错失黄金时代之十：中华企业

来源：攸克地产发布时间：2019-02-19 00:00:00

除了绿地，上海本地房企实在乏善可陈。而绿地的快速增长，与其混合所有制体制有很大关系。

上海房地产市场这么大，房企这么不争气，有关部门不甘心，于是以行政方式推动重组。

上海市敢用、能用“中华”字头的企业，都大有来头。中华企业可能是*有历史的全国性房地产企业。

中华企业股份有限公司前身为中华企业公司，成立于1954年4月，是上海解放后经政务院（国务院）批准设立，受上海市政府委托，承办外商在沪的房地产转让、租赁和买卖业务。

1993年9月，中华企业公司改制为中华企业股份有限公司在A股上市（600675.SH）。真正的老牌上市公司，老牌上市房企。2002年，上海地产集团成为中华企业的*大股东。

国家取消住房实物分配，实行商品房市场化以后，上海杭州房地产市场*先迎来快速发展。但中华企业一直不紧不慢不温不火，体量非常的一般。

2009年下半年至2010年初，中华企业管理层似乎突然醒了过来，连拿几块地王。

2009年9月，以总价13.99亿元拿下上海宝山区罗店新镇的D1-2地块，楼面地价达9128元/平方米，溢价近3倍，媒体称之为罗店天价。

2009年12月，以28.1亿元抢得杭州章家坝地块，成为杭州当年的地王。楼面价达1.82万元/平方米，而同区域楼面价只有1.11万元/平方米、1.24万元/平方米。杭州地王拖了整整6年还未开盘。

2010年2月，以26.23亿元获得上海松江区龙兴路R19-1号地块，楼面价11111元/平方米，溢价率达172%。

2010年浙沪楼市进入短暂的调整，今天看来这三幅地王只是小case，当年却差点要了中华企业的命。而地王压塌房企的例子，是有的。杭州某著名大房企因为在2009年拿了几幅地王，而在2010-2011年气喘吁吁；缓过来之后，又在2012-2013年再次高举高打抢了一批高价地块，以至于不得不在2015年将控股权拱手让人。

2011年至2014年，中华企业负债累累，总负债从180亿元升至335亿元。

中华企业原本就利润单薄，且逐年下滑，2011年8.47亿元、2012年5.65亿元、2013年4.02亿元，随后便是连续亏损，2014年亏损4.89亿元、2015年亏损24.87亿元，戴上了ST的帽子。2016年靠卖项目卖股权才勉强扭亏摘帽。

好在它是国企，活不下去了，就向大股东救急。这就有了2016年上海地产集团牵头的重组。这是一个不讲公平的重组：块头比中华企业大得多的中星集团，反过来将资产注入中华企业，原因无非是要保住后者的“壳”。

经过一年半时间的捣腾，2018年4月，中华企业以174.72亿完成对中星集团100%股权的并购。换来中星集团旗下总建筑面积200万平方米的项目，分布于6个不同的城市，其中上海区域占约90万平方米。

然后，中华企业在2019年1月30日晚间发布了一份喜气洋洋的业绩预告，预计2018年净利润约为 24 亿元至27亿元，同比增长153.97%至185.71%。谁都知道这是拜中星地产之所赐。

房企迅猛追赶的前几年，中华企业的销售额有多少呢？2015年住宅签约额约80亿元，2016年签约额122亿元，2017年签约额69.65亿元。就这么多。

值得一提的是，去年底，中华企业还引进了两大战略投资者，华润置地和平安不动产，定向增发3.73亿股，其中向华润置地发行约3.44亿股，向平安不动产发行2987.30万股。发行完成后，华润置地控股持有中华企业6.76%股份，上海市国资委持有70.78%的股权。

这样的国企重组，绝不像个别媒体形容的那样，是什么“转型样本”，是什么艺术之作，分明就是行政手段的生硬手术。

与之相比，攸克君更喜欢2016年底的方案。根据该方案，定增完成后，华润置地将持有中华企业20.9%的股份。也是第二大股东，话语权想必大得多。虽然华润置地向中华企业派去了几个核心高管，并无私地输入了管理体系、产品体系，但对这样一个僵化的老国企来说，改造工程绝非一年半载就可告竣。祝它好运吧。

有人说，中华企业等国企是受困于体制，激励不足，进取乏力。这句话攸克君不太赞成。央企有央企的滞重，地方国企有地方国企的负荷，而它们的资金资源优势又岂是一般民企所能企望的？房地产是竞争性、市场化的行业，只要想干事，就一定能找到办法。想一想，央企中国金茂（方兴地产）很晚才进入住宅开发，但近10年干得风生水起。还有华润置地，活力、冲劲不比民营房企差。说到底，所谓体制的束缚，在很多情况下是不作为甚至无能的借口罢了。

（下篇预告：错失黄金时代之十一：珠江实业、越秀地产）

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