比起环京回暖，我们更需要关注的是未来房地产发展的大势

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进入2019年以来，北京的房地产市场可以说进入了“环京时间”，从1月10日，北京城市副中心正式搬迁至通州，到前几天《通州与廊坊北三县整体规划》的出台，关于整个环京地区的利好频频出现。

前期被压制许久的环京房价，也终于开始了回暖迹象。

根据贝壳研究院Real Data数据库显示，2019年1月，二手房成交均价已达到18805元/平方米。而在2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米。此外，除了二手房，燕郊一手房单价普遍都在2万元/平方米之上。

在燕郊房价上涨的同时，成交量也在进一步回暖。

链家APP显示，截止到2019年1月31日，近90多天以，燕郊成交房源653套。在行情*迷的2018年7月，这个数字仅为30套左右。

从库存上看，中国百城住宅库存数据库的数据显示，2018年12月燕郊房地产的库存量为75万平方米，较2017年同期下降了23%。

具体到燕郊一些比较代表性的楼盘来看。

位于燕郊燕顺路附近的潮白人家，2018年7月二手房成交价一度低至1.65万/平方米左右，而目前该楼盘二手房价格约为2万/平方米，涨幅约为20%。

配套*为齐全的天洋城，受到调控影响，2018年9、10月份，均价已经跌到1.6万/平方米左右，比房价*峰时，跌去了一半还要多。

我们看到，环京地区的调控措施并没有像其他地区那样进行松绑，不过通过市场方方面面的反应来看，以燕郊为代表的环京楼市回暖已是定局。一些自媒体小编在描述环京楼市回暖时，通常以“悄悄”为定语，不过在笔者看来，此刻环京楼市回暖实属必然。更重要的是，通过环京楼市回暖，我们要看到未来房地产市场发展的大趋势。

这个大趋势就是，未来房地产市场会回归价值，资源，房价上涨会更加倾向于那些真正有价值的市场。换句话说，未来房地产市场一二线城市和三四五六线城市会进一步分化。

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首先我们简单复盘一下全国三四线城市这一轮的房价上涨。

统计局1月22日发布了《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》，其中的数据显示：2018年，中国新建商品住宅平均价格约8544.17元（人民币，下同）/平米，同比2017年新建商品住宅均价7614/元平米上涨了12.22%。

海外评论人士文小刚认为，去年全年大陆楼价比2017年上涨了12.22%，主要是靠三四线城市的楼价上涨拉动的。

分析其中的缘由，棚改绝对是*主要的推动力。

简单描述一下，去年的棚改概括，2018年棚改新开工616万套，超额完成580万套计划，而这其中货币化安置又成为主流，棚改产生了大量资金，而与此同时，全国一二线城市由于此前房价上涨较多，楼市正在经历严格的调控，资金难以进入，天量的货币之水，就直接流入三四线楼市，房价自然水涨船高。

不过这样的情况正在发生着改变，根据此前的多项政策，预计2019年三四线城市棚改货币化安置套数将减少130万套左右，同时，这一轮三四线楼市行情上涨所加大供应的土地即将形成新的住房供应量，预计从2019年下半年开始，将进入新的去库存阶段。

而且随着三四线城市房价普遍上涨，三四线城市的楼市调控政策也更加严格，这就给资金回流一二线城市提供了条件。

各种因素叠加将使得三四线城市今年的房地产市场不容乐观。而且就目前情况来看，这种势头已经开始蔓延。

长江证券房地产研究团队根据50座城市数据分析发现，今年1月，三四线城市商品住宅销售面积同比大幅下滑25%，各区域三四线城市销售负增长现象十分普遍，这也直接影响到了一些重仓三四线城市的头部房企的销售情况。

克而瑞研究数据显示，今年1月份，Top10、Top 20、Top 50房企的销售额同比增速分别为-14.9%、-10.6%和-6.3%，可以看出越是头部房企，下滑越明显，TOP3房企的同比降幅更是达30%！

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不过有意思的是，与三四线城市的惨淡相比，今年1月，一线、二线城市商品住宅销售面积分别同比增长5%、11%！

具体来看，进入2019年1月，北上广深成交面积上涨了17%左右，不过杭州和重庆等奉献城市成交面积出现了40%的跌幅。

其实市场这样的表现并不意外，因为春节期间一二线城市的网签基本暂停，而今年春节又比往年提前一些，所以同比看市场有一定跌幅。

不过事实上，一二线城市市场回暖，从去年年末就已经开始了。

由于一二线城市实行限价政策，这就使得新房价格看上去没有什么涨幅，而通过成交量的变化就能看出市场在回暖。

我们看到，过去一两年，除了北京和上海这两个超级城市在限制人口流入，其他一二线城市纷纷出台人才新政，加入到轰轰烈烈的抢人大战中。而这种趋势在今年更加明显，截至目前，广州，海口，南京，西安等一二线城市纷纷进一步降低入户门槛，甚至一些实力比较强的三线城市也开始加入到抢人大战中。

持续的人口流入，就给当地的房地产市场创造了源源不断的客户。

另一方面，随着2019年全球经济发展不确定性增多，各国央行买入黄金避险也成为一种趋势，这也直接推升了金价上涨，2月11日，国际金价收于每盎司1308美元，相比半年前的1160美元。

各国央行可以通过买黄金避险，对于中国的老百姓来说，一二线城市的房子，就相当于资产中的黄金。

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目前来看，“分化”已经成了当前房地产市场的定局。一二线城市房地产市场会进一步回暖，当然，在“房住不炒”的总基调下，“稳定”是房地产市场的主要方向，所以为了一二线城市的

房价，不会有太大的涨幅。对于刚需来说，只要房贷利率合适，现在完全可以考虑入手。

我们知道，房地产行业是周期性行业，这也决定了房地产市场有冷有热，同时，这种冷和热是可以互换的，没有永远的冷也没有永远的热。

所以对于购房者来说，在资产配置过程中，掌握大势，往往是*关键的。

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