重庆区域价值解读—礼嘉楼市，会爆发吗？

十几年前，龙湖义无反顾的跑到礼嘉开荒，同时还有一撮“跟着龙湖买”的粉丝，也心神向往地跑去了。

我认识2个悠山郡业主，有时候聊到近况，他们老喜欢跟我抱怨：

“住不过去啊！不方便”

“房价是涨了，可我想住过去！”

对于礼嘉当前的现状，很多礼嘉的追随者，大概都跟这两位朋友一样。他们共同的疑问：礼嘉，何时成熟？

那个心目中的富人区礼嘉，何时会爆发？

1、谁的礼嘉半岛？

这个问题很关键，我们投资房产，*关键是要考虑清楚谁是接盘侠；我们买楼自住，*关键是要搞清楚邻居。

想清楚未来礼嘉的样貌很重要。

这事从早前说起。

1950年，因地处江北厅礼、嘉陵江边，名曰礼嘉；

1994年，撤礼嘉乡建礼嘉镇，隶属重庆市渝北区；

1997年，重庆直辖市政府机构正式挂牌；

2011年，重庆撤礼嘉镇，变礼嘉街道，结束了礼嘉18年的镇史；

说文艺点，过去的礼嘉就像是一颗嘉陵江边的遗珠，处于大北区的中部位置，临江而居的“端头位”，天然的半岛，像一块璞玉，后来被一路向北的淘金人发现！

其实早期政府对礼嘉的规划，标准就比较高：重庆北部的形象窗口、商业中心和总部基地、国际商务中心、体验消费中心、城市生态型文化休闲和旅游中心。

如果把城市比喻成一本书，随着时代更替，这本书翻着翻着，礼嘉从名不见经传，慢慢变成了重点章节，有几次，还登上了封面。

2018年8月23日举行的智博会新闻发布会上，透露出一个事把礼嘉推到了新高度——两江新区率先启动建设2平方公里的未来智慧生活体验园，并规划建设10平方公里的礼嘉智慧城。

