广州黄埔区“发动机”：名企进驻、商业升级，未来潜力不可低估！

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科学城概况

发展历程

科学城是广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地。开发建设以来，涌现出一批具有自主知识产权、技术水平处于国际*的高科技企业，已成为全市高新技术研发与产业化的重要基地。2016年广州科学城被国务院定为全国首批17个双创区域示范基地之一，为广州*一个入选的园区。

目前，广州科学城已有100多家世界五百强企业进驻，现有微软、IBM、索尼电子等1,000多家高科技企业*，成为黄埔区、广州开发区建设广州国际科技创新枢纽核心区的“发动机”；未来有更多的知名企业入驻，带动区域的发展。

现 状

科学城地铁沿线，多家国内外重点企业竞得用地：创维将建设其华南总部及研发中心；正在申请上市的多益网络公司将建设其总部大楼，有望成为A股市场*的互联网游戏公司；日立在该区建设“日立集团IT中国总部”。“科学大道—开创大道总部经济走廊”正在形成，未来将成为黄埔中心区的CBD。IBM等一大批高新技术企业，2017年7月，雪松集团总部大楼在广州科学城举行动工仪式。其总部大楼占地约2.2万平方米，投资总额逾10亿元，将建设成为科学城的地标性建筑，引进产业链上下游企业进驻。

科学大道片区写字楼多持有在小业主手里，售价约为1.5-2.3万/平方米，租金约为60-80元/平方米/月；商业首层售价5.7-6.7万/平方米，租金约为220-320元/平方米/月。开创大道片区写字楼多为近年新建，在售楼盘较多，售价约为1.2-2万/平方米，租金约为70元/平方米/月左右，萝岗万达广场商务气氛较好，租金达到100元/平方米/月左右；商业首层售价约3.5-4万/平方米，租金约120-140元/平方米/月。

图1：科学城板块调研项目分布图

科学城办公分析

科汇发展中心

科汇发展中心规划范围：北起科翔路，南至科学大道，西以神舟路为界，东抵科珠路，占地面积约150,082平方米。

科汇发展中心位于广州市黄埔区科学城的西部，园区内已建有48栋建筑物，其中公寓3栋，可居住可办公、纯办公楼45栋。园区配有地上车位500个，地下车位1,500个。科汇发展中心内绿化率高达40%，并且园区内每栋写字楼都是独门独院，均拥有较大面积的前庭后院，具有良好的私密性，办公环境优越。同时，企业可以享有专属的冠名权，满足企业个性化形象展示和可识别需求。科汇发展中心项目客户群定位是：需要独立办公空间的业主为主，重点客户群是对环境和区域要求高以及重视企业对外形象的业主。截止到调查之日，科汇发展中心园区已吸引了汤臣倍健、宏达建业集团、三利集团等多家知名企业入驻。

科汇发展中心由合景泰富地产开发，广东中城建设集团有限公司进行建筑设计，目前由宁骏物业管理有限公司进行日常物业管理。整个园区共划分为4个街区，功能区域划分包括有独栋商务楼、酒店式公寓、商业购物街区等。

科汇发展中心平面图

经营状况：科汇发展中心的写字楼以小高层的企业独栋形式为主，目前科汇发展中心的入驻情况较好，多数写字楼均在使用中，区域办公氛围优秀，目前仍有一部分的写字楼对外出售。

租售水平：科汇发展中心的物业由开发商自持，由管理处招商到现租金水平在60-80元/平方米，物业管理费为6.4元/平方米，写字楼售价在1.5-1.75万/平方米，商铺仅有一套小面积商铺出售。

科汇发展中心办公/商业租售案例

科汇发展中心实景图

绿地中央广场

绿地中央广场位于科学大道与神舟路交汇处，是由广州杰瑞置业有限公司开发，绿地集团广东房地产有限公司投资建设，上海绿地物业服务有限公司进行管理，集住宅、公寓、商铺 、写字楼为一体的多功能型楼盘。项目总建筑面积达54万平方米，其中办公以及商业建筑面积近40万平方米，其余为地下建筑面积。“绿地中央广场”更配置4,000平方米的艺术中心。而发展商自主经营的大型购物中心，面积达5万平方米。定位为广州东门户地标商务综合体。

