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1月,上海二手住宅成交套数为16480余套
成交放量主要来自于买家们参照或者低于2018年11月的价格出价,不少房东选择了卖出。
楼市与股市不同,挂牌价和成交价总有距离,卖家们的体验依然是楼市艰难,市中心不少房东还调高了价格以供买家还价,实际上这种行为多数情况下是徒劳的。
楼市下行周期里的放量理论上是企稳前夜。
2019年1月的成交节奏和2015年1月的成交节奏是类似的,区别在于2015年处在明确的政策多头期,买家们要坚决很多,而2019年的买家,依然围绕着价格做决定。
2019年1月末,广义货币(M2)余额186.59万亿元,同比增长8.4%
2015年1月,广义货币(M2)同比增长10.8%,增速同比环比均下滑。
2015年2月,上海二手房成交10000多套,但市场呈现缩量上涨,M2亦扩大增速。
2015年3月市场去化加速,4月成交量超过3万套。
2019年2月,上海二手房成交应该会超过10000套。
2015年3月,政策端明确支持自住需求,市场也在3月确定了企稳向上信号。
2019年的政策端,谈不上多空,因为用词为稳定房价。
客观上,稳定房价首先要做到的是止跌。
暧昧之处是官方数据说2018年上海二手房价跌幅为2.7%,这与真实的市场相距甚远。或许如果统计真实的跌幅,2018年上海二手房价已经谈不上稳定了。
市场如果微跌或者不涨,买方力量都会趋于衰竭,这是人性使然。
2015年2月的博弈并没有出现明显的卖家市场,但2月的买家得到了政策端的强确认,后续需求释放惊人,诚意房源供不应求。
2019年春节之后,嘉定地王西郊金茂府开盘热销,泗泾地王融创壹号公馆日流量100多人。新场地王、祝桥地王也在正常销售中。看空人群想要的结果没有出现。
随着地王对于片区价格的重估,房东的心理价先行企稳。他们是真正拥有做空力量的人群。
心理价企稳的房东并不一定不让价,因为部分房东需要先卖房子才有买房子的*或者购房资格。
无论看涨看跌,市场主流预期是不会大涨,部分置换型买家会在2月、3月形成房价上涨的截停。
不想再住老破小的人很多。
想换四房的人很多。
想换电梯房的人很多。
他们是买家的同时常常是卖家。
扩大视野看,正在卖杭州、成都、武汉、西安的房子以筹集资金的人也不少,因为认房认贷和畸形的普通住宅标准同在,缺*的人比比皆是。
2015、2016年高杠杆买入的人群里,有一部分人的现金流不足以维持原有水平的生活,他们希望在2019年降低杠杆。
2019年货币宽松是大概率事件,股市套牢的人群在期待股市大盘扭头向上,毕竟2018年每一个疑似底部都是下跌中继。
但其实2018年上海楼市走势和上证指数是很相似的。
2019年的2月,曾经的钻石地块董家渡地块易主。
回望中民投拿地之初的2014年11月18日,中民投联合体5*拿下董家渡地块,而2015、2016年上海楼市走向似乎预示着中民投布局成功。
如今中民投宣称战略性离场,2021年的董家渡三塔,怕是没那么快了吧?
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