差强人意的无理由退房，你会买单吗？

“无理由退房”本是开发商为了打品牌、冲销量、拼业绩的营销手段。

比如前有知名房企几年前依仗“无理由退房”，为自己拼了个好名声；后有本地房企以此自说自话地为自己戴上了一个情怀的高帽。而在楼市下行期，*成功的当属万科。在去年下半年，万科白鹭郡将无理由退房、补差价的戏码上演到了极致，不仅没有打乱销售部署，反而去化节节攀登。

但是无论开发商怎么宣传，都只是他们与购房者之间的套路碰撞、利益博弈，ZF也从未以红头文件的方式进行直接干预。

哪知市场风云突变，近期真被ZF板上钉钉了。

ZF为退房开了后门

2019年1月11日，广东东莞在住房和城乡建设局网站上发布了《关于推广使用〈东莞市商品房认购书（范本）与创新实施两天无理由退定〉的通知》。通知强调自3月1日起，买房者在签订购房合同且双方尚未签署《商品房买卖合同》前，两天内可无理由退房。

针对此次东莞的政策，与房地产一条绳上的蚂蚱认为，这只是东莞的自救之举，并不会引爆全国性的退房政策狂潮，让大家不要抱有侥幸心理，“当断不断必受其乱，不如赶紧上车。”

然而，东莞退房新政余温还未散去，作为习惯*个吃螃蟹的武汉紧接着宣布“无理由退房”。并且比东莞新政实行的更为具体和严格：只要精装修房明显不合理，ＺＦ支持购房者解约。消息一出，小伙伴们都惊呆了！

在不久前（1月22日），一份落款为武汉市房产交易中心的文件在网上流传。

文件称：

武汉全市79个涉稳楼盘，凡是已经购买的老业主向房管局提出解除合同的申请，即可办理网签备案注销手续，而且不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。

而在武汉房管局下发的79个可无理由退房的楼盘中，品牌房企榜上有名，碧桂园、恒大、融创、保利、绿地、中海、新城等全国房企TOP10的开发装修项目均在名单之中。

并且文件中提到两个很敏感的词汇：信访、维稳。文件明确点名的79个楼盘与信访、维稳等敏感词出现在同一个文件中，武汉到底经历了什么？

楼市乱象催化退房新政

从*初万人摇号抢房，到现在声嘶力竭地讨伐无良开发商，武汉楼市的维权事件此起彼伏：据武汉当地媒体数据显示，仅2018年11月以来，武汉范围内有近百个楼盘掀起了装修房权益维护事件。每到休息日，各楼盘售楼部、相关部门前都会看到拉着横幅的维权业主。

更有甚者，在面对无动于衷的开发商以及相关部门，武汉业主联动维权在2018年11月24日轰动了全国，并将武汉的维权舆情推到了高潮，催化了武汉退房新政的推出与实行。

当天，包括保利新武昌、东原启城、新城阅璟台、东原乐见城、美好长江首玺等在内的60多家精装房楼盘的业主，通过线上联络、线下联动等，自发聚集在武汉洪山广场进行维权抗议活动，请求ＺＦ规范房地产市场，规范开发商装修，制造了一起轰动全国的大规模装修维权活动。

除此之外，在武汉的城市留言板、市场专线和阳光信访等通道中，涉及房地产的投诉案件高达2237件，装修房的计价及质量问题更是其中的投诉热点，共430余件，占比接近20%。

线下，维权业主拉横幅讨伐开发商；线上，轮番向ＺＦ网站投诉。在中央一再强调楼市维稳的基调下，武汉ZF如坐针毡。

其实，早在2016年，武汉为规范房地产市场已经出台了一系列政策，但“道高一尺魔高一丈”，套路总比政策多。

2016年起，武汉房价涨幅较大，房管部门紧急出台调控政策，实施价格监管和一房一价政策。开发商见招拆招，不卖毛坯改卖精装修房，一时间精装修成了开发商变相涨价的利器。