经营状况：绿地中央广场已竣工的写字楼入驻情况较好，但由于绿地中央广场三期仍处于建设阶段，同时商业配套仍未正式经营，区域的办公氛围较差，仍处于培养阶段。

租售水平：绿地中央广场的写字楼物业现租金水平在75-95元/平方米，物业管理费为15元/平方米，写字楼售价为2-2.3万/平方米。而商铺仅有部分大面积商铺在租售，租金约为220-320元/平方米，售价约为6.5-6.7万/平方米。

绿地中央广场办公/商业租售案例

绿地中央广场实景图

科学城信息大厦

科学城信息大厦位于黄埔区科学大道111号，地处科学城十字路核心路段，办公氛围较好。专业物业公司提供优质服务，智能化办公系统提供了高效、现代化的办公环境。

科学城信息大厦周边交通环境较好，途径576路、574路、568支线等多路交通，对外交通较好。

经营状况：由于科学城信息大厦所处地段为科学城的交通核心地段，所处区域为科学城办公区域，周边写字楼较多，市场竞争大，同时科学城信息大厦的环境以及设备均落后于其余写字楼，故目前空置办公室较多。

租售水平：科学城信息大厦现租金水平在55-60元/平方米，物业管理费为6元/平方米，售价为1.2元/平方米左右。

科学城信息大厦租售案例

科学城信息大厦实景图

萝岗万达广场

萝岗万达广场地址为黄埔区科丰路83号，坐落在科学城开创大道与科丰路交汇处，紧邻萝岗儿童公园、中山大学附属第三医院岭南医院，北临 “地铁苏元站(暹岗圣贤)”公交站，拥有多达16条公交线路，毗邻地铁六号线“苏元”站，10*到达广州科学城， 40*到达天河客运站，50*到达广州新白云国际机场。

萝岗万达广场占地面积约5.8万㎡，总建筑面积约42万平方米，包括有大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精品SOHO的综合体。萝岗万达广场写字楼B1座总楼层为18层，其中1至4层商业裙楼为零售、餐饮、大型中餐等。5至18层为办公，6部电梯，3部货梯，室内为中央空调。现写字楼租户已全部入驻，租户来源以IT科技通讯为主，其他分别为金融保险、现代贸易、文化传媒、建筑设计、专业服务等著名企业。C1、C2、C3、C4为四栋SOHO公寓。

萝岗万达广场平面图

经营状况：萝岗万达广场所处区域为科学城中心区域，于2015年正式开业，成为黄埔区的标志建筑物，目前写字楼部分空置办公室不多，基本处于满租状态。商业部分，万达金街北段基本处于满租状态，南段部分毛坯空置状态。

租售水平：萝岗万达广场写字楼B1座已售完，成交范围为1.8-2万/平方米，现租金水平在100元/平方米左右，物业管理费为12.5元/平方米。商业部分金街北段人流较多，首层租金水平为130-140元/平方米，南段首层租金水平为120元/平方米左右，二层租金水平为80元/平方米左右。

萝岗万达广场办公/商业租售案例

萝岗万达广场实景图

萝岗奥园广场

萝岗奥园广场地址为黄埔区开创大道与香雪八路交汇处，依托地铁“香雪”始发站上盖，交通便利，向西6站达天河区，高速路可*沈海、绕城、广惠、广澳。周边有“开创大道(香雪八路路口)”公交站，拥有多条公交线路数通向广州各区，紧邻黄埔区图书馆、广州义务植树公园、玉岩*和广州科学城*，区域发展较好。

萝岗奥园广场是黄埔区集购物中心、甲级写字楼、LOFT公寓为一体的综合体项目，总建筑达40万平方米。一栋甲级写字楼，层高150米，20米挑高大堂，办公建筑面积60-1,600平方米，层高4.2米，配有10部进口电梯，室内为VRV空调系统，独立新风系统。地铁联体商业，建筑面积28-188平方米的餐饮商铺。

萝岗奥园广场平面图

萝岗奥园广场写字楼平面图

经营状况：萝岗奥园广场所处区域为科学城中心区域，于2017年正式开业，目前写字楼部分在售办公较少，多数企业已进驻，多为科技、贸易、建筑、服务等行业。商业部分，临街商铺已售完，首层内街多为一拖二商铺，空置率较低，三层商铺空置率较高，目前全为毛坯状态，预计2019年8月全面开业。

