#芳姐问答#作为“深圳CBD级豪宅领跑”的南山，现在还值得入手不？

芳姐知识星球问答集锦

内容来自黄芳小密圈

匿名用户 提问：芳姐，请问一下现在南山楼盘值得入手不？虽然现在已无房票，但是内心还是特别想住南山，向往南山，有没有合适楼盘推荐一下？谢谢

芳姐：南山内部分化很厉害哦！

1.深圳豪宅区，核心部分在南山（深圳湾、高新南、红树湾、蛇口湾）。

深圳是个特殊的房地产市场，但凡市区豪宅，都是有可能领跑、领涨的。

过去20年，买了香蜜湖、深圳湾、高新南豪宅的，1、2套房，就能变成几千万、上亿身家的富人。而且，负债率还不高。

把房子抵押一下，贷出的资金500万起跳，n千万也不稀奇，分分秒秒碾压IDG们的天使轮和pre-A轮融资。

这个趋势，不但过去是，未来20年，还一样是“深圳CBD级豪宅领跑”——毕竟，粤港澳大湾区整体崛起，深圳体现和装入的是未来湾区上亿人口中的高阶富人的资产。豪宅价格是按未来湾区top 300万富裕人口计价的。

2.南山其实也有很多底端、低价位住宅。

4-6万的房子，并不少。虽然这个单价比坪山*2万单价的还是贵一点，但是应该已经是1线城市里，*的一线CBD辐射圈里*的。

1）蛇口-南头-前海板块，老破旧的多层和塔楼，多是这个价格。

在地段、成熟、山海景、地铁方面，一般都要占2-3个要素。房价比地价还便宜。

虽然不会算是好的学位房，但是配套的公立*也可以，报名人数没有关外那么紧张哦！

2）西丽-同乐板块，因为地段更弱一点，所以4、5万还能买到不是特别旧的房子。

大西丽现在往“巨大的新兴产业区”蝶变，经济、科教研、人口素质、平均财富都是年年上台阶。过几年，这个南山的地铁网络成型，西丽到哪儿也都方便。

3.入门级豪宅、学位型普宅、中产型高尚住宅。

这些是南山楼盘的主流。价格呢，不高不低；整体在6-9万之间。

1）入门级豪宅里面，市场瞩目度比较高的，是华润城。市场态度摇摆纠结的，是华侨城。华润城有学位，走势一直很好，属于量价齐升、龙头股。

2）南山的名校，开分校分号的比较多。就导致一些地段普通的楼盘，也有好的*。但是，因为楼龄等各种因素，房价冲刺力不够。对中产来说，性价比好。比如南山实验的麒麟花园。

3）其他一些高尚住宅，板块不豪宅，学位没噱头，但是地段和品质还可以。

南山的楼盘，光从类型，就可以分这么多种。真的很难“一言一概之”的做一个购房评论。

而且，南山的楼盘，在组团和小板块上，划分方法又更多。也是很难见到一言一概之。

那么，在不知道你的资金预算、家庭情况下，非常难简单的回答这个问题。只能提取几个点，来分析：

——在价格前景上：

1.南山楼盘在类型、板块、中短线涨速上，是有分化的。

中短线能涨得好的，是豪宅、学位房、成熟区域老破旧多层（博旧改）。

2.南山有CBD也有“农村”，原来偏郊的地方，在被抬升。

西丽这样的地方，以前是洼地、低价；但是未来，会产业振兴、人居提升。

西丽具备板块型前景。

3.前海这个概念，过去是透支了。但是，未来还是会落地的。

前海有大前途，但是买的“中长线”时间表。要有长持的耐心。

4.其他楼盘和板块，如果没有特别的“故事”和“蓝图”，走势不会那么好。

——在自住方面：

1.南山一直是“深圳花园城市”的先头兵，标兵。

各大板块，各有山海湖园的特色。靠海更贵。所以，因人而异去选择吧。

2.家里有小孩，读书是很重要的。凡人们，终极是很难超脱这个。

买得起，就买南山外国语、南山实验、南二外、育才、深中创新等传统名校的本部或核心分部的学位房。

买不起，就去西丽、桃源这些地方，买买挂牌名校的房。一套教材体系，一套内部选拔体系，对于“金子”型孩子来说，上升通道是打开的。

3.在南山科技园工作的，购买力弱的，买西丽。

购买力强的，买豪宅区、后海。

4.家里有人在宝安上班的，就买南山中心区、前海的。

家里有人在福田和市里中部、东部的，*要买地铁、第二要买快速干道，尽量选择高新区、华侨城、红树湾。这样去其他地方近一些。

5.如果要养老，有钱就买蛇口，占有中国*繁华的山海。

钱一般般多，买华侨城；钱不太多，买西丽。

整体来说，南山是可以买的。

南山是深圳经济*的地方。南山是深圳人居GDP、人均收入*的地方。前海自贸区在南山。一大把上市公司在南山。

南山，整体是充满前途。

而短线，在分化，具体前文已分析。

在个体自住来说，就看财力、需求，基本都能有合适的。

ps：南山的弱点，大概是医院配套没那么强。不过港大对南山人来说还是很近的。

深圳的医疗资源，罗湖、福田厉害点。

对于养老的人来说，医疗很重要哦！

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本周房源、金融产品及活动推荐

壹

新房

财富城

【在售房源】88平 3房2卫（88套）；89平 3+1房2卫（167套）；136平 4房2卫 （70套）；141平 5房2卫（23套）；总价345万起 毛坯交房；均价3.8万左右