2017年5月10日，武汉房管局出手整治房地产市场乱象，在全国率先推出装修房指导价，要求即日起全装修房根据房屋备案价执行分段指导价，*标准不超过每平方米5000元，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证。

可即便如此，在2018年11月7日，有开发商为去库存将后期销售的房屋改为毛坯房，相应降低了房屋售价，再一次引发业主维权。

整治市场，维护平稳

此次武汉发布无条件退房的通知，对于购房者来讲，多了一种权益的保护。

减少购房者因不理性、不了解政策、不了解楼盘、销售信息不透明以及开发商连环“逼定”干扰等情况下产生的无法追回定金以及购房者权益收损的问题；也进一步减少了开发商与购房者的纠纷，营造出更加公平自由的市场购买环境。

无独有偶，2019年1月19日南京也发布了《商品住宅全装修新政》，与武汉新政相比，南京则主要解决全装修商品住房的建设、销售、交付等环节出现的问题，对多项环节都做了明确规定，实行对全装修工程的过程监督。

两大省会城市在开年之初就拿“精装修问题”开刀，是对精装修、成品房开发商的一次敲打，意味着精装修将有可能纳入ＺＦ职能部门的监管，对现在杂乱的房地产市场能够起到一定的监督和规范作用，有很好的借鉴意义。

总之，面对近年来楼市日益突出的问题，ＺＦ以及相关部门已经决定大力整治房地产乱现象，维护经济的平稳发展了。只要不是购房者违约，我们理应为该政策点赞。

避重就轻，维权依旧会频现

其实在武汉历次维权中，较为突出的问题集中在定金不及时退还、装修房未按要求交付、变相违规收取电商费等方面，仅房屋交付、精装修等问题就占到了历次维权楼盘问题总量的54%。

而武汉ＺＦ出台的“无理由退房”真能彻底平息民怨？

毋庸置疑，武汉的无理由退房只是开了一个好头，但并不是事件的结束。因为“退房”政策并没有涉及到问题的根本。

马克思曾说过：

如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至绞首的危险。

商人逐利是其本质，开发商高额成本拿地后却经历了ＺＦ调控限价，使开发商利润缩水。在把控成本的同时增加卖房收入，精装修就成了开发商变相涨价的主要手段。另一方面因为ZF限价，楼盘报价太高就无法进行备案，因此开发商普遍采用“双合同”的方式进行精装修以及车位的捆绑销售，以此来保证溢价。

而所谓的装修合同，也只是掩盖限价价差的幌子。如果房价永远上涨，上涨的差价足够弥补精装修差价的话，对于购房者而言，买到就是赚到。于是，双合同成了市场潜规则，为ZF、开发商、购房者所默许。但这种心照不宣，都是建立在房价上涨的基础上。

当调控变严变成了真格、经济发展受阻，房价上涨就没了动力，原来的平衡局面被打破，所有附着在“双合同”上的矛盾就会被彻底激化。购房者不仅要接受明知违规的双合同，还要全部承担承受房价下跌的损失。于是作为溢价手段且质量不达标的精装修，便成了购房者维权的红心靶标。

在武汉去年历次维权中，我们可以看出维权的主要目的是业主不满开发商交房时的装修质量以及变相降价，要退的不是房子，而是之前高额的装修款项。

由此来看，无理由退房对业主来说其实是一种避重就轻的解决方法。

郑州又该如何进行政策调整？

这次武汉的精装修维权以及退房政策闹出那么大动静，作为与武汉相争中部中心城市的郑州，将会如何自处呢？

在2017年ＺＦ官网首页上指示：自2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设。虽说是成品，但是开发商为了保证利益，达到利益*化，很大可能会将成品房建成“精装修”房，正商和亚新就是两个很好的例子。

笔者觉得，虽然郑州的项目维权和武汉已经不分上下，但是如果ＺＦ真要实行“无理由退房”，估计路还很远。

恰时按下，只为了经济更快的发展。

2018年各省的GDP总值已经出来。喊了许多年的中原崛起，效果还不错，GDP达到了4.81万亿，其中郑州就贡献了1万多亿，其余各市的GDP贡献率之低，很难想象。反正，郑州已经在“宰相合肥”的道路上越走越远，成为拉动河南经济发展的主要动力。

