通州与北三县统一规划后，通州的房价还会涨吗？

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春节假期刚刚结束，在新年开工的*天，北京通州又传来了大消息。

2月11日，新京报和北京日报几乎同一时间发布一条重磅新闻：通州区总体规划法定审查程序已经完成，此外，组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》，加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》。

北京市规划自然资源委介绍，2018年1月4日，蔡奇书记专题会听取了《通州区总体规划》的汇报；2018年1月9日，市政府常务会听取了《通州区总体规划》的汇报。目前，通州区总体规划法定审查程序已经完成，待修改完善公示后，以市政府的名义批复。

至此，继《北京副中心控制性详规》出台后，这是北京市政府对外公布的通州区与北三县整合规划的*新消息。

通州又一次成为全国舆论的焦点。

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其实进入2019年，通州的利好就频繁出现，成为全国*热点的区域之一。

1月10日晚上，北京市委市政府的牌匾从原址摘下，第二天上午，北京市委、市政府、市人大、市政协四大班子在位于通州区的新址揭牌。除了部分办事大厅，北京市所有职能部门都将陆续搬迁至通州新址。

通州，正式开启它的“城市副中心”时代。

时隔一个月之后，《通州区与廊坊北三县地区整合规划》的发布，对于通州以及北三县来说，无疑又是一次重大利好。

不过，这也引发了人们对通州房价的担忧。通州未来的房价将走向何方？

或许，通过春节前的通州土拍市场可以预测一二。

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近两年，北京全市供地火热的大背景下，通州却在*近三年没有出让一块住宅用地。

不过，随着市政府的牌匾正式落地，冰封了三年的通州土地市场，也终于迎来了解冻的时刻。

1月31日，北京共有4宗土地出让，而这4宗土地中，除了一块位于石景山之外，其余三块土地均来自通州。

这三宗来自通州的地块，都位于通州台湖镇，并且有两宗共有产权房用地和一宗限竞房用地。

虽然台湖镇并不是通州传统意义上的核心区域，但是它位于北京城市副中心以及亦庄新城通州部分之间，未来定位为演艺文化小城镇，区位价值也比较明显。

虽然目前整体的房地产市场并不景气，但是房企在北京的拿地态度依然积极。

此次出让的4宗地块全部成交，起始价合计138.66亿元，*终收金150亿元，占全月土地出让金额的41.73%。

整体来看，通州的3宗土地当中，两宗低总价地块（共有产权房地块）溢价率非常高，均接近40%，*后成交金额分别是8.4亿与25.5亿。

可以说，2019年*个月北京的土地市场，在*后一天的土拍中，迎来了*潮的时刻，不过表面高光的背后，此次土拍各房企面对不同地块也展现出截然不同的态度。

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一，共有产权房地块，开发商拿地积极。

此次土拍中，*先出让的地块是台湖镇0099、0104共有产权房地块，上海恒通、路劲以及通投+住总联合体参与竞拍。*终经过72轮竞价，通投+住总联合体胜出，以25.5亿元竞得，成交楼面价约为1.47万元/平方米，溢价率40.88%。

土地出让通告中显示，出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格2.56万元/平方米（含全装修费用）。

同样另一宗共有产权房地块也备受房企青睐。包括金融街在内的，禹洲、路劲、雅居乐、中建一局、金科等10余家房企参与竞拍。*终通过22轮的竞价，中建一局以8.4亿元摘下地块，成交楼面价1.54万元/平方米，溢价率39.3%。

未来该地块共有产权房销售价格在3万/平方米。

可以看到，这两宗土地虽然是共有产权房地块，但是房企依然有利可图，所以房企拿地也比较积极。不过通州台湖镇另外一宗限竞房地块，就没有这样的行情了。

二，限竞房地块成交惨淡。

通州台湖镇此次推出的限竞房地块，起始价高达65亿元，仅有金茂、平安万科联合体参与竞拍，*后仅5轮，平安万科联合体就以66.6亿元的价格将地块揽入怀中，成交楼面价2.38万元/平方米，溢价率2.4%。

该限竞房地块，建设用地面积11.55万平方米，规划建筑面积28.02万平方米，起始价65亿元，*终住房销售均价不超过5.16万元/平方米，且*销售单价不得超过5.42万元/平方米。

不仅如此，和通州这三宗地块一同拍卖的石景山限竞房地块则更为惨淡，仅有首创+新城控股联合体参与竞拍，所以毫无意外地以底价49.53亿元落入这两家房企袋子中，成交楼面价4.26万元/平方米。

深究此次限竞房地块交易惨淡的原因，除了起拍价过高，让一些中小房企却步之外，*重要的原因就是“限竞房”的宅地性质。

中原地产研究中心统计数据显示：北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块，限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。这也就意味着，北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。

限竞房如此大批量的供应，迎来的却是“限竞房滞销”刷屏。

相关数据显示，2018年限竞房的网签比例仅20%，即便考虑到网签系统延迟录入的因素，实际销售的平均签约数量，也不足40%。

虽然这场土拍*终交易额达到了150亿左右，但是面对共有产权房地块和限竞房地块，房企还是显示出了泾渭分明的拿地态度。

价格相对较低的共有产权房地块更受房企青睐，而对于限竞房地块则有明显的顾虑。

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在平稳的市场行情下，房企的套利空间减少，因此在拿地态度上也更加趋于理性。所以，去化更好的共有产权房用地，更加受到房企青睐。

对于这些已经修炼“成精”的房企来说，在哪个城市拿地，具体拿哪块土地的背后都是一次细密而又谨慎的筹谋，也能在一定程度上暴露出企业未来布局的企图。

所以通过窥探房企拿地的种种权衡，也可以粗略预计未来一段时间内的房地产发展行情。

在去年*后一次中央经济工作会议上，上层已经对2019年的房地产市场做出了定调。“稳房价，稳低价，稳预期”成为房地产市场发展的重中之重，“因城施策”楼市调控保障房地产市场平稳发展。

这次《通州区与廊坊北三县地区整合规划》的发布，以及城市副中心建设的种种利好之下，通州无疑是北京目前*热门的区域。

不过在“房住不炒”的总基调，以及严格的调控措施下，通州的这些利好难以转化成火热的市场氛围，未来通州的房价将大概率保持在平稳水平。

维稳，依旧是房地产市场的主旋律。

即便，这里是通州。

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