租售水平：萝岗奥园广场写字楼物业现售价2万/平方米左右，租金水平为80-90元/平方米，物业管理费为12元/平方米。商业物业临街商铺售价4万/平方米，*成交7万/平方米。内街首层商铺售价3.5万/平方米左右，三层2万/平方米左右。

萝岗奥园广场办公/商业租售案例

萝岗奥园广场实景图

锐丰中心

锐丰中心地址为黄埔区荔红路与开罗大道交汇处，依托地铁“香雪”始发站上盖，交通便利，向西6站达天河区，高速路可*沈海、绕城、广惠、广澳。周边有“开萝大道(地铁香雪站)”公交站，拥有多条公交线路数通向广州各区，紧邻黄埔区图书馆、广州义务植树公园、玉岩*和广州科学城*，区域发展较好。

锐丰中心是黄埔区政府板块综合体项目，整个项目按照外围是公寓、办公及商业裙楼，中部为商业内街进行规划建设，由4栋20-22层公寓，5栋3层独栋商业构成、甲级写字楼、LOFT公寓的项目，1,670个停车位。总占地面积46,237平方米，总建筑面积254,521平方米，容积率为5.5。1栋为纯写字楼物业，建筑面积以81平方米的复式为主，层高4.5米，配有6部电梯。地铁上盖商业，全为自持物业。

锐丰中心平面图

经营状况：锐丰中心所处区域为科学城中心区域，于2015年正式开业，目前写字楼部分在售办公较少，多数企业已进驻，多为科技、贸易、建筑、服务等行业。商业部分全部自持，空置率较低，周边人流较多。

租售水平：锐丰中心写字楼物业现售价为1.2-1.8万/平方米，租金水平为70-80元/平方米，物业管理费为3.8元/平方米。商业物业临街租金为140元/平方米/月左右，内街首层商铺租金120元/平方米/月左右。

锐丰中心办公/商业租售案例

锐丰中心实景图

调研总结分析

广州科学城目前居住人口约为30万人，日益增多的大型商业综合体，让科学城的房地产库存进一步增加。调研中，科汇发展中心因较早在科学城布局，现已吸引较多科技企业进驻，人气较旺，其他项目仍未有科汇发展中心的成熟度。广州科学城周边配套齐全，随着地铁线路的开通，以及产业人口的进一步增加，未来科学城的房地产市场会因需求的增加而进一步发展。随着更多高科技企业的引进，产业人口的增加，对科学城的写字楼、商业配套需求增加。

科学城内写字楼租金整体水平在60-100㎡/月的区间，同时在近两年广州科学城内的商务市场得到越来越多大牌开发商的关注，诸如万达、绿地等大型开发商建立了甲级写字楼，整体区域市场受到的辐射效应影响租金水涨船高，同时伴随着公共交通设施地铁的开通，也为区域办公市场带来直接的促进影响，因此未来科学城的办公环境会朝着更高端、更智能的办公市场成长。区域作为广州东部的商务办公中心，在目前珠江新城已经供不应求的背景下，将会有越来越多的企业选择科学城作为办公驻点。因此未来区域的办公市场租金仍有上涨空间。科学城的写字楼出租率基本保持在80%以上，区域内旧的写字楼目前市场放租案例较少，新楼盘的租售情况依旧比较火热。

科学城内首层商业物业市场的租金水平在120-320㎡/月，现阶段以小区配套商业为主，大型购物中心尚在起步发展。科学城的商业物业之间的租金差异主要由商铺所在楼栋的档次差异及商业物业所在地区的商业氛围所决定。

科学城虽然整体经济水平发展较好，但是由于科学城区域目前的常住人口仍然较少，导致消费人口的数量有限，所以商业市场的发展缺乏消费群体支撑。科学城的原有商业业态较为低端，主要为基本的生活配套商业，同时已有的消费结构层次较低以及消费者的消费理念仍处于初级阶段，导致现已有的商业综合体物业的经营情况一般，科学城商业市场中高端消费外流严重，从而抑制了科学城整体商业市场的发展。伴随着广州地铁六号线的建成通车以及广州地铁二十一号线的开通在际，在广州市市区人口逐渐外溢到外围地区的大背景下，科学城整体公共交通的逐渐完善，未来科学城的商业市场将会有较大的*空间。

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