位置一样的两个小区，价格差竟达100%，为什么？

《红楼梦》中有两个草字辈后生，一个叫贾芹，一个叫贾芸。两人本都是贾府庞大家族中不起眼的支系子孙，但是因人物性格、行为做派的差别，导致两人*终在小说中的地位，后人对他们的评价天差地别！

他们相似的地方很多，都是单亲家庭，由母亲带大，生活不易；后来通过各种渠道，也都在贾府谋了大小事务去管；两人对贾府*终的命运也都起了关键作用，只是一个给了贾府希望，一个给了贾府绝望。

贾芸因贾府被抄没后，搭救王熙凤、贾宝玉一干人等，使他们免去牢狱之灾，被认为是能够使贾府劫后复生的人。贾芹被认为在贾府败落后还要落井下石，是拐卖巧姐的罪魁祸首，也是贾府子孙中*无耻*没人性的一个。

同人不同命，同遮不同柄。

同样出身在官宦门第，又同样在显赫家族中微不足道，但是却生出差距如此大的两个灵魂。

人生路上不乏一手好牌，打得稀烂的人和事，从政坛、娱乐圈到地产圈，同样手握优渥资源*终却有着云泥之别的事物也屡见不鲜。

壹

李嘉诚的房产价值地段说，一直被业内外奉为圭皋，人们普遍认为，优质地段的房产都具有强大的保值、增值功能，闭着眼买也不会出错。

但是有看房经验的人会发现，实践有时候并不与理论完全契合，甚至可能完全相悖。具体表现就是地段相同、性质相同，甚至门对门的两个小区，有时候房价差距大到令人咋舌！

为什么会出现理论与事实完全不符的情况呢？

1、房龄新旧。这个很好理解，物以“新”为贵。房龄新的小区，一般在社区规划、户型设计、景观打造、物业服务等各个方面都会适应现代人的生活方式，更加合理和人性化。

比如很多老小区早年没有规划停车位，而现在家庭基本都有车，没有停车位会给停车带来很多麻烦；以前的小区物业除了收费、门卫和打扫卫生以外，基本感受不到存在，现在的物业增加了很多人性化的服务和社群活动，极大地提升业主居住的幸福感；老小区还会存在户型设计不合理的情况，如手枪户型、刀把户型等，现在即使在纯刚需的楼盘中，也在逐渐摒弃这些不合理的垃圾户型，追求方正、采光、窗墙比等细节问题。

而在房龄相近的相邻小区中，管理成熟的品质小区相对更具有较强保值和增值功能，无论是硬件设施还是生活舒适度，越是历久弥新，房价在片区中就越能更胜一筹。

2、性质不同。安置房、回迁房、经适房和商品房的性质不同，房价也会有所差异。由于商品房具有商品属性，所以一般同地段的商品房整体质量高于其他性质房产，价格也较高。

3、附加值不同。以上差异化因素对同地段小区房价的影响，在某小区拥有特殊附加值时，便不成立。如*、机关、事业单位等家属院，不仅占据优质地段，还有可能占据着城市优质资源如学区、学位，所以即使房子老旧、规划不合理、交易流程繁琐，这类房子的房价也会因为人们对特殊资源的抢夺，被推涨起来。

贰

实际中，我们还会发现有些地段位置相差无几、小区性质一样的小区，价格差距也很大。这些小区更具有研究价值，究竟是什么促使相邻小区房价天差地别，我们选取了郑州市一些具备这种特征的小区，来进行对比分析一下。

对比标准：1、两个小区邻近，直线距离在500米以内；2、同组商品房业态相同；3、小区均价均取自安居客，统一标准尽量缩小误差；4、价格差公式：（高价小区房价-低价小区房价）/低价小区房价*100%。

康桥金域上郡（2.3万）

&

升龙国际中心（1.6万）

直线距离：300米

价格差：44%

提到康桥和升龙这两个开发商，很多人心里就已经明白差距在哪里了。为了近距离对比，我们选取康桥金域上郡2号院和升龙国际中心A区为样本。

金域上郡2号院和升龙国际中心A区基本都建成于2012年，房龄都较新。先说康桥金域上郡，是二七区的标杆作品。2号院共8栋高层，有一室的小户型也有190㎡大户型。

小区园林绿化较好，中央还有湖景，小区内有运动场地，配套丰富。虽然也有临街，但是不邻大路，生活舒适度高。物业管理也较好，加上现在康桥的品牌溢价，所以金域上郡是该区域房价*贵二手房小区。

升龙国际中心是升龙继曼哈顿后的又一“力作”——大型住宅商业综合体。升龙国际中心的商业满足了区域人们的购物需求，但是与曼哈顿同样都是高容积率，人口密度较大。且A区多小户型，多用来出租，人口流动性更大，加上开放式小区，临近商业中心，人流量大，环境嘈杂，物业管理欠佳。

