未来3-5年的中国楼市：流动性比保值更重要！

1

*近，有几大数据引起了我们的特别重视：

*个是，国家统计局公布的2018年GDP数据:

2018年全年国内生产总值GDP为90万亿元，比上年增长6.6%，实现了年初6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。

其中，第四季度增速6.4%,这个数字创下了近十年来的新低，2018年全年增长6.6%，也是创下了自1991年之后，28年来的新低。

不可否认，这是经济发展到一定体量、一定阶段后的正常现象。

但如果配合着消费端数据来看，你就会发现问题的严重性。

先来看社会消费品零售总额增速：

从上面图表中，我们可以看到，从2017年5月以来，下跌的曲线变得更陡峭。

再来看汽车和家用空调的销量增速：

以上的图表反映出，这一年以来，它们的销量增速就一直在下滑，18年第四季度更是跌到了负值。

这充分说明，我们所面临的宏观经济环境并不乐观，在经济增速逐步放缓的情况下，老百姓手中已经没有多余的钱来消费了。

当然，这跟当下的房地产脱不了干系。

第二个值得关注的数据是，国家统计局公布的人口出生率。

据统计，2018年新出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰，这一数据，创下40年来新低。

第三个值得关注的数据是，房地产业增加值。

1月22日国家统计局公布了2018年四季度和全年国内生产总值初步核算结果。

2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元，比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元，比上年同期增长2.0%，创下2015年二季度以来新低。

而且，这样的增速，在各行业中，算是*垫底的了。

这里可能很多人会感到疑惑，新闻上不是一直在说，2018年全国住房销售面积、销售额、还有土地财政都创下了新高嘛，怎么到你这儿就成了新低呢？

这很好理解，创下新高是不错，但是增速是在逐渐减缓的啊！你看，从2016年4月开始，销售面积和销售额增速就已经开始逐渐下跌了。

增速在逐渐下跌，总量即使创新高，有个卵用？

综合以上这三方面的数据，笔者认为，房地产的红利在逐渐消失，中国楼市“买房必赚”的时代正在逐渐远去

未来买房，没有点儿智慧、策略、和专业知识，是完全行不通的！

2

据21世纪经济日报报道，近一两个月来，一线城市二手豪宅市场有点扛不住了，尽管业主大幅让利，但成交依旧低迷：上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅严重低于市场价抛售，但还是不好卖。这个小区的市场价为9.03万/㎡，但到目前为止，仍有5套低于7万/㎡的房源还在挂牌销售中。

而在深圳，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

至于北京市场，笔者专门请教了在链家干了近六年的中介小C，他说，自从2018年10月份以来，二手房成交量相比上半年，就大幅下滑，目前全市基本维持在一个月1.1万套左右的成交量，但是，成交周期却大幅拉长，一些个别小区，挂出去三四个月，依旧卖不掉，而豪宅市场就更惨淡了，基本上没什么成交量。

豪宅产品，之前我们也讲到过，其实并不是很好的投资品种。当然，对于自住来说，它的品质是无可挑剔的。

但是，我们也要清楚，它也有其无法掩盖的两个弊端。

*，*慢。

众所周知，豪宅一般都是超大户型、超高单价的集合体，其产品特性，决定了它的受众群体非常狭窄。

我们以万柳板块的“万柳书院”为例，这个盘目前的均价在19-20万，户型全部为200-500㎡的3-5居室，总价起码在4000万以上。

试问，以目前这样的单价，如果北京再来一波行情，它还能上涨多少？

第二，流动性差。

在之前的文章《北京*也扛不住了！哪里跌得*狠，哪里相对坚挺》中，笔者讲到，截止2018年11月底，万柳书院的跌幅为3.8%，算是比较抗跌的了，但是，其流动性却远远不行。

