨新区,南朗一带全是农田,像样一点的路都没有,也就只有马鞍岛作为起步区,目前已经在修路了。

所以下面我们又要好好看看这个翠亨新区起步区到底是何方神圣,究竟靠不靠谱了?

我们自然相信除了翠亨快线接驳出口之外,深中通道必然会在马鞍岛单独留出口的。目前岛内人口吧,有15000人,土著居民只有880人,不足千人,其他全部是深中通道管理中心的工作人员。而中山则规划起步区人口规模为10w人。这个难度嘛,我就不说了,其实已经比*开始的19w人规划缩减一半了。

翠亨新区马鞍岛,城市建设用地面积2120.63公顷实际是主打工业为主的。其中工业用地占48.58%,商业用地4.18%,绿地面积只有10.56%,我们*关心的居住用地仅仅占9.61%。

各位可以认真看看,黄色色块就是居住板块,而红色代表商业板块,除了西面的湿地公园,其他多数都是工业用地了。而东北*的居住板块规划约7.7w人,商业配套相当少,基本可以看做都给工厂类包围。而只有南部一小片的约1.3w人规划的小居住板块,主打码头加部分商业,稍微有点宜居,但基于马鞍岛还有很大部分仍没纳入规划,我们对此仅仅看看ok了。

总体而论,这个翠亨新区起步区(马鞍岛)我只能以失望总结这就是一个拥有部分住宅的大工业园,能争取来这样的土地指标,相信也是经过多方考量了。作为深圳进入中山的*站,竟以工业园规划为主,我们只能理解为这条深中通道是吸纳深圳工业转移的通道了,也就是说,届时大桥上货运车类不可或缺的了。

鉴于此,你们就应该理解我为什么说深中通道不太能利好火炬开发区了。作为同样以工业起步的开发区,马鞍岛明显就是抢生意的存在了

好了,以上皆是中山发展的基本面,我认为,就中山而论,理解了中山的发展趋势,也就看清了中山楼市意义了。至少在深中通道在2024年开通前,我们都不用太多关注中山房价了。

但若你基于自住,还是想去中山享受宜居生活,我就简单再给一点建议吧。

先看看2017年、2018年的一手房价图吧。

中山基本不存在双合同,备案价准确度高,因为也存在着不同楼盘之间的报价差异,我们就大概看看走势。可以看到,东区房子是涨得*厉害的,其次火炬,翠亨新区的南朗和珠海第二乡坦洲反而涨幅不明显,石岐保持平稳。五桂山下跌*厉害,其次是港口。部分楼盘早已降价促销

整体还是自西往东走,作为中山的新中轴路,基本都围绕着博爱路转了,包括各类网红盘东区房子*贵,其次火炬。我们不谈南区鬼牌盘德商樾玺需要验资三百万噱头,放风要开售3/4w+这样的CEO盘,就简单从石岐1.7w的新盘豪逸御华庭往东、2.7w一手华鸿珑悦轩、1.5w-2w的二手名盘远洋城,2.2w的知名盘远洋新天地、1.5w的低调保利林语,短短的十公里路,新盘价格一万多到三万多,而成熟二手或次新盘基本1.5w。为什么二手价格相差那么多?

那是中山楼市对二手不太友善,虽然二手不限购且不限售,但二手限贷银行评估价空间一般,基本有一笔贷款未结清即不可贷款,房子二套以上也不能贷款,个税一律按三个点征收或者差额20%,这就有点凶狠了。

至于一手盘,由于不存在双合同,开发商也大可以等你的半年社保,更有资金雄厚的楼盘诸如远洋新天地直接拿下所有楼层,全部出房本后作为二手放卖,等于二手新房不限购,而银行作为一手楼放贷。开发商能做到如此,可见政府其实也是看钱办事了。

对于大部分城市而论,政府只关注一手市场数据,二手能压则压,而中山政府对一手楼市的供应控制更是巧妇之炊

住宅施工、竣工面积一直很平衡,竣工套数也是维持在四万套,销售面积虽然在2017年又下滑,但是价格的上涨让开发商回收的销售额基本也是平衡。其实就中山的新增人口而言,每年四万套的竣工房子,对比每年不到两万的新增人口,一人一套都是供大于求了。

除了本地家庭至少两三套之外,剩下的都是投资客买下了。所以你想抛出中山房子获利,恐怕是没那么容易的了。

建议购买中山房子,除了地段不要太痴迷深中通道,沿着中山路博爱路之余*还是带着学位,比如东区学位竹苑*,奕翠园石岐中心*、远洋城远洋*。仅供参考。

当然,还是*后提醒下,中山房子,能不买还是别买了。

拖了太久太久,实在抱歉。此为大湾区巡游之中山篇,珠海篇不日奉上。

大馈赠

近期,房产圈又再重现一部楼市神书,有识之士争相传阅。

《独自神思》

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