【楼盘优势】双地铁物业，高铁站一公里；门口坪山实验*，会展中心旁，文化六馆，天虹、益田假日广场近在一公里，坪山体育中心，坪山中心公园500米。

奥园翡翠东湾二期

【产品】65-78-88-126 平（住宅）

【货量】65平 两房 196万起（100套）；78平 三房 240万起（100套）；88平 三房 260万起（120套）；126平 四房 355万起（60套）

心海城

【产品】准现楼住宅83-88-132 平

【货量】83平 三房 3套 290万起；88平 三房 5套 295万起；99平 三房 5套 355万起；132平 四房 30套 410万起

东关•乐尚林居

南山一手单价7字头，总部轴心区域，临近西丽高铁站，*约175万起买南山三房。

贰

二手房

【宝安.新安】财富港大厦

42平米2房280万 地铁口满两年 南向看花园安静 周边配套完善

【罗湖.翠竹】翠华花园

66平米2房465万 满五年税费低 地铁口物业 带翠竹实验*学位 低于市场价40万

【龙岗.坂田】银湖谷花园

88平米4房600万 依山傍水 带* 毛坯 小区*4房 低于同户型30万

【龙岗.布吉】友联花园

78平米2房280万 楼梯中楼层 满两年 可改3房

【福田.八卦岭】鹏胜村

58平米2房260万 电梯房 红本满五* 中间楼层

叁

回迁房

马桥联合片区

有货，可以立即签约，马上签约更名、价格历史*

洋桥汉田

已经立项 全部拆完、明年开工，现在少许货急售

坪山恒大旧改

坪山*核心地铁站坪山益田假日广场---坪山围站500m，恒大地产，89平三房，配套幼儿园，9年义务教育，本地村民拆迁房，不限购，19年9月交房，单价3万（周边3.8万）。

南约碧桂园

项目分为汉田、洋桥、水一水二、马桥四大片区，于16年6月签约，17年2月份开始打地基。项目占地70万平米，建筑面积260万平米，绿化率达35%。地铁14号线（宝荷站）地铁口，与开发商项目公司直接签订拆迁赔偿合同。每块地都是独立申报，所以比较快一点；预计4年内交房，交房出红本，之后就跟商品房一样可以买卖，有15块一平过渡费。

新出货量：160平米，价格23000，可以写两个人名字。

恒大向前村

恒大向前村项目目前正在拆迁中，项目占面12.2万平，总建面约69.3万平，容积率5.69，规划有住宅、公寓、办公、商业等物业形态。恒大向前村项目临近龙城广场地铁站，项目东至向银路，南至鹏达路，西至龙城南路，北至龙岗大道。

目前也是货量不多，仅120平米，价格为2.8万/平米，更名费价格为1500/平米。

（图片来源：咚咚找房）

华策中心城

龙岗中心城区双地铁线路九年制*规划

指标面积：100平（可分拆）

指标价：27000元/平

过渡费：23元/平（直接与开发商签订合同）

重点：不限购不限*社保

暂时无货

万科回龙铺

项目面积约21万平方米。项目规划总建筑面积约115万平方米，回龙埔万科吓屋村，拆迁指标回迁房，不限购，不限贷！过渡费20元一平！3年交楼办证！周边二手价格4.5万，回龙埔新工业区城市更新项目位于龙岗区龙城街道。

目前新货：回龙铺整栋旧改物业，6层，886平米，1350万。保利旧改。

南联莱蒙都会旧改回迁房

龙岗区南联地铁站附近，莱蒙地产与和昌集团联合开发，项目占地面积约21万平，建面约107万平，大型旧改项目已经拆迁完毕，已经立项，预计明年底可以拿房！

1.现有货量300平米，业主已经签约，可直接在开发商处办理更名手续，价格为30000元/平，过渡租金20元/平。

2.现有货量，面积90平米、稀缺资源 ，1期房子已经全部拆完，已经立项，过渡租金20元/平，马上与开发商签合同、3年内交房，价格美丽、按照1:1比例陪红本商品房。

豪方天际

目前有两套75平米的价格520万，单价不到7万，毛坯，可马上出红本。

更多华润城，豪方天际等资源可在公众号留言。

更多资源

现在有少量回迁指标房不限购

注：必须一次性付款,不接受按揭分期。直接出红本到名下

南约碧桂园：2.4万

有2000平现货，速度，抢货，钱到位，立马确权，不用等

万科回龙铺吓屋村：2.6万

五联保利二期：2.4万

星河荷坳窝肚村：2.7万

坪山围碧桂园，2.4万

以上指标70平起售 现货直接确权

爱住家回迁房、拆迁房业务已经启动，专注深圳城市更新旧改，专业回迁房买卖，一手资源，直接对接开发商，手续简单快捷，交易风险低。

肆

法拍房

【南山】文德福花园1栋1010

建筑面积0.7.81平米 起拍价478万 保证金48万

【福田】玮鹏花园4栋21D

建筑面积166.03平米 起拍价887万 保证金80万

【罗湖】怡泰大厦B座2603

建筑面积63.62平米 起拍价194万 保证金38万

伍

贷款产品

经营性贷款

额度：20—200万 年化：5% 年限：一年 还款方式：先息后本

要求：深圳企业正常保税一年以上，企业负债不超过500万，线上评估可贷额度，线下递交申请

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