随后政府的城市提升方案，礼嘉“智慧城市”和科学城、渝中历史风貌区、广阳岛自然风貌区等一起，被提高到城市核心战略高度。

至此，礼嘉的发展定位与规划的逻辑就很清晰了：过去（商务）-现在（生态）-未来（智慧）。

仔细想想，这基本上就等同于重庆这座城市的发展逻辑。这个层面上讲，礼嘉的规划，在重庆是属于*水平。

回到楼市，礼嘉有极高规格的规划，*重要，他忍住了在规划初期借助利好疯狂卖地的那一扳手。这一点，是与很多新兴区域本质上的不同！

没把地卖散，实际上就强化了政府对规划逐步实现的主导地位。

这样做的回报，是后期“赚得更多”。

截止目前，礼嘉区域有超15家开发商进驻，而且几乎都是大品牌房企。

近几年出让的地块容积率也较低，平均容积率1.8，2017年出让的平均容积率更低，仅1.4。

限高、限容、限优质开发商。就明确了礼嘉板块的产品地位：优质开发商，高端、优质产品。让未来整个区域看上去都很漂亮、很干净。

所以，礼嘉的未来，应该是中心式集中商业商务区+滨江及生态公园包裹+高档楼盘遍布+现代智慧新城的景象。

从圈层上，我会把这里看做金开大道的进阶版！

2、礼嘉楼市的现实问题

（1）土地因素

礼嘉的土地价格在主城区一会都处于*。

2012年到2015年，礼嘉的楼面地价*接近3800元/㎡；

2016年，楼面地价突破7000+元/㎡；

2017年，楼面地价实现了大约11000元/㎡；

作为新兴区域，可以想象，市场行情变化中，礼嘉的面包师肯定会偶发性困惑。

土地价格给成本设了下限，市场波动或后来的限价因素，又需要在产品、销售速度和利润需要很强的平衡能力。

这本来对礼嘉是好事，相当于只能大开发商来玩，但反面影响就是“开发速度”。

（2）低密度与繁华的矛盾

一个新区的建成周期往往是关键性因素之一。

拖太久，等得耐不烦，黄花菜都快凉了；周围的配套建不起来，业主住不进去，新区是否有风险变成“鬼城”？

礼嘉市场是大量低密度、改善类住宅，如果房子不足够优质、基础配套不能在恰当的时间兑现，区域的成熟周期是很大风险！

（3）礼嘉的配套现状

梳理一下礼嘉的配套：

商业：滨水商圈为核心；（天街部分已经完成地下基坑工程）

*：礼嘉*、星光*、两江巴蜀*、白马*，另外还有几块教育规划用地，其中星光和巴蜀是优质教育资源；（均开学）

医院：重庆医科大学附属儿童医院礼嘉分院；（已开业，但医生有限）

生态环境：16公里江岸资源，规划有白云湖、白云山、白云寨、金海湾等几大公园；（将陆续开放）

文化：欢乐谷，城市地标级的主题乐园，后续还会建造高标准体育演艺中心，音乐艺术中心等高尚文化体育场馆，作为国际商贸旅游区的一部分；（欢乐谷开业）

交通：一条地铁六号线

礼嘉的现状是：部分已落成，但建筑工地仍然较多，入住率一般，商业区没有成型，整体居住氛围感不强。

所以，制约礼嘉的关键在于：

商业的成型时间，喜欢礼嘉的人多久才能住过去？

智慧城的现实落地问题，何时礼嘉才华丽升级现代大都会？

高品质项目能否达到富人的要求，高高兴兴的住过去？

3、礼嘉何时会爆发？

其实注意观察，龙湖是贯穿礼嘉发展的开发商。

从10多年前进场，从悠山郡、到两江新宸、再到昱湖壹号，一直在买买买...

龙湖对重庆市场的把握和预判能力，毋庸置疑。

（1）一些配套的关键节点

天街

其实对于礼嘉，*现实的是总面积大约18万方的龙湖天街。他对礼嘉是一个*核心配套！从经验看，但凡天街开业，周边入住率会快速提升。据我打听，天街会在近两年开业！

*

礼嘉目前的优质教育资源，是星光和两江巴蜀，他们对人口的吸附能力很强，但*近一年，招生已经逐渐饱和！如何进一步扩充优质教育资源，是礼嘉的一大问题。

据我所知，已经有利好在路上，那就是优质教育资源的补充！

医院扩容

根据网络报道，今年年底之前，儿童医院本部会陆续搬到礼嘉，原本部以教学为主，保留部份科室，看病主要在礼嘉，大约有一千人要搬迁！

地铁线路

图片来源于购物狂

另外，15号线有望明年动工，3-4年运营。从流出的规划图上看，它西起西永大学城，经科学城、礼嘉、重光、江北机场到龙兴复盛。礼嘉成为了串联西部新城到两江新区纵深的中心。

另据说，龙湖重庆总部也会搬到礼嘉！

（2）“智慧城”的潜力

与其要说礼嘉捡了个大便宜，不如说它恰好迎合了重庆的发展战略。

（礼嘉智慧城规划图）

智慧生活的场景，对居住价值的影响，实际上是更科技化、现代化、更便捷。

从公开报道看，在未来的五年内，两江新区会砸2000亿元，在礼嘉建设数字经济共享平台、物联网感知平台、数字化体验平台等3个平台，涵盖交通、环保、楼宇、服务、生活、办公、医疗、教育等8个门类，重点打造8个智慧园区、20个智慧社区。

注意看时间周期，未来3年内，礼嘉智慧城将完成80%的建设任务！

所以，智慧城并不是一个概念而已！这一点，礼嘉在重庆是独一份，给了我们无限的想象。

（3）时间周期

配套设施的时间节点清晰

住户规模和入住周期已经可以展望

地价封住了价值下限，大品牌开发商高端项目集中出现

我的结论是：礼嘉楼市在今年或者明年，极有可能迎来全面爆发。

区域利好从概念规划周期进入兑现周期，生活配套进入实质性建设周期，这些是区域成熟的标志。

经常喜欢跟我抱怨礼嘉住不过去的朋友，他们的拓荒行为，其实已经得到特别丰厚的回报。

就像当年下叉悠山郡的朋友，如今总价翻了4倍有余，如果是按揭拓荒，投入资金有了超过10倍的收益。

而现在能让人抓住的机会不多，昱湖壹号算是其中一个吧。也是礼嘉市场的风向标。

这是龙湖在礼嘉*近买的一块地，楼面价在当年（2016年年底）已经突破了7000元/㎡，项目定位比较高，也很抢手，一期全部卖完了。

现在在卖的我画红圈的组团，昱湖壹号西岸，算是礼嘉位置*的住宅区域，几乎是未来礼嘉商圈的核心。靠近地铁站，又是滨湖区域。大平层产品。

从目前礼嘉的产品分布看，礼嘉区域，注定是一个很特殊的存在。

所以，考验眼力的时候，又到了。