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2019年,房企融资大幅回暖,意味着什么?

来源:米宅北京   发布时间:2019-02-19 00:00:00

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据新京报报道,春节过后,房企发债融资变得更为密集。

统计数据显示,2月8日至2月15日一周内,共有11家房企完成融资上市发行。其中,境内融资规模高达102.4亿元,境外融资及融资计划累计超过30亿美元。

目前,房企境外发债仍以美元为主,仅春节后的5天时间,至少有6家房企在美元债融资上有所举动:

2月12日,正荣地产拟发行2.3亿美元优先票据;

2月13日,融创中国拟发行8亿美元优先票据;

2月14日,世茂地产宣布将发行10亿美元优先票据,时代中国已发行5亿美元优先票据;

2月15日,旭辉控股发行3亿美元优先票据;

而在1月份,房企的美元债发行量更是大幅增长,据同策研究院数据显示,2019年1月,其监测的40家房企,美元融资总额达到43.7亿美元,环比上月37.85亿元人民币,上涨676.28%。

一系列的数据都表明,房企境外融资正在大幅回暖。

不过,有一个问题也要特别注意,那就是融资成本。

新京报记者观察发现,虽然个别大型房企的融资成本比以往有所下降,但是对于中小房企来说,融资成本依然是居高不下,甚至部分小企业成本要超过10%。

比如,融信中国2亿美元债票息为11.5%、力高集团为13.5%,而当代置业更是高达15.5%。

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那么问题来了,这么高的成本,为什么这些房企还要不顾一切地去融资呢?

无疑,保命,是*主要的目的。

之前文章中,我曾提到过:

楼市2019年开局不利,房企销售额明显下降,一些龙头房企下降幅度超过30%。大房企尚且如此,中小房企更是一片风声鹤唳了。

甚至有专家认为,2019年,80%以上的房企将会面临销售额同比停滞甚至下滑的情况。

而更雪上加霜的是,2019年依然是偿债的高峰期。

据权威机构统计,房企*次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月,偿还规模约3800亿元;第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月,偿债规模约8600亿元。

这也就是说,从2018年下半年直到2021年下半年,这些房企都将会被债务缠身,不得一刻松懈。

我们也可以看到,从2018年下半年开始,房企的日子就开始不好过了,对于拿地,他们变得更为谨慎,而且有不少企业开始裁员......

当然,他们还有*后一个希望,那就是“赌国家放水”。

就目前情况看来,2019年仍然会以“滴灌”为主,释放出来的流动性仍然会被严防死守,难以流入楼市。

所以,今年,房企会面临新一轮洗牌,对于小型房企来说,2019年活下去依旧是主旋律!

此时此刻,它们就如同冰天雪地里掉进泥潭的行路人,只要看到一根树枝或者一根藤条,他们都会选择死死地抓住,然后拼命往上爬。

这个时候,他们是不会去想树枝或者藤条是不是结实的,即使中途断掉了,会有越陷越深的风险,但只要有生的机会,还是愿意赌一把的。

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从1月份各个房企的融资数据和融资计划来看,楼市调控政策*严格的时期已经过去,政策底已经出现,房企融资难度有所降低,特别是融资成本,相对于2018年,已经有所降低,近期更是出现了企业债利率不足4%的融资。

这里,穿插一个*近大家都比较关心的问题:既然政策底已经出现,那么,2019年,到底要不要买房呢?

对于这样的问题,我们要区别对待。

之前,笔者曾多次讲到过,2019年会是一个平静的、胶着的市场,难有什么大的行情,特别是三四线城市,随着棚改货币化的收紧,三四线城市在2019年会迎来持续的回调周期。

在破竹*新的一期文章《唐山,房价是真坚挺还是落幕前的盛宴》一文中,笔者讲到,唐山之所以走出一波独立的行情,并不是因为经济好,GDP是河北*,而是因为,全国楼市的涨跌是轮动的:

每一次上涨,几乎都是从一线城市开始,然后逐级向下传导。

截止到现在,一线城市已经调整两年了,2019年,大概率会出现回暖。

以北京为例,中指研究院的数据显示,北京在春节期间的新房成交量增幅超过40%,二手房带看量也在持续增长。

在破竹之前的文章中,笔者也说过,一旦成交量上来了,价格过1-2个月就会上升。

所以,对于北京来说,现在可以考虑入手了。

但是对于三四线来说,2018年那波上涨的势头已经过去了,即使棚改不收紧,2019年大概率也会出现回调。

所以,关于三四线,我的建议是,如果在2018年这波行情中已经涨过的,不管现在出货是赚还是赔,都要出;但如果是没涨的,可以先留一段时间,后续可能会有补涨。

但是,请时刻牢记那句话:2019年,是一个平静而胶着的市场,不会有惊喜!

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继续说上面的话题,房企融资回暖,意味着什么?对楼市有什么影响呢?

融资回暖,说明房企*困难的时期已经过去,资金紧张的局面得到了部分缓解。

但是,我们上文中也提到过,2019年是房企偿债的一个小高峰,虽然1月份拿到了大规模融资,但对大多数房企来说,也只是“借新还旧”而已,他们依然缺乏现金流。

手里没钱,拿地自然不会像以往那么积极,尤其是在楼市大调整时期。

就在上周,新闻还在说,全国二手房均价连跌5个月:

据中金报告、诸葛找房数据研究中心监测,2019年1月,全国100个重点城市二手房挂牌均价为14902元/平方米,环比下跌1.05%,已经连续下跌5个月。从涨跌城市的数量来看,1月份二手房挂牌均价下跌的城市数量远多于上涨的城市数,且平均价格降幅明显高于涨幅。

被平均的数据究竟有多大的参考价值我们暂且不论,但这样的消息,对于预期的影响,终究是不利的。

况且,今年春节的“返乡置业”,与往年相比,情况不容乐观,这是不争的事实。

所以,在如今房地产不景气的情况下,即使融资再回暖,对楼市意义也不大,但对于房企来说,那就意义非凡了。

什么叫“雪中送炭”?这就是!

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