620亿重庆棚改确实来了，家里亲戚说要赔4套房......

620亿棚改计划才出来的时候，我并没有上这个专题，虽然是个大热点，但不看好，觉得噱头大于实际。一是来源于近十年的“经验”，执行不到位，雷声大雨点小；二是重庆政府债务率，GDP增速经济问题频发，核心区价格又起来了，哪来的钱棚改？

相比于杭州，成都等新一线城市，重庆棚改严重滞后。比如杭州从2015年就开始棚改，被视为房价暴涨的*“元凶”。而在全国棚改都降温的情况下，重庆突然来一个620亿的天量棚改计划，不得不使人怀疑。

但是“鬼牌”重庆确实“鬼牌”，总在你不看好的情况下给你*意想不到的希望。今天亲戚打电话给我，问我该要房子还是钱？我愣了，这么快？要房子*可以赔4套房，因为亲戚家超过400平，相当于一个独栋大别墅的面积，要钱按每户21万算，可以分到一百多万。但亲戚家没贷票了，也不想贷款，所以100%选房了。说是今年就要执行到位，具体赔到哪里还不知道，亲戚家在南山，大概率分到弹子石。我开玩笑说了，要是分到那里，要天天去老君洞烧高香。

以上都是我的个人经验之谈，不具有普遍意义。让我们再强制复习下重庆的天量棚改计划，搞清楚棚改区域主要集中在哪里？能赔多少钱？会对楼市产生多大的影响？这些基本问题。

2019年1月，重庆市政府发布的《关于印发保持基础设施领域补短板力度工作方案的通知》规定：2019—2020年，计划投资620亿进行棚户区改造，约11.9万户将从中受益。

那么，大家*想知道的是2019年重庆主城的棚户区会集中在哪些区域，以及每平米可赔多少钱？

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南岸贷款15亿美元用于棚改

所谓“棚户区”是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。

重庆的棚户区会集中在哪些区域？

据一个有权威消息来源的人士透露，2019年南岸区棚改力度会很大，南岸区政府向世界银行贷款15亿美元，主要用于南岸区的旧房改造、公园改造和道路改造。其中，上新街到南山一棵树沿线预计投资5个亿做道路加宽。另外，南岸区花园路、川仪厂、团圆堡等区域棚改的可能也很大。

除了南岸区，他认为川美的黄桷坪老电厂区域、观音桥商圈周边、江北区嘉陵江上游路段以及沙坪坝的土湾等区域有很大概率成为棚改区。

相应地，渝中区棚改面积会很少，因为其文化和旅游属性，渝中区的老旧房子重点是旧城保护和修复，不会进行大范围棚户改造。

棚改区的拆迁费如何赔？

从事棚改拆迁评估工作的王先生表示，政府在赔偿一个棚户多少钱的时候会专门请评估机构根据地段，房屋品质（土木结构还是砖木结构）和市场行情进行资产评估。

以王先生所在公司去年8月份评估的渝中区打铜街的棚改房为例，打铜街棚改房，位于渝中区、砖混结构，三、四层楼高，当时的价格是13900元/平方米。王先生表示，一般来说，赔偿金额买一套同等区域同等面积的房子再加上装修费是完全没有问题的。

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棚改强度加大，速度加快

梳理重庆2013年到2020年的棚改面积和户数时，可以发现这样一个现象：

据重庆市住房建设委员会和华龙网报道的数据：

2013-2017年，重庆累计完成各类棚户区改造约1816万平方米，13.25万户；

2018-2020年原计划重庆还将再改造各类棚户区超过1400多万平方米，惠及12万余户。

也就是说，2013-2017年，平均每年将改造约363.2万平方米，约2.65万户；2018-2020年，平均每年将改造月约467万平方米，约4万户。

而根据近日发布的棚改信息，2019-2020年，计划11.9万户。约每年将改造约6万户。

从每年363.3万平方米到每年467万平方米；从每年2.65万户到4万户再到6万户，棚改面积和户数呈递增趋势，重庆棚改强度在加大。

还有一个信息需要注意的是，来自重庆市住房建设委员会显示，重庆2018年棚户区改造了约4.6万户，因此2018-2020年三年棚改的户数是：4.6+11.9=16.5万户。

比2017年启动的2018-2020棚改项目规划编制增加了16.5-12=4.5万户，也就是说，这两年，重庆棚改的强度和速度还在加快。

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此次棚改或以发行债券的方式征集资金

2018年年末，根据21世纪经济报道获悉，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，将不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

在重庆市住房和城乡建设委员会网站上，也发现了相关信息，重庆召开了2019年棚改专项债券申报工作会，里面提到：要把握好政策，认真学习棚改的相关政策，特别是棚改专项债券的政策规定。

这表示，2019-2020年的棚改或有以债券方式征集资金的可能。

如果政府叫停由政府来购买棚改服务模式的话，那么首先面临的问题就是短期内棚改整体资金将不足，这也许会减缓棚改的力度。

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专家解读：给重庆的房地产市场吹来一股暖风

重庆铭腾机构总监朱云均在接受采访时分析，对于主城区九区来说，所谓的棚户区，主要集中在二环以内的城市成熟区域。未来3年全市要改造11.9万户这个政策，是对全重庆来说的，主城区大约可以占到3—4成的比例。它对房地产市场的影响，主要有两个方面，一个是从土地供应来看，未来二环以内的成熟区域，将会因棚改或旧城改造的稳步实施，增加优质地块的供应；二是对市场行情来看，棚改或旧城改造，很大一部分都会选择货币安置，将对购房需求有一定的催生作用。朱云均说，总的来看，不会对重庆房地产市场“平稳健康发展”这一大势产生太大的影响。

从猎人近期考察来看，核心区，尤其是环线内区域，拆迁进行得如火如荼，甚至还听说有人“假结婚”来骗拆迁款，反正是一片“拆迁暴富”的景象。对于那些房龄超过10年的楼梯房来说，因为不能贷款，既不好出手，自住条件也差。如果棚改真正到位，确实是造福重庆本地土著，也让这些中低收入群体分享下城市高速发展的红利，提高他们的财产性收入，刺激下疲软的消费，拉动GDP，利市又利民。但要推动楼市大涨，明显还是不现实。

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