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近日,住房和城乡建设部官方网站发布住房和城乡建设部办公厅关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。
此次38项强制性工程建设规范中,包括了《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“《住宅规范》”),全文约3.1万字。因为是行业规范性质的文件,内容繁多,对于普通购房者,我认为仅有几点值得关注。
下面结合规范中的表述说一说我的看法。
1.
与我们*息息相关的是《规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
这是住建部首次,也是中央层面首次官方明确提出房屋应由套内面积来进行交易!
就目前的情况看,全国范围内,只有重庆主城区(且不含巴南、北碚)住宅在使用套内面积计价交易,除此之外,其他地方住宅都是按建筑面积计价交易。
这样做的后果是:
老百姓买房时,“公摊面积”成了经常抱怨、不理解,却又不得不被迫买单的“潜规则”。
包括房价、物管费、公摊水电费、装修费,以及未来的房地产税,北方的采暖费等等,都是按照建筑面积计价。
而套内面积/建筑面积的实际得房率,通常情况,高层大约是在70-80%,多层洋房会少一些,在85%以上。如果是公共区域豪华大气的住宅,公摊会更大!
相当于买高层的话,花100平的钱,享受70-80平的利,买洋房,花100平的钱,享受85平的利。
难言公平合理。
那么,这一点变化,会带来什么影响呢?
很多人会说,建筑面积计价改成套内面积计价,无非就是文字游戏,无奸不商,直接把原本分摊成建筑面积的价格,重新分摊成套内面积价格!
比如一套房子,建筑面积100平,套内面积70平,计价方式调整以后:
房价,建筑单价10000元/平,总价100万,改成套内单价,则是14286元/平;
物管费,按建筑单价收,3元/平,总金额300元/月,改成套内单价收,就折合4.3元/平;
对了,我们都看明白了,如果仅仅是计价单位的改变,而没有系列的平衡措施和规范,就只会是“换汤不换药”,我们会直观的感觉到,与房子有关的一切物价上涨了!!
带来的好处,除重庆主城区(不含巴南、北碚)以外,按道理,其他城市的房价也将统一调整为按套内面积计算。
如此一来,其他城市房价会变相“上涨”,而重庆房价则能够与他们更直观的进行对比,会不会更有“洼地感”了呢?
转个弯想想...
综合看,这一条一定是好事,就看重庆,重庆早2002年8月起就开始强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策。
重庆人的实惠就是:“买房时,对实际购买面积一目了然,明明白白,相对于其他城市,感觉在重庆买新房就像赚了(二手房仍然是按建筑面积)。”
2.
四层楼以上应安装电梯。
4及4层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯。
12层及12层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台。并且,均需要设置可容纳担架的电梯。
这个相当人性化,满足实际需求,尤其在老龄化时代,4层楼就设置电梯,提高房屋的舒适性。
3.
新建住宅要全装修交付。
《住宅规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件达到基本使用标准。
这个事对房地产市场有很大的影响。
我是这么看:
长效调控机制的重要一环
未来的长效机制中,有一个重要的部分就是【租房】,“租售并举”“先租后买”等,都是住房供应新增量,而这个体系的基础就是“装修房”。
现在政府就下令你开发商以后新修的房子都得是装修房。
意味着所有新房在交房时就会达到居住条件,如果再配合对【空置房】动刀,那么可以直接居住的房屋数量会大幅增多,住房的实际居住功能会被盘活,供需关系缓解。
中小装修公司全部死
装修投诉是每年315投诉率*的一类,质量差、收了装修款跑路了、没有售后服务等等,都很恶劣,开发商来装,至少找得到人。
同时,中小装修公司的偷、漏税是一笔非常可观的金额,这一搞,咳咳,一举多得!
中小开发商加速退场!
装修一套房子简单,但装几栋楼,对于开发商的整合组织、资源调动和成本管理的能力水平要求都非常高,没几把刷子,都玩不转。
可以预见,未来的开发商排行榜,就只能剩下规模化、标准化的超大型企业+有资源背景的央企国企+有情怀的个别小众企业。
现实意义
清水房的减少,并不意味着供应量的减少,成品装修房的增加,却代表着市面上可以住的房子多了。
对平抑房价,是正面意义。
就我而言,我喜欢买装修房,靠谱的开发商,批量装修比个人零散装修的成本要低,维修维护找得到人,真的省心省事,至于个性化配置,就是接房后个人简单的整改,并通过软装调节。
成品房在美国、日本等发达国家都占比70%以上。
目前,在国内的一些城市,就比如隔壁成都,早在2017年就明文通知,到2022年,成都全面施行成品化(装修好)交房。
上述《通知》文件的解读,是征求意见稿,何时执行,*终落地是什么,还需要进一步观察。
总之,亲爱的中国,当然是会朝着一条规范化的道路前进,我们老百姓,也希望这些政策,会让我们的生活变得更好。