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当前形势,如何预判重庆房价走向?

来源:大卫聊地产   发布时间:2019-02-12 00:00:00

春节过了,各类数据陆续都会出来,大卫也开始更新了。

春节期间有一个重磅数据,值得注意:

1)19年春节黄金周消费增速8.5%,首次跌破两位数!据商务部监测,除夕至正月初六,全国零售和餐饮企业实现销售额,较18年春节黄金周增长8.5%,但增速较18春节(黄金周增速为10.2%)下降近1.7个百分点

2)春节黄金周折射出当前的消费态势,预计今年1-2月社零增速将延续18年四季度8%左右的态势。

这种延续,官话叫“筑底”,普通话叫“低迷”,实际上意味着“下滑”,要我看,我就会问“增速下降,说明大家刷卡的时候都悠着点了...为什么?”

就像春节期间我看到生意*的商店是优衣库,因为他们做了很多特价,79块卖原价199的摇粒绒卫衣,199块卖原价599的高级轻型羽绒服...我都没抢到!

说直白点,不敢大手大脚花钱,本质上都是源于对未来的担忧以及提前透支的消费...

春节期间,乡里乡亲谈论*多的话题,仍然逃不开房子!纵观大多数中国人的生活重心,“房子”依然是其中分量较大的一项。

有房的人,天天希望房价上涨,没房的人,天天盼望房价大跌。在购房博弈的过程中,有的人开始炒房,有的人始终观望,有的人高位当接盘侠...

大家在对房价的预判中*容易犯下两个错误

*是排除对自己不利的观点,孤注一掷的自以为是。房多的希望涨,没房的希望跌

第二是受到舆论的影响,媒体吹涨,就去抢房;媒体唱跌,就陷入观望

对未来的担忧和不够专业的判断能力,影响了我们的幸福生活指数。

怎么办?我想这就是我今年要做的事,尽量传播正能量,以及正确的方法给大家。

今天聊聊,重庆楼市当前的几大怪像

*大怪像

没房的买不起,有房的卖不掉,买房成本增加

重庆楼市在2018年调控不断深入“房住不炒”格局下,开展了很多“真调控”,比如严厉打击市场乱象,连续一年多(17-18.6)加速供地以保障住房供应量,“三无”限贷...

7、8月开始,重庆(二手)房价结束上涨,趋于平稳。

当前市场上的买房和卖房人,在我看都比较煎熬。

二手房业主的房子不打折就很难卖掉!

想买房的看着高高在上的房价,害怕“站岗”的心态制约着他们下叉

房贷利率的上浮,又让刚需买房者的购房成本增加

前一脚,有些开发商的“俏货”还在收茶水费,后一脚,有一些不得不低头促销!

而还在观望的买房者,更是焦虑,会不会又放水了?放水了房价是不是又要涨了?

这个的楼市怪象,只要调控依旧,供应量充足,就必将持续。

分析:

l二手房业主很难卖掉,价格是关键,不愿意降价,“仍然有盈利”是他们的底气。

l而部分开发商对形势估计的错误判断,导致当前部分高价房、低品质房和大户型销售艰难。

第二大怪像

新房二手房价格依然倒挂

在2017年之前,重庆新建商品房的价格,往往会高于周边二手房的价格。随着楼市越火,怪像就越多。2017年以后,重庆出现了大量二手房远贵过新房的格局,此乃怪像。

数据来源兔博士,节点是2018年底,第三方统计,将就看

我们单纯看数据公司的统计,主城新房成交均价大约11000元/平,而二手房成交价格为13000多元/平

2000元/平的价差!这个价差在之前会更大,个别楼盘也会更大。

价格倒挂驱动了人们抢房,从江北国奥村,到北区约克郡,再到南坪的和黄御峰,等等,等等,不胜枚举。

可以看下面例图,富力城新房建面均价9000-10000元/平左右,而原来的二手房挂牌均价,而周边二手房挂牌价之前高达12000以上,虽然有价无市,但给新房神助攻。

分析:

l二手房交易周期短、融资能力强,被炒房客钟爱,加上有一段时间新房不好买,二手房价被刻意炒高!

l市场好+价格限制,部分开发商惜售,茶水费、加价转让等乱象抬高买房成本,也是迫使一二手房出现相互助攻的乱象!

l我的预判:双方价格逐步靠拢,向产品价值本身回归

第三大怪像

城郊新兴板块和主城核心房价相差无几

重庆房价的地段限制逐渐被打破,过去一直是重庆主城区的房价比城郊的贵,后来,新兴板块的兴起、高品质产品,以及概念炒作,都导致城郊新兴板块的和主城核心板块房价相差无几。

在2018年8月,北碚蔡家的二手房房价一路冲到了14100元/平,大学城的房价也是在9月冲到了13901元/平, 这个价格,是建面!