得益于地段优、*好、生活便利、房龄新等因素，所以升龙国际中心房价在区域内也并不低。

商业中心*离住宅不要太近，否则环境嘈杂，但也不能太远，不然生活不便。从这个角度来看，现在升龙的商业中心倒是为康桥金域上郡加分不少。

恒熙花园（2.1万）

&

亿安花园（1.4万）

直线距离：170米

价格差：50%

恒熙花园和亿安花园分别建成于2009年和2008年。恒熙花园属于移动公司家属院，共6栋楼，都是大户型，190㎡的四房甚至是更大的复式。低密，小区绿化、物业管理都较好，自身配套丰富，外部生活便利，现在来看也是偏改善。所以在该区域房价*贵。

但是小区楼体设计有点落后，户型面积大，总价高，出手较慢。

亿安花园与恒熙花园相邻，公共资源共享，但是亿安花园租户较多，人口流动性大，且为单气。周边生活环境嘈杂，小区设施落后，墙体斑驳，产品力较差，因此与恒熙花园拉开差距，房价处于低位。

丰庆华府（1.7万）

&

青年居易（1.3万）

直线距离：40米

价格差：50%

丰庆华府和青年居易都位于丰庆路与文劳路交叉口，以丰庆路为界，东西相望，属于门对门的相邻小区。

丰庆华府是2010年建造，不算特别老。小区共6栋高层，属于郑州天然气公司员工的福利房，但也是丰庆路上知名的品质小区。业主多为燃气公司老员工，人文素质好，小区生活氛围较好。中规中矩的楼体设计，今天看来虽不时髦，但也不算太过时。

临近建业森林半岛，出门就是绿荫公园，紧邻金水区重点*绿城双语*和河南省中医院。

外部交通便利，公共资源丰富；内部管理完善，居住舒适度高，户型较好。这些因素使丰庆华府在十年之后的今天看，也是除了贵点，没什么毛病的好小区。

青年居易与丰庆华府一路之隔，2004年建成，比丰庆华府更老一些。小区诞生的定位就是献给年轻人的礼物，多小户型，内部设施丰富，还有游泳池，在当年看来也是比较时尚的小区。

但由于小户型，户型也不好，自供暖，没有天然气，没有电梯等显著缺点，多用于过渡。人口流动性大，现在也是出租较多，人员构成复杂，管理困难。

定位不同，产品不同，使相邻的两个小区发展道路不一样。丰庆华府趋于稳定成熟，居住舒适，房价自然较高，青年居易人员复杂，产品老化，房价涨幅不大。

圣菲城（2万）

&

博客工社（1.4万）

直线距离：30米

价格差：43%

圣菲城分为四期，前三期沿东风渠带状分布，是典型、稀缺的河景房，尤其是在市区，更加突出地段优越性。加上小区品质较好，文化路三小、四十七中等*加持，使圣菲城成为片区*贵二手房。

但是圣菲城全部四期业态也不完全相同，有高层、小高层、洋房和别墅。为了和博客工社形成对比，我们选取与其*邻近的圣菲城四期，也以高层业态为主，建成于2010年。

圣菲城四期共7栋楼，多小户型，尤其是21号楼，以一室一厅和大标间为主，相比前几期，这里出租的也多一点。另外在其他楼栋也分布有两房，小三房，错层，还有一栋多层洋房。

其实按照圣菲城四期产品来说，2万的单价有点贵，而且塔楼板楼都有，部分楼栋、户型的居住舒适度并不高，现在应该还没有实现全部集中供暖。但是前三期产品比较不错，品牌影响力在，加上临河、物业管理尚可，所以四期的房价依然较高。

门对门的博客工社，4栋楼，纯高层，纯小户型，建成于2007年。面积小，小区绿化低，设计之初也是为年轻人打造的，但是纯小户型也决定了该小区只能作为过渡，流动性较大。

虽然博客工社几乎与圣菲城共享同样的优质公共资源，但是自身产品较差，小区物业也不行，导致房价处于区域低位。

君悦城（1.8万）

&

美好佳园（1.1万）

直线距离：100米

价格差：64%

君悦城属于中规中矩的二手房小区，小区占地面积较大，年代不算太老，所以规划和设计尚可，楼间距大，物业维护做的较好，居住舒适度高，所以在周边溢价率高。

美好佳园与君悦城相邻，但是存在感较低，房龄老，无电梯，环境杂乱，使得美好佳园成为片区内*价。

永威翡翠城（2.7万）

&

蓝天空港（1.2万）

直线距离：300米

价格差：125%

永威翡翠城，位于中州大道与商鼎路交会处，但不邻大路，交通便利又无噪音干扰。距离CBD较近，地段好，配套丰富，生活环境和氛围都有。开发商是本地品质开发商永威，产品质量好，小区景观和绿化等规划和维护都不错。房龄较新，外观设计现代化。

