错失黄金时代之十一：珠江实业、越秀地产

来源：攸克地产发布时间：2019-02-20 00:00:00

每个城市、每个企业都有属于自己的荣光。但过去的荣光，也许可以在年度大会上炫示于人，但照耀不到太远的未来。光圈的周长毕竟是有限的。

90年代，北京的地产界曾经以广州开发商为师。但嘎然而止。突然有一天，老师们似乎都睡着了。他们都老了吗？

此珠江非彼珠江

珠江由西向东穿越羊城，注入南海。广州以珠江为名的企业不可胜数，以珠江为名的知名房地产企业，有两家，一为珠江投资，一为珠江实业。

珠江投资是朱孟依1993年在广州创办的企业，它与同胞兄弟香港上市公司合生创展珠联璧合，90年代后期在广州纵横捭阖，写下中国地产*早的神话。华景新城、华南新城、珠江帝景是那时广州人排队抢买的楼盘。甚至还参建了广惠高速、广东IP宽带网。然后它来到北京，珠江骏景让北京人见识到了什么是商品房。只是珠江投资与合生创展合作开发的京津新城，过于超前，产业和城市配套跟不上，成了孤零零的一座鬼城，至今还没什么人气。

攸克君前面写了合生创展，21世纪初期风头十足，但近10年被全面赶超，而朱孟依不为外界冷语所动，兀自按自己的节奏发展，仍然是一根甘蔗从头吃到尾，只求利润*化。固然，从规模上说，合生创展是失去了黄金10年；但如果合生创展与珠江投资作为朱老农的企业合并计算，也有500亿左右的规模，而它们的净利润则要超过一批千亿级房企。

另一家以珠江名号的房企，珠江实业，则是另外一番光景了。

珠江实业集团于1985年成立，1993年旗下珠江实业开发股份有限公司成为广州首家房地产上市公司（600684.SH）。不用说，这也是全国*早上市的房地产企业之一。

从给城市留下的烙印来说，珠江实业毫无疑问是广州先行头牌之一。花园酒店、白云宾馆、世贸大厦、华侨新村、天河体育中心，塑造了广州城区*早的天际线，影响至今。而颐德公馆、珠江花城等楼盘也颇受好评。

然而，进入21世纪后没多久，珠江实业迅速跌落。当珠江投资以及合生创展、恒大、富力纷纷迈开全国化拓展步伐时，珠江实业却谨小慎微，只是在长沙和海南等几个地方拿了几块地，其中海口五源河休闲度假区项目是2013年收购而来，5年过去还没开售。

无论从哪个角度看，珠江实业都是家小型房地产企业。2010年-2017年，珠江实业营业收入从6.53亿元增至42.4亿元，同期净利润从1.32亿元增至3.6亿元。2016年，珠江实业销售额为37.75亿元，2017年为39.32亿元，2018年上半年为21.36亿元。房企200强都找不到它的名字。

截至2017年底，珠江实业的土地待开发建筑面积为51.39万平方米，且均为合作开发项目。比较大的项目是位于清远的美林湖。虽然多年前就承认土地储备不足，是公司发展*的掣肘，但这家企业*近七八年只在公开市场拿过两三块地。

企业管理层长期的怠惰、不作为，令人匪夷所思。珠江实业至今还活着，也是个奇迹。2018年它连续三次换帅，什么也说明不了，董事长不是出事了，就是另找门路了。

越秀地产

攸克君之前有个错觉，以为越秀地产是广州越秀区的区属企业。一查资料，成立于1984年的越秀地产，前身是由广州市住建办改制而来的广州城市建设开发总公司，乃堂堂市属国企。1992年12月就到香港上市了，是跟合生创展差不多同期上市的一批房企。

越秀地产做的住宅小区不太记得，倒是听说过它1994年建的广州“白马服装市场”。今天虽然已显破败，当年可是一铺难求。

2011年越秀地产开始全国化布局，时机尚佳。它与越秀房地产投资信托基金（2005年在香港上市）合作，在国内是个创新。有人说，越秀地产+地产基金的合作模式，是导致越秀地产敢于高成本出击的原因。这种指责过于牵强。复星旗下有多个地产投资基金，复地也没有凭借它们去四处抢地——如果它敢抢反倒好了。

不幸的是，越秀地产确实是在2012年-2013年的阶段性高点，抢到了几个地王。2013年斥资201.24亿，在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块，其中就有3个地王。

其中，2013年9月12日越秀地产以90.1亿总价拿下的精武路地块，楼面地价12617元/平方米，溢价率为28.7%，成为武汉历史上单价*、总价*贵的“双料地王”。而蛰伏多年的武汉楼市是2015年才开始这一轮的上涨，越秀地产不堪重负，2017年将项目部分权益卖给了越秀房托，4年挣了4个亿。