元芳,你心里怎么想?

(来源于安居客)

分析:

l依靠概念和资金推动,热点郊区新兴板块房价暴涨,然后呢?

l如果没有实质性利好落地,投资客又过多,那么,当潮水褪去时,新兴的区域,除了刚需们,的确都会站岗,这是重庆当前的怪像

第四大怪像

买涨不买跌,始终改不掉!

房价低的时候没人买,房价猛涨大家却都抢着买?

2017年到2018年6月,重庆房价一路上涨,大家都疯狂的抢房!

开始是外地人抢,捡漏二手房,后来本地人加入,主要抢新房,还有很多小白,在镰刀的收割下,只要有楼盘能买到,不管三七二十一,就一个字,买!

在我看来,很多人是真的失去了理智!就近的说,很多人人已经忘记了2015-2016年的时候,重庆房价持续低迷,开发商使出各种价格促销,售房部依然冷冷清清,无人问津的时候...

作为普通人,按需购买,持续关注市场,建立自己的知识体系后,再深度进入市场,翻云覆雨。才是一条正确的前进道路。

买房路上,我们不能一直当小白,被人收割!

分析:

l买涨不买跌,可以说是一个顽疾

l这是病,怎么治疗?不容易,有些人交了学费会懂一些,有些人交了学费...也没有下一次机会了!!相当残酷和残忍。

l这个怪像,需要我们持续的学习

第五大怪像

新房刚需户型供不应求大平层别墅供大于求

当前重庆,优质的刚需楼盘开盘其实仍然相对火爆。

而18年比较火爆的改善需求,尤其是一些品质差或价格高的大平层,趋于冷清。

根据世联行数据,重庆现在新房成交还是主要集中在高层刚需上,别墅等豪宅成交对比去年同期,均有所下降。

(图片来自世联行)

高层的成交区间,主要集中在总价80-150万这个范围

分析:

l从需求的角度看,楼市未来的趋势一定是逐步往“改善换房”发展,但当前的重庆楼市,仍然是刚需支撑

l作为“按需购房”的倡导者,我建议:认清产品的真实供需关系,很重要

l平价+刚需型,市场大,机会多,高价豪宅+享受型,机会少。别被迷惑

第六大怪像

大开发商一边活下去”,一边在疯狂收购

破产、并购、生存…这是房地产圈的怪像

去年底,高喊着“活下去”的万科又斥资3.55亿元将恒大集团旗下嘉凯城5个房地产项目公司揽入怀中。短短一个月时间,万科进行了三次并购,而这些仅仅是公开交易的数量。

财信、融创和融侨联合体,拟以总对价10.56亿元受让重庆巴南经济园区建设实业公司持有的重庆星界置业公司100%股权及2.1652亿元债权。

至于融创大戏,不光收了很多万达文旅,还在金科身上大打主意!

分析:

l这个怪像,告诉我们:未来,大鱼吃小鱼,是地产常态,小开发商将越来越少,买他们的房子,风险也越来越大!

l所以,在重庆,列出20个头部开发商作为备选,其他项目,我的建议是:不要再看了,真的害怕哪天他就破产或跑路了!

总结

开年篇,就说这么多。

我就想告诉大家,2019年,重庆楼市,很有意思。

看空的正在摩拳擦掌,等待下跌,恨不得跌死那些房子多的!

看多的,春季攻势已经展开,在财富的大路上,荷包越来越鼓...

那么对于读者朋友,我的建议是:读懂上面几条,认清当前的重庆楼市,是*重要的,2019,未来会怎么样,我保持乐观!

新的一年,我们一起前行!

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