蓝天空港，位于金水路与通泰路交叉口，房龄也新。共三栋楼，占地小，楼间距小，没有什么绿化，停车位紧张。且临近金水路，周边环境嘈杂，多用来出租，人员复杂。

两者差距较大主要原因在于产品定位不同，永威翡翠城偏改善，蓝天空港偏刚需；永威大开发商，大品牌，品质好，蓝天空港品质较差。也算是同地段不同等级的两种产品。

天佑小区（2万）

&

鑫园小区（1万）

直线距离：15米

价格差：100%

天佑小区与鑫园小区同属曼哈顿商圈，且几乎没有距离差，地段、外部资源、配套设施等是无差别的，但是价差却将近一万。

鑫园小区比天佑小区房龄更老，且社区较小，设计落后，物业管理一般。重要的是年代早，无电梯，停车位规划不好，不能全部享受集中供暖，整体居住舒适度欠佳。即使临河，也并没有增加多少溢价。

相反天佑小区无论从小区设计、规划、管理等都更偏改善。绿化好，设计风格现代化，物业维护较好，集中供暖有电梯。

永威东棠（3.3万）

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鑫龙花园（2.2万）

直线距离：40米

价格差：50%

永威东棠在东区也算是神话般的存在：绿化好、物业好、房产品质好。2012年前后，以均价10500元/㎡的价格开盘，如今房价又翻了2倍有余，这样的房价基础和涨价幅度，可遇而不可求。

一路之隔的鑫龙花园占地面积大，房龄较老，小区规划、楼体设计、物业管理等已经落后，满足不了当代人的需求，自然与永威东棠拉开了差距。

万科美景世玠（2.4万）

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泉舜上城（2万）

直线距离：250米

价格差：20%

本文*入选的两个新房小区对比。

万科美景世玠和泉舜上城地段足够优越，但是也是严重的同地不同价。万科美景世玠从拍地的地王，到2万开盘，到出乎意料的热销，一直都是郑州的神话。而小区也就像是沙漠玫瑰一样艳丽，没有辜负地段和期望，好产品即使高价，购买者也是趋之若鹜。

一个好的楼盘在一定程度上确实能够提振区域形象，提升区域价值，甚至带动区域房价上涨。

所以，万科美景世玠隔壁的泉舜上城认为，同样是二环，同样临近地铁，就算是产品比不上人家，但是价格不能低太多，不然太跌份！但是定价2万开盘的惨淡去化，狠狠地教育了泉舜上城！吃了瘪的泉舜现在已经在降价出售了，所以两者的价差还在进一步扩大。

归根到底还是产品。万科美景世玠在万科的产品系中都属于豪宅产品，无论是小区规划，户型设计还是装修标准，都是妥妥的改善盘。而纯改善盘在老城区极其稀缺，热销和清盘都是情理之中。

泉舜上城从产品设计上看，都偏刚需，且楼盘一直“黑料”不断，想要对标美景世玠，却在对方的衬托下，缺点更突出。

写在*后

收录郑州部分“地段一样，价差巨大”的小区作对比，并非为了推倒李嘉诚的地段论，相反，地段论在大方向上一直是正确的。主城区的房价整体肯定比远郊高，东区房子肯定比西区房子均价更贵。

但是也不能完全“唯地段论”，选取这些小区分析就是告诉大家，即使优质地段也有坑。从案例中我们能够发现，同一地段位置的相邻小区，产生价格较大差距的影响因素有：*、地铁、医院等公共资源，山林湖海等自然资源，房产品质（楼体结构、户型、物业、景观等）等。

同一地段，其他因素相差无几，房产品质起到决定性作用！

贩卖“圈层营销”的人肯定认为低端小区会拉低好小区的品质。这取决于个人需求，因为市区内的房子很难做到兼顾生态环境、社会环境和社区环境等各种优质因素，追求纯改善的人可以选择市区边缘的改善区域。

但是追求生活品质和生活氛围，追求公共资源目前依然是人们置业的重要标准之一，所以位于优质地段，临近低端小区，并不会影响人们对好小区的追逐，相反在低端小区的衬托下，好小区的优点更加突出。

在郑州，同地段相邻小区，价差较大的案例有很多。所以无论是买新房还是二手房，一定要在明确个人需求的基础上，多查、多看、多对比，这样才能尽量避免高位站岗和贪图便宜买了不能住的房子的情况出现。

买不起心仪地段的高端小区，可以适当降低预期，但是不建议盲目追求低价入坑差距太大的小区。这样不仅影响居住舒适度，也会对以后出手形成阻碍。

什么样的房子*具有保值、增值功能，现在各位心里都有自己的标准了。你还知道郑州哪些具有较大价差的相邻小区吗？欢迎评论区补充！

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