威海城镇化红利渐弱楼市发展将回归产品

来源：老张侃房帮发布时间：2019-02-11 00:00:00

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与房产开发密切相关的一个词是城镇化率。城镇化，人口从农村进入城镇，非户籍人口转化成为户籍几口，这个过程便产生了购房需求。谈论威海楼市的发展空间必然要考虑威海的城镇化率。

根据威海2018统计年鉴，威海2017常住人口城镇化率是66.46%，虽然超过国家平均水平，与世界公认的70%的城镇化加速阶段目标有一定空间。但是，这就像是学习成绩的提高一样，从30分提高到70分相对会比较容易，但想从90分提高到95分就会很难。城镇化的初期可以用粗犷的方式，迅速发展，但越到后期，城镇化的难度越高，要求越高，相应的对楼市产品的要求也更高，还想要大规模铺新摊子的方式是不可能的。

2018碧桂园蝉联行业销售*，有数据称其流量销售金额高达7286.9亿元，超过第二名1200亿元。这样的成绩很大程度是得益于它在三四线城市高速周转的运营模式。在今年的集团年会上，碧桂园董事局主席杨国强指出，碧桂园接下来要以销定产、量入为出。在城镇化率已经达到一定程度的情况下，碧桂园之前的高周转模式面临挑战，必须调整，适应新的变化。

另一方面，我们也要看到，威海的城镇化相当大一部分是撤市划区贡献的，在这个过程中，“城市”的城镇化占了很大的比例，“人”的城镇化反而落后。我国出台的新型城镇化政策就是强调人的城镇化，强调高质量的城镇化，也就是说城镇化的发展从迅猛发展转为苦练内功。

总之，城镇化速度将会放缓。城镇化速度快的时候，房企攻城略地，拼速度，城镇化速度舒缓下来，还想走之前的路子自然是行不通的。这必然倒逼威海房企返回到产品本身，返回到房屋的居住属性，返回到“人”的需求。

之前威海房产开发大多是粗放型的，容积率高、绿化率低、楼间距密，户型设计不考虑采光不考虑动线，更别提增加赠送面积提高得房率提高空间利用舒服度了。我们之所以说买房要看品牌，其实完全是无奈之举，房产行业的金融属性使得很多房企信用缺失，以致于产生了种种质量问题，这些质量是每一个购房者都无法承担的，本来买房是想有一个放松身心的地方，却不得不先考虑安全、保险——没买的时候担心买不到，买到了又一边还着房贷一边担心能不能按时交房，交房了又可能遇到种种质量问题。而问题一旦回归到人的居住需求，房企如果还想粗糙滥制必然会自断生路。