还在无脑鼓吹绿博？劝你善良！

绿博组团是郑州一个特别的存在，喜欢它的人近乎狂热。

你看，容积率低，规划高大上，全是大开发商，还有4万亩中央湿地公园、绿博园、方特乐园、电影小镇、奥特莱斯、海洋公园等，一个词形容就是牛逼。

但理想有多丰满，现实就有多骨感。

三年前，很多人信誓旦旦地预言，绿博5-10年就会成熟。

如今熟了吗？并没有！

反倒是劣势仍然明显，距离远，配套弱，房价跳水……

本文无意贬低绿博，只是生活除了诗和远方，更重要的是眼前的苟且。曾经被捧上天如今热度渐消的绿博，是时候回归理性了。

1

说绿博必言白沙，两者一路之隔，互为依托，互相影响。不过，过去几个月，两者的命运似乎大相径庭。

白沙在售楼盘不多，均价1.1万左右。这其中，就有*近的“神盘”美景东望。

东望有多火？看看它从去年10月份以来的开盘数据，无论市场冷热，始终保持相当高的去化率。

*近的一次开盘是1月6日，东望推出3#、5#共计204套高层，建筑面积约为107㎡三房102套、建筑面积约126㎡三房24套，建筑面积约147㎡四房78套。

毫无意外，百分百去化。

据说有人花3000元找了抢房公司，还找了内部关系，然而*终也没抢到。这次开盘，全款优先，其次是*60%，30%*的客户压根就没轮上。

白沙有神盘，一路之隔的绿博却是冷淡的很，好项目倒是有，可惜叫好不叫座。

要知道，2017年的绿博，高层房价一度冲至1.5w+，洋房1.7w+。

比如郑东碧桂园。

2017年4月30日，郑东碧桂园微信选房，共推出房源668套。其中，高层406套，均价15500元/㎡。洋房218套，均价17961元/㎡。

截至当天上午9点30分，大定668套，去化率100%。

据说，开盘当天2000多人选房，几乎4个人抢1套。结果，仅仅用了15秒，就已清盘。

那时，白沙的均价还在1.4万左右，三环内的主城区也只有1.5万。可惜，仅仅一年多后，形势便急转而下。

去年10月，金科天籁城冲量开盘，洋房均价1.3万，每平比同区域竞品楼盘低了约3000元。

一个月后，同属金科的博翠书院再次击穿绿博底，高层低至9500元/㎡，洋房低至11500元/㎡。

目前，绿博和白沙房价基本持平，高层均价1万—1.2万，个别楼盘9000多元。

2

绿博和白沙两个组团都在郑东新区以东，都出身于中牟县，以万三公路为界。

所不同的是，白沙已正式划为郑东新区，而绿博仍属于中牟县，前者算是近郊，后者则是远郊（距离郑州中心约30公里）。

绿博说来说去，无非就是交通便利、规划高端、容积率低、配套好等内容，这些至少目前并没有体现出来。

1.成熟至少还要8—10年

郑州向东无可置疑，但时间呢？

从历史数据看出来，一座城市的发展和扩张速度极为缓慢，并没有我们想象的那么快。

想当年，越王勾践“十年生聚、十年养训”，耗费了整整一代人的光景，才率领3000越甲吞吴。

即便是现代，河南举全省之力，也用13年时间才造了一座直径约6公里的郑东新区。

而绿博片区距离郑州市有30公里，郑州要向东发展多少年，才能达到绿博?要知道，按照四环内算，全郑州的直径才17公里，在10年内，再造一座郑州的可能性有多大?

城镇化*快的30年，河南举全省之力，也不过是让郑州向东拓展了几公里。

绿博成熟要多少年？至少以10年为度量单位，但人生能有几个10年？

2.高逼格规划会不会完全落地？

很多人看绿博组团，看到中央公园，绿博园、方特、电影小镇、海洋公园就会感叹不已：“这是一块多么宜居的宝地啊！”

绿博片区定位确实比较高端，区域内聚集的都是文化旅游产业。

但有三个问题不容忽视：

1.高逼格规划会不会完全落地？会不会缩水？毕竟很多新区都是如此，看规划是范冰冰，实际却成了凤姐。

2.区域内有物流大道、107国道等交通线，杂乱的交通严重影响绿博片区的品质，大货车遍地，降低居住舒适度。

3.文旅项目难提供高质量就业岗位，除了一些管理岗位，其他多是较低端的服务业。

况且，文旅项目对房价的带动作用似乎也是个伪命题，奥帕拉拉、世纪欢乐园等给周边房子增值了么？

3.堵车，一天两天可以，一年两年，十年呢？

据不完全统计，绿博组团大概有6个市级旅游项目，3个省级旅游项目，6个主题公园。

绿博园、方特早已开放；电影小镇预计明年开放；只有河南主题公园、海昌海洋公园预计2020年建成开放；爱情海购物公园、荷兰冰雪世界也已奠基。

全是大项目，可也别忘了，文旅项目除了能带来经济发展，还能带来堵车呢！

现在的郑开大道，周末堵车几乎是常态了。

我一个朋友之前在开封驻场，每次从郑州去开封，都会走路况差、大车多的物流大道。为啥？因为连接郑州和绿博的主干道郑开大道，红绿太多，车速快不起来，还时常堵车。

将来绿博文旅项目全部开放，交通绝对是个大问题。

一天两天可能无所谓，但如果住在绿博，想想每天都要穿过人流车海，堵堵停停去上班，*遭罪的不是身体，而是心理，那种焦虑感绝对让你身心俱疲。

4.人多的地方，再好的环境的也得打折扣

绿博的一大卖点就是环境，公园、湿地、湖泊，要多美有多美，但这么多文旅项目，今后游客一定少不了。

想想那些曾经很美，后来人满为患的景区，究竟还会留给你多少期待？

有一年，元宵节，我去绿博园看灯展，6点出发，9点还没进园，整个郑开大道、商都大道、万三公路全是车，寸步难行。好不容易进了园，看完灯，回来仍旧是大堵车，到家已经半夜12点了。

看灯的兴致早就在拥堵的车流中消磨殆尽了。

3

有个词叫“捧杀”。

这出自东汉应劭所撰的《风俗通义》，“长吏马肥，观者快之，乘者喜其言，驰驱不已，至于死。”

大意是说，有个人善于养马，他骑马飞奔在路上，路边的人不停地赞美其马跑得快。众人越夸奖，他越得意，越快马加鞭，结果使马累死。

鲁迅先生说过，欲置人于死地，可“棒杀”，即打死对方，也可以“捧杀”，即用不停的吹捧，使对方在自我陶醉中完蛋。

任何一个区域的发展都需要时间沉淀、需要时间检验，这样才是可持续、能长远的。

绿博的未来也许没有太大问题，毕竟那么多大项目，那么多大开发商，但这个未来一定要加上个期限，也许8年，也许10年，也许更长。

所以，绿博的房子不是不能买，但在买之前，一定要有一个心理准备，等待的时间会很长，等不及的话，*不要轻易选择。

而且绿博也不适合所有人，地缘客户、长线投资者，以及对绿博情有独钟的人可以买。刚需请三思。

绿博的优点很多，但劣势也同样明显，一味的鼓吹，与“捧杀”又有何异？

-End-

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