那个曾经腰斩的环京楼市正在悄悄回暖！房价再次上涨还有多远？

2017年初，环京的燕郊楼市达到了疯狂的顶峰。燕郊从单价1.5万元到突破3万元，仅仅用了不到半年时间。

在不少炒房客眼中，燕郊房价房价涨到四、五万已指日可待。

然而到了6月份，一切戛然而止，廊坊限购政策再升级，本地户籍只能拥有2套住房，外地户籍要有3年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。

限购政策执行得相当严厉。此后环京楼市一片沉寂，刮台风都泛不起一点涟漪。燕郊的二手房价格相比*点普遍腰斩。不少楼盘从*点3.5万元/平米，跌至1.5万/平，缩水超6成，仍然无人问津。

价格腰斩、中介人员大量流失是环京楼市过去一段时间里的真实写照，重仓环京地区的房企华夏幸福也深陷泥潭，环京成为这轮楼市调控成效*明显的案例。

但令很多人没有想到的是，在限购政策还未放松的前提下，从去年底开始，以燕郊为首的环京楼市，又躁动了起来。

NO. 1｜壹

隶属于廊坊代管县级三河市，距离北京市中心仅30多公里的燕郊镇，历来是环京楼市的风向标。近期燕郊楼市的成交各项数据都迎来回涨。

安居客的统计数据显示，去年7月燕郊一手房成交均价为16350元/平方米，今年1月这个数字为24000元/平方米，涨幅高达46.8%。

二手房方面，贝壳研究院的数据显示，2019年1月份燕郊二手房成交均价为18805元/平方米，相对于3个月前16722元/平方米的低点，已有约12.5%的涨幅。

从库存上看，中国百城住宅库存数据库的数据显示，2018年12月燕郊房地产的库存量为75万平方米，较2017年同期下降了23%。

位于燕郊燕顺路附近的楼盘潮白人家，界面新闻的记者了解到，该楼盘2018年7月二手房成交价一度低至1.65万/平方米左右，目前该楼盘二手房价格约为2万/平方米，涨幅约为20%。

天洋城位于配套齐全的燕郊镇中心位置，是燕郊少有的大体量楼盘。

2017年3月，这个盘均价曾达到约3.3-3.5万/平方米。在调控之后，该楼盘价格一路下跌，2018年9、10月份，均价已经跌到1.6万/平方米左右，跌去了一半还多。

但当前该楼盘在中介网站上的挂牌单价已经回到了2万+的水平，回调幅度相当可观。

在安居客的统计中，燕郊的许多楼盘相比于10月、11月，都出现了每平米1000-2000元左右的涨幅。

量在价先，燕郊楼市的成交也已经活跃了起来。界面新闻的记者日前在燕郊进行走访。一位在链家工作了三年有余的中介称，链家燕郊西区各个门店在2018年12月份共成交二手房150套左右，而2018年7月份这个数字仅为30套左右。自2017年7月廊坊五市限购力度达到顶峰后，月度数据“*次出现这么多成交”。

包括燕郊在内，环京楼市核心地区，有北三县（三河、大厂、香河），南三县（固安、永清、霸州）以及廊坊市。

自去年底以来，这些地区和燕郊一样，楼市的各项成交数据开始反弹。

北京中原统计数据显示，2018年11月，“南三县”之一的固安，商品住宅成交364套，成交面积3.98万㎡，环比上涨35%，同比上涨477%；固安商品住宅成交价格为1.15万元/㎡，与10月基本持平，同比上涨33%。商品住宅成交金额为4.58亿元，环比上涨34%，同比增长7.6倍。

“北三县”之一的香河，同期商品住宅成交了444套，成交面积4.23万㎡，环比上涨49%，同比上涨89%，成交金额为3.9亿元，环比上涨52%，同比上涨80%。

中指研究院统计数据显示，去年底廊坊市区（不含开发区）商品住宅网签量较去年上半年有明显增长。以2018年11月为例，当月廊坊市区商品住宅成交870套，环比上涨50.26%，同比上涨106.65%。对比2018年7月廊坊市区低至194套的成交量，数据反弹明显。

NO. 2｜贰

环京楼市春风再起，源自于利好政策的持续落地。

2019年1月11日，北京市级行政单位和相关部门约1.2万人正式迁入通州，通州正式迈入行政副中心时代。整个搬迁工作将会在2019年全部结束，届时将带动北京40万人逐渐东迁。

2019年1月13日，在市人大代表询问、政协委员咨询活动上，市规自委、市重大办相关负责人确认了地铁平谷线将从平谷出发进入北三县，在燕郊将分为两支：一支拐入东坝地区，另一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路。

在新调整的平谷线与城际线建成通车后，燕郊有望15*到通州副中心，30*进东四环，1*内抵达新老机场。

据新近大厂发布的一版公告显示，京唐高铁已确定开竣工时间表。将来该线路从通州城市副中心发站，途经燕郊、大厂、香河，贯穿北三县全程150公里，时速达到300公里/*，全程仅半*车程。

而京南大兴区的北京新机场，各项工程将在今年6月底前完成，十一期间正式通航。

连接北京新机场和德州的京德高速公路也正在推进中。该高速公路全长大约280公里，途径固安、永清、霸州，建成后“南三县”将新增一条进京大通道，可快速抵达北京新机场。

北京政府入驻通州，以及进京交通的持续改善，给环京地区的楼市打了一剂强心针。

利好政策对楼市的刺激作用，一是作用在政策出台之时，二是政策落地之后。

环京楼市的上一轮暴涨，正是赶上了通州副中心建设、*主办、首都第二机场、产业外溢等一系列概念的推进。如今相关概念正在相继落地，环京楼市也迎来了比较强的反弹预期。

尽管环京地区和其他三四线城市一样，存在着城建落后、产业支撑薄弱、高空置率等种种负面因素，但是环北京这一特殊的地理位置，使其有着独特的价值与潜力。

再加上，国家三令五申，雄安新区将以共有产权房为主，严控周边房价、严防炒地炒房投机行为，未来雄安新区外溢的投资购买力，也将不可避免地分流至环京地区。

环京地区的房价在经历了一轮腰斩的暴跌洗礼之后，价格已经回归至相对理性的程度。如果你要抄底环京，紧邻通州的燕郊是环京*有价值的地区。

NO. 3｜叁

从去年年底的山东菏泽开始，全国包括广州、太原、青岛、衡阳等在内的多个城市，陆续出现楼市调控政策松绑的迹象。可以预见的是，在我国房地产长效机制尚未成熟之前，在“因城施政”的政策导向下，今年将会有更多三、四线乃至二线城市绷不住，放松楼市调控政策。

而原本应该是全国楼市风向标的一线城市，由于调控政策持续保持高压态势，其风向标的作用部分让渡到了周边的“环一线”地区。

如今环京楼市在调控没有放松的情况下仍然率先回暖，或许将成为今年全国楼市普遍回暖的信号弹。

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