- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
亲爱的蜜友们春节快乐!
春节期间(2月4日-12日),蜜姐梳理了2018年曾写过的投资理财中的各种坑,每天推送一篇。历史总是惊人的相似,让我们回归过往,2019年,不要精确的错误,只要模糊的正确,在财富累积的道路上走得更稳健。
撰文|蜜姐
*篇,想说说大家*关心的房产投资。
关于春节期间要不要回老家置业的问题,节前我曾写过(详见《家乡房子真不能买了?三四线楼市又来坏消息!》)。今天来说说,另一个被开发商和中介广泛推广的产品:公寓,到底值不值得入手呢。
01
房价还在涨?
史上*严调控,房子销售的速度是明显减缓。但房价的回落,似乎并不是那么让人
总体来看,无论是同比(与去年同月相比),还是环比(与上个月相比)一线的城市的新房和二手房,涨幅都很小。上海还出现了价格下降。
值得注意的是,新建商品住房环比上涨的城市有65个,下调的城市仅3个。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%。
房价上涨集中在二三线热点城市。7月,三亚、济南房价环比涨幅均超过3%。
这似乎与大家感知的政策调控力度不太一样。
据中原地产统计数据显示,7月上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明等40多个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。
而8月各地已经有超过25个城市发布了各种调控政策。
房价上涨背景下,调控政策加码趋势也很明显。
另外一个明显的感知是,新房非刚需族购买难度大,而且房贷利率高。
因而,我们在楼市调控严的城市当中发现,开发商和中介在大力推售公寓。
这种投资是否划算?
02
20多年*,划算吗?
此前,蜜姐讲过身边一位朋友的同事Z先生全家买房的事儿。
Z先生因为买房,养车压力大,甚至连新房装修都贷款了三四十万,就琢磨着搞点投资。
他卖了区县老家的房子,在工作所在的二线城市贷款买了一处套内面积99平米的公寓,总价170万。
当初听中介推荐,此处的公寓临江,楼下有一条餐饮街,方便出租给酒店(方便外来游客观江景吃美食),预计月租金能达到七八千元。
但现在买过来二个多月了,房子依然还未能按预期价格出租。
每个月各项贷款两万多,夫妻俩是工薪族,自然经济压力不小。
他*近打听了市场的出租价格,打算“割肉”也要租出去。
这套公寓是清水房,除了有一个卫生间,整个就是一个大通间。据朋友打听,市场价预计能租到6000—6500元/月。
假如Z先生运气不错,顺利出租,也没有物管等其他费用,预计在21.8年—23.6年能*。
这还不包括房子的折旧、装修、物管等费用。
以及*近舆论热议,会加速到来的房地产税,都未考虑在内。
当然,假如房价上涨,顺利出手,能享受额外收益。
不过据蜜姐身边一位朋友2013年就在成都买公寓的经历来看,想获得公寓上涨的收益,真心不易。
03
公寓,房价、房租上涨幅度远不及预期
早在2013年,朋友就在成都三环以内,以6000多一平米的价格买了一套公寓。
此处离地铁站较近,加上成都这两年的火爆行情,周边的住宅价格早就过完了,1.2万一平米基本算是均价。
但此处公寓的价格呢,仅上涨到了七八千。
五年左右时间,一平米价格上涨幅度仅有一两千,而2015年还出现了小幅下跌,跌到了五千多。
再看租金的涨幅,同地段两居室的住宅,2013年约为2000元/月,如今涨到了约3000元/月。
尽管临近的地铁线,5年后人流量大了很多,但朋友的公寓相对面积小,又是商业用水电气的价格(比民用高了一倍左右),房租始终涨不起来。2013年房租约为1000—1200,如今基本没涨,好的时候上涨200元左右。
朋友的同学当初也在成都二环投资了一套公寓,情况稍好些。
当初这套公寓的租金一千出头,如今上涨到了1800—2000元/月,但对比该地段同样条件的住宅,这个租金涨幅就相形见绌了。
同样条件的住宅,目前月租价格已上涨到了三千多甚至四千一个月。
04
上百万的投资,不能只是听说
上述个案,当然不能说明公寓就没有投资价值。
其实,蜜姐身边一位长辈投资公寓就赚了钱。
七八年前,这位长辈投资了一处度假区的一套小公寓,总价不到十万,售房合同里面附加了酒店签约的十年租房合同。
因为度假区这几年经营状况越来越好,房租也相应上涨了,如今已收回成本开始赚钱了。
工作的小伙伴们,也常常讨论买房的问题,*近有位小伙伴就讲到身边几位闺蜜在计划要集资去海南投资公寓。
借此,蜜姐只是想提醒各位蜜友,上百万的投资,需要做好功课,不能听“熟人”或中介介绍。
如果要投资,不妨先把自己当租客,去各大房屋中介网站和实体店,了解下想投资地段公寓的价格和租金,以及近五年的涨跌幅度。
相信哪怕只做这一步,就能看懂大部分开发商或中介口头“承诺”的收益是否靠谱了。
不少公寓不通天然气,即便是通气,水电气的价格也比住宅类高了一倍左右,也难怪租客愿意租住宅而不是公寓。
而所谓热门地段,租给酒店或作为其他商用,那更得打问号了。
没有签好的租约可不算是真租出去了。
附近又是否有配套更好,价格合理的写字楼竞争,也是问题。
更迫切要面临的问题,就是房地产税。
未来房地产税开征,公寓这类商业地产恐怕会首当其冲。
如果房价下跌,这类商业地产也是首先会体现出来的,毕竟这类房子接盘侠的基数小太多太多……
而这也在日本当年的房地产泡沫破灭中被证实过。
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