为了达成2019年7％—7.5％的增长目标，以及更好的让郑州融入“万亿俱乐部”，2019年将要推行的经济政策尤为重要。

而土拍收入，则是目前郑州财政的主要收入。如果一时短缺，那么地方财政就会大幅度缩水，别说基建了，经济还能不能快速发展都是一个未知数。为了保证郑州带动河南经济发展，郑州的土拍市场还是会人为的火爆一阵子。届时为了配合土拍市场，郑州也会恰时地按下一些维权声潮，因此郑州式的“退房”政策，很可能会胎死腹中。

退房问题众多。

如果武汉能够解决退房问题，对于购房者来说不外乎是一个利好政策。但是后续退房手续繁琐，能不能够完全实现还是另外一回事。

这其中有太多问题需要解决，其中*的问题就是房价问题：对于已经上涨的房价，如果退房，白白损失从买房到现在的房价涨幅。面对近两年来房价不断攀升，退房就意味着“再买房，可能要多付好几十万”，这会加重购房者的杠杆率，权衡利弊后很多购房者将不会轻易地走退房流程。

二是首套房问题：拿武汉为例，武汉目前的摇号是支持刚需优先选房，甚至有的项目刚需配比是100%，而这次涉及维稳的79个项目大部分都是刚需盘，退房之后就丧失了首套房的购买资格，之后的*比例会提高，大部分刚需群体承受不了高比例的*。

三是贷款问题：已经网签备案且已开始还贷款的话，需要提前结清贷款并办理银行抵押登记解除和房管局备案登记解除，目前全国房贷联网，白白损失了一张贷票，而且据武汉当地媒体报道：房管局工作人员表示只是配合开发商办理注销手续，而非强制性执行。退房流程依然是银行和开发商主导的行为，能不能实现真正的“无理由退房”还是一个未知数。

四是违约金问题：精装问题到底哪一方出违约金，即便是武汉的新政策中也尚未提及，所以还是得按照合同上来。根据已经签订的购房合同和贷款合同，业主退房是需要支付开发商和银行的违约金，大概是20%，还有已还贷款+双合同中装修款，损失个10多万甚至几十万是跑不了的，可谓是赔了夫人又折兵。并且在限价之下好不容易才买到的房子，即便没有违约金，谁又愿意退呢。

导火索的问题。

武汉关于精装修的维权事件是导火索，但是其主要推动作用的是武汉一把手在工作会议中的定项。虽有导火索，但是如果不是武汉一把手碍于一些东西，这个政策能不能推出来还是一个未知数。这点笔者就不细提了，看看郑州8102的限行政策，就能摸个大概了！

其实很多新房限价的价格相比二手房来说，还是比较划算，特别是主城核心区的新房，业主看中的就是地段、交通以及配套，卖完了就没了，如果业主退了，恐怕再也买不回来了。

所以说：这一招，看似治本，却是连治标的水平都没有达到，甚至会成为开发商对维权业主的挡箭牌：“ＺＦ都发下政策让你们退房了，你退就行了。”反正这一波韭菜退房之后，又会有下一波来抢。融创中原大观之前的业主自发退房，就是一个很好的例子：为了换一个好的楼层，而怂恿其他人进行退房，填补空缺，实在可恶。

写在*后

去年郑州部分精装楼盘已经进行过维权，“交房即维权”成了2018年下半年的交房基调，2019年郑州又将迎来新一波的精装交房热潮。笔者担心，2019年后会不会因市场长期横盘现象暴露出更多的因房价暴涨而被掩盖的质量问题当然，我们也不能一味地对郑州房地产市场失望，或许以上猜测只是笔者一厢情愿的杞人忧天呢！

如果郑州也实行“无理由退房”政策的话，面对诸多不满的楼盘，你会选择退房吗？如果房价下跌，你又该如何选择呢？

文章*后，你会对武汉这波“无理由退房”的操作，打几分？你又会不会期待郑州的“无理由退房”呢？

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