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错失黄金时代之八:北辰实业、北京城建

来源:攸克地产   发布时间:2019-02-14 00:00:00

要不是为了写这个系列去查资料,攸克君不会想到,这两家企业这么早就上市了。

它们俩上市后也没承担不胜其重的政府任务,发展到现在这个程度,基本是管理层自己的决策所致。

如果再找借口,就没太大意思了。

01

北辰实业

不管你服不服,人家就凭一个概念就上市了。说的是北辰实业,亚运村概念,不对,亚运村资产。

官网言简意赅:北辰集团成立于1990年8月8日,前身是第十一届*运动员村服务中心,是以房地产开发、会展及配套物业经营为主营业务的市属大型国有独资公司。

亚运村结束,留下一堆资产。运动员村服务中心变身为北辰实业。1997年4月,北京北辰实业股份有限公司(北辰实业)H股(0588.HK)在香港上市;2006年10月A股在上海证券交易所上市(601588.SH)。北辰实业成为国内*家A+H股地产类上市公司。值得骄傲吧?但也就仅止于此。

北辰的辉煌在2007年7月24日戛然而止。这天上午10时,北辰实业和北京城市开发集团联合体,经过近1*的竞价,以92亿元拍得长沙新河三角洲地块,比挂牌起始价(46.38亿)高出45.62亿元,长沙地王震惊全国。

地块占地面积785198.96平方米(约1177.8亩),地上总建筑面积不超过380万平方米,折合楼面地价为2421元/平方米。3年后,小股东北京城市开发集团已被合并重组为首开集团,宣布退出长沙地王项目,北辰实业不得不独自支撑。

按照规划,北辰长沙新河三角洲项目将于2019年全部建成。虽然它*期房源面世的时候,曾经是亏本销售,但随后几年却已成为北辰实业的粮仓。

只是,这12年的时间里,付出的代价实在太大。

时至今日,已无法还原,当初的北辰管理层为何决策,将走出北京的*站选择在供应量巨大、楼市长期低徘的长沙,而且一个猛扎下去就扛起了近百亿的地王。92亿是什么概念?几乎相当于北辰实业2006-2008年三年主营业务收入的总和。要是一般民营企业,早就轰然倒下了,北辰实业硬是靠着北辰集团背书和国企信用下的银行贷款挺了过来。

北辰实业多年前就打出旗号,称自己是“复合地产”的代表,全国一流复合地产品牌企业。攸克君没搞明白这复合地产是指什么;只知道,除了房地产开发销售,北辰实业*知名的物业还有亚运村留下来的五洲大酒店、五洲皇冠国际酒店,以及*留下来的国家会议中心。

这几年,北辰实业的发展委实是不疾不徐。2016年销售额为226亿元,2017年甚至还少了几个亿,只有223亿元——北辰实业董事长贺江川此前公布的计划是200亿元,倒是比计划有所增长。问题是,其他百强房企都在奋勇争先,恨不得早日跨进50强甚至30强。

北辰实业罕见地沉稳。它给出的2018年目标是:签订合同金额240亿元,增幅只有7%。根据克而瑞和中指研究院的数据,北辰实业的排名在90-97名之间,好歹保住在100名以内。排名跟北京的另一家国企北京金隅只差几位,算得上是真兄弟;而北京金隅这些年在房地产开发方面的发展轨迹,与北京北辰有异曲同工之妙,就不另写了。

2009年,克而瑞搞了一个房企百强综合排名,北辰实业排在第31位(销售额只有27亿,比2008年43亿减少了16亿),上面没有找到融创中国的名字;但当年销售额跟它差不多的融创,9年后的销售额已达4600亿,而北辰实业只有247-286亿(两个排行榜的数据不同)。——2018年它自己原本计划的目标就只有240亿元。

北辰实业是被长沙地王拌住的?也不尽然。2011年长沙地王已开始销售第二期了,而融创的西山壹号院也刚出雏型。2012年以后的房地产市场才是高潮迭起呢。但给人的感觉,好像北辰实业跌了一跤,就赖着不肯跑了。错过一季,就年年错。

02

北京城建

世人所知的北京城建集团,是一家施工企业。它的前身是1965年为修建北京地铁而组建的铁道兵十二师、1970年为北京地铁二期工程建设整编的铁道兵十五师,也就是说,北京城建集团是铁道工程兵部队转业而来的施工队伍。

1998年12月28日北京城建投资发展股份公司股票发行成功。1999年2月3日,“北京城建”股票正式挂牌交易(600266 .SH)。

2001年4月,北京城建集团全面整合集团所有房地产类资源到上市公司,剥离出施工资产,全力打造北京城建地产品牌。由此,我们所说的北京城建成为一家名正言顺的房地产上市公司,俗称北京城建地产。

看过前面文章的朋友应该想起来,2001年,是再次允许房地产企业上市后首批三家房企挂牌的年份(金地、天房发展、天鸿宝业即首开股份)。除了早年的万科这一批,北京城建算是房地产上市公司先行者之一。

在前面的文章里攸克君曾建议,首开集团与首开股份可以两条腿走路,一个主要承担旧城改造与保障房建设,一个主要承担商品房开发。北京城建集团与北京城建地产(投资)倒是分了两条腿走路,可惜走得也很不好,很不稳。

比如,目前北京*的旧城改造项目,叫做望坛棚改(危改)。根据2016年6月北京城建公告,其与北京城建集团合作开发北京东城区望坛棚户区改造项目,预计需投入自有资金50亿元,由城建集团与城建地产按照2%:98%的比例进行投资。

项目规划总建筑面积约136万平米(地上81万平米,地下55万平米),仅地上部分的货值就有约千亿元,令人激动吧。但它与大城市所有的危改棚改项目一样,慢得出奇。

两年半以后的2018年12月,望坛项目近2000户外迁居民的*批才开始搬到外迁新房;而5214套回迁房要到2021年才开始入住。2016年测算的静态投资额为433亿,实际投资肯定远超500亿,哪怕5年后能卖到1000亿,平均每年销售额也只有200亿。

当然,200亿似乎比北京城建过去任何一年的销售额(或年报里的回款额)都要高。2015年,北京城建销售回款112.46亿元,大致与当年的房企老大恒大一个月的销售额相当(恒大地产2015年1月销售116亿);北京城建2016年实现销售回款168.99亿元,大增50.27%,却只是灵光一闪;2017年销售回款174.61亿元,同比仅微增3.33%,公告却自豪地宣称自己“全面超额完成了各项经营指标”。

2018年情况怎么样呢?北京城建上半年销售额55.63亿元,第三季度35.9亿,加起来只有91.5亿。为了冲业绩,北京城建在四季度举行了较大力度的打折促销活动,但愿能有成效,否则全年必定是负增长。

北京城建很早就实行了市场化,也早就进行了全国化布局,但规模就是发展不起来,而净利润2015-2017年连续三年都是14亿多元,状态之稳定简直令人诧异。

北京城建前几年也没有抢到高价地王,除了国企这一身份, 好像没犯啥大错。难道,仅仅因为不够坚决,没用高杠杆,高周转,也没跟投,就被甩下了?

下篇预告:错失黄金时代之九:复星地产)

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