2013年5月23日，越秀地产以24.61亿元夺得广州海珠区南洲路1026号地块，楼面价超过3.6万元/平方米，创造广州地王新纪录。当时该地段新房才卖2.8万-3.1万元/平方米。这幅地王也是拖了好几年才开始建设。

同年5月27日，越秀地产以16.08亿元抢得杭州余杭上园路住宅及商业用地，楼面价9600元/平方米，溢价率51.95%。

攸克君在前面说过，凡是2009年拿了地王的房企，就会遇到2010-2011年的相对低点；2012-2013年拿了地王的房企，就会面临2014年的相对低点。房企老板不是神仙，难免拿到高价地，只要不超过财务底线，或者有大股东支持（如北辰实业之于北辰集团），撑一撑就过去了。

但体量小又拿了几幅地王的，就难熬了，要么以时间换空间，耽误几年速度（还是北辰实业）；要么忍痛亏本割让，如海航转让香港启德四幅地块亏了差不多10亿港元。

越秀地产怎么应对？一个就是前面讲的，拖字诀，每个地王都拖几年。二是实在不行了，就卖给兄弟公司越秀房托，或引入合作伙伴。越秀地产2016年以60.1亿元在杭州拿的地王，也引入多家合作伙伴，自己只占三成多的股份。

这样做，生存是没问题，但负债率上去了，现金流承压。2015年中报—2018年中报，越秀地产总负债分别为690.78亿元、815.16亿元、969.32亿元、1156.65亿元。其现金流在2011年—2015年连续5年为负，2016年转正，2017年又转负。

但越秀地产的行动表明，只要你胆子大，虽然负债率高一些，利润率低一些，但规模是可以上去的。

2016年越秀地产合同销售额302.5亿元，同比上升21.7%；2017年销售额408.7亿元，同比增长35%；2018年销售额577.83亿元，同比上升约41%。在两个排行榜都处于50多名的位置。但它跑赢了行业前50的平均增幅。

越秀地产确实是慢了几拍，但毕竟它还是勇敢地跑出了舒适区，不过，外部的竞争如此残酷，稳定在50名左右尚且不易，何况它还想再往前挤挤——广州国企也该有个千亿级房企吧。

写在后面

这个系列暂时就写到这里了。其实还有不少值得一写的企业。

比如，央企里头，中粮系地产板块起步很早，但一直发展缓慢，落后不是一步两步，体系内几条线还拧不到一块儿；鲁能地产90年代后期就夺颖而出，但整个2010年代好像睡着了，听不到什么声音，前两年显露出想奋起的势头，2015-2017年增长吓人，但2018年居然消失在两大排行榜上，原因表面看与广宇发展重组有关，实质是它重仓的海南楼市发生了重大变化。

混合所有制企业，远洋集团（地产）早年盛名在外，活力洋溢，这七八年突然就掉队了，我们大致能猜出原因，但不想写；金地真正是以“稳”著称，连险资对其控股权的争夺都未能影响到管理层，但过于沉稳也让外界生出“金地是不是掉队了”的疑问，不过如果将金地商置合并计算，“大金地”则与华润置地持平。

民营房企里头，世茂房地产一惊一乍的，一会儿令人惊喜，一会儿令人诧异，发展节奏似乎是跳着脚走路，而它过早地被北京市场边缘化是管理层的一个小小失误；富力地产2010年代因为商业地产持有过重迷惘过一段时间，好在这几年住宅销售赶上了几大步，并因为收购万达酒店而名气大噪；雅居乐早年也是“华南五虎”之一，由于沉浸于大盘模式不能自拔，放弃了很多一二线城市的机会，而海南清水湾这个贡献了10年的大粮仓因为海南限购忽然变得不确定起来。

回顾一批中小型房企的发展，我们在说它们错失楼市黄金时代的时候，也深知，它们的表现是有很大差异的。有的创始人是理论大师、营销大师、意见领袖，却未能在实际中将自己的企业带领着走向*。有的房企四平八稳，真的是无所作为，如珠江实业；有的本欲拼力一搏，却突遭闷棍，如北辰实业（长沙地王）；有的企业好像长期是在混日子，直到混不下去了，才向奶妈求救，如中华企业；还有的企业，有风险，踩黄线，让人捏把汗，但总体是想做点事，终于也为自己争得了一些空间，如越秀地产；有一批企业，既踩不准市场节奏，也让企业发展节奏失序，全因这些年房地产大势实在太好，是被行业带着走的。

在什么山上唱什么歌，在什么阶段渡什么河。老板们，就看你图什么了。

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