我们再来看另外一个知名的豪宅——星河湾。这个盘在2017年3月房价*位时，均价曾达到11万，而现在只有区区8.3万，且3个月来才成交一套。

所以，未来3-5年，我们在买房子时，首先要考虑的，不是“能涨多少”的问题，而是，房子的流动性：我买了这个房，将来能不能卖出去

毕竟，再高的涨幅，如果卖不出去，也只能是纸面数字而已。你变不了现，一切都是白搭。

熟悉米北的朋友都知道，对于2018年，我们强调买房子*个要关注的不是涨幅，而是能不能保值。那么，未来3-5年，我们为什么又强调“流动性

”了呢？

3

首先，我们来思考一个问题：在这波调控中，为什么有那么多的城市限售？关键是，一二线限售还不算，连河间这种六七线小城，也要限售，这又是为何？

一二线等有上涨压力的城市限售，为的是锁死流动性。

对于一项资产来说，如果缺少了流动性，那么它的风险就会大大上升。房子更是如此，只有卖得出去的房子才能叫资产，卖不出去的房子就是一堆钢筋水泥而已。

如果完全没了流动性，那么，这项资产就彻底成了“死资产”，不但不是财富，反而是一项“负担”。

所以，如果房子限售了，投资客在买之前就会掂量掂量这笔投资的风险自己是否能够承担，将来这套房子是否会让自己的资金链断掉。

六七线小城限售，主要是上头想拿它们做一个实验，测试一下如果房地产失去流动性了，经济能不能承受得住。如果测试成功了，我们将获得宝贵的经验；可如果万一失败了，这样一个小地方，风险也可控。

另外，笔者认为，这种小地方限售，在楼市下行期，其实也是对它们的一种保护。中国人向来喜欢追涨杀跌，房子一旦没有了上升预期，他们很可能就选择集中抛售，这种情况一旦大规模发生，楼市其实是承受不了的。

4

众所周知，从1998-2017，这近20年，是房地产高歌猛进的20年。中间个别年份虽然有波动调整，但依然不影响整体向上的大趋势。

但是，我们也要清楚，这20年，是中国经济蓬勃发展、GDP增长不断创新高的20年；是居民收入不断增长、居住质量不断改善的20年；是吃尽了人口和城市化红利的20年，再加上之前个别年份的大水漫灌、货币超发，这为楼市繁荣提供了*根本的支撑。

可如今，这些红利正在逐渐弱化或消退：经济增速放缓、人口出生率逐步下滑、老龄化不断加剧、居民负债率已到达一定程度、“大水漫灌”更是想都不用想......这样一来，似乎只有“城市化”还可以指望。

但是，目前中国的城市化率已经达到59.58%了，离70%的上限已经很近很近，空间已经越来越小。

更关键的是，调控的利剑还时刻悬在头顶，“房住不炒”已成全民共识。

所以，中国楼市的下半场，并没有大家预想的那样乐观，在国家宏观政策背景下，“拼命加杠杆”买房的黄金时代已经终结，作为投资标的，房产的变现能力、流通性在逐渐下降，未来3-5年，大概率是横盘调整期。

所以，买房子，一定要选择流动性好的，这比保值更重要

5

什么样的房子流动性比较好呢？

我相信，肯定会有人认为，保值性好，流动性就好。

其实，这个还真不一定。

以北京为例，保值性好的板块有不少：奥森、朝阳公园、万柳、望京等等。可是，北京流动性好的板块有哪些呢？

这是北京住宅成交热力图：

从这张热力图上，我们能看出来，北京成交量*的区域有七个——回龙观、天通苑、广安门外、良乡、黄村、亦庄、朝青

这是一张2018年11月份二手住宅热点成交片区图，这张图，正好印证了上面的成交热力图。

我们来思考一下，为什么这七个区域成交量大、流通好？

答案很简单，它们针对的都是刚需和刚改群体：良乡以低价，吸引着全北京的刚需客；回龙观被称为码农之家，背靠庞大码农；黄村以相对成熟的配套和相对较低的价格，直面南城刚改，被称为大兴CBD；广安门外，有学区概念，而且总价基本都在500万以内……

所以，流动性好的房子，一定是好出手的地段+好出手的户型+好出手的总价区间！

请关注专业深度的楼市公众号

米宅北京

米宅服务产品请戳图查询

▼

招聘

米宅北京平台招聘编辑

岗位职责：主要职责为，撰写米宅北京平台稿件，市场调研，完成平台各项工作。工作地点北京。

任职要求：年龄，性别不限，对房地产有一定了解，文笔好，写作能力强，有新闻敏感度。

有意愿加入米宅团队者请加微信沟通