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文丨花满楼
2月20日上午,【大胡子说房】早于其他房地产自媒体,率先发布了南京正在悄悄突破限价的文章,戳此*→
当天下午财联社就公布了安徽阜阳为了缓解土地流拍取消限价:
财联社2月20日讯,阜阳市国土资源局土地出让公告显示,自2019年起,土地出让时的限价条款均被取消,这意味着住宅备案价格不受土地出让限制,房企可根据市场价格自行调整。
对此,阜阳市国土局办公室工作人员称:“因为考虑到过去土地流拍的因素,我们暂时在出让土地的条件中取消了限价,未来一段时间内会维持。不过,如果以后土地市场价格又出现新的变化,不排除有可能会重新采取限价措施。”
然后隔了一天,21日,杭州绿城建发沁园踹开了杭州限价的铁门。
第二次开盘,销许均价 54000 元/㎡。上次开盘均价是 49500 元/㎡,现在涨了 4500 元/㎡,涨幅约 9%。
从三线城市到强二线城市,限价大网的口子越撕越大,相比年前的衡阳高调宣布限价,*终因为太高调被官网撤回,南京杭州都学机灵了,悄悄突破限价,只说不做,悄悄进村,打枪的不要。
而阜阳真的是非常实诚,简单直接地表示:我扛不住了,放开限价就是为了土拍!
其实不仅仅是阜阳,还有杭州、南京,他们放开限价*本质的诉求都是为了土拍!让土拍不再凉凉,不再是“底价成交”“熔断式成交”。
于是,一众房地产自媒体、网友都在diss地方政府的土地财政,“土地财政”似乎总是被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感社会性话题所绑架,再加上土地财政所导致的问题——ZF为房价背书、拉大贫富差距、金融风险大。
每一次政策调整,似乎都会变成对土地财政的无端指责、讨伐,让我觉得很有必要写一篇文章来聊聊限价背后突破的土地财政。
中国土地收益的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。
2018年下半年,基本所有的二线城市都面临着类似于南京楼市的珍珑棋局,开发商拿地一再踟蹰,地王项目战战兢兢。
2018年,全国300城卖地收入就高达4.17万亿元,全国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。
卖地,然后支撑城市建设、推高城市地位,完成城市的原始积累,这是过去20年所有城市走过的路。
如果没有土地财政,就没有今天快速发展的城市化。
西方国家多是利用殖民扩张、侵略等方式来完成城市的原始积累,而中国是采用“土地财政”的融资形式,完成了和平崛起。
土地财政首起于分税制。
1994年推行的分税制改革,地方财权大幅上移至中央政府,压缩政府的税收,造成财政紧张,于是土地财政脱颖而出。
目前,唯有深圳是完全摆脱了土地财政,懂得用空间运营进行营利的,今天二三线城市走的路,就是当年深圳走过的,不管是杭州还是南京都是如此。
之前有不少人讨伐过2018年杭州卖地全国*,南京第八。
其实作为杭州人南京人,你们看到这个数字应该庆幸,因为这意味着政府承诺的地铁、*、医院、公园、交通路网等公共配套有戏了,不会落空。
扶持小微企业的税收优惠、扶持低保家庭的米面粮油、给贫困山区学生的免费午餐...都可以正常落实。
城市运营是一个很难的事情,3个锅盖盖5个锅,只有首先得有钱,才能去做城市地位提高。
杭州的野心有多大?
发展一城多轴,三个主中心八个副中心十一个重点片区
28个地下综合体
2017—2022杭州新建轨道交通总规模约196.1公里,共10条地铁线,以及87个主要地铁站点的地下空间开发
还有*烧钱的*,地方债的深渊,*后还是得靠“夜壶”啊。
南京的野心有多大?
到2021年,有16条线路通车运营
河西中南部共规划建设*32所,总投资33.28亿元
构建“郊野公园—城市公园—社区公园”三级游憩绿地体系,实现建成区400平方米以上的绿地及公共空间步行5*覆盖率达95%以上
南京拥江发展,已建成通车的过江通道有11条,至2020年,全省过江通道数量达17座
至2025年,已建和在建过江通道数量达30座,过江通道瓶颈基本缓解
所以啊,地铁得建,*得建,都需要钱!
而且只有政府赚到钱,我们才能赚到钱。
像郑州的杨金板块,地段不差,离豪宅窝北龙湖那么近,地铁绕着走,路网差,房子依然卖不上价格,*根本的原因就是多年以前,所有的土地都已经被出让完毕了,政府已经无法从土拍中牟利,所以好的规划都绕着走。
而且此轮轰轰烈烈的抢人潮,杭州抢了那么多人、南京抢了那么多人,公共配套急需扩建,要建*、要建医院,能搞来钱,城市运营就有戏。
杭州有今天,绝不仅仅是因为一个阿里巴巴,背后还是要依靠杭州的城市运营。
而因为有这样的基础,也帮助杭州获得更多的城市资源、城市利好。
假如政府没钱,城市发展滞后的,这是不可避免的,就像这几年严重衰落的佛山。
以制造业见长的佛山,民富,区政府富,但市政府确实穷。
市政府穷之下,对各区的约束力很弱,内里兄弟斗气,全国唯有佛山一市是3地社保3套车牌——粤E、粤X、粤Y。
至于地铁,有个佛山网友是这么吐槽的:
1号线广州出了一半钱,修了17km,后面延伸到23km,这十年就抱着这个23km过日子
2号线塌方,追责,延期,再塌方,再追责,再延期,计划是十年完工
3号线不多说,遥遥无期
4号线,没被批复,驳回,这可是季华路,佛山的宇宙*大道啊
南海新交通:13km长的地面单轨,搞了八年,八年啊,孩子从上*到现在快中考了,都没坐上单轨
其他申报的地铁,都被驳回,一条都没完成还好意思申报!
这就是因缺钱而衰落的佛山!
单说这一点,不是广东人可能不好理解,那举个更细化的例子。
例如,Eison、五月天要去佛山开演唱会,那演唱会开在哪里呢?
当然是佛山重金打造的世纪莲体育中心。
世纪莲不是在佛山市中心禅城,也不是在*富的南海顺德,而是禅城顺德边界之地的佛山新城。
这个新城位于佛山的城市中轴线上,离禅城就只有8公里,有规划整洁的道路、设计前卫的万人体育馆、鳞次栉比的摩天大厦、品质突出的住宅,定位就好比广州的珠江新城。
而目前的发展,真是打脸真是啪啪啪响,10年前的房价大涨,这三年来的房价大涨,都没有让佛山新城翻身,买了这里的业主被深套,写字楼空置严重,片区人气不佳。
佛山为何衰落?
*的原因,就是因为佛山市政府太穷,实际运营能力又没有提高,没有实力团聚起顺德禅城来发展,原本定位*端的佛山新城尚且如此,更何况是其他的新城区。
各区经济发达而内部利益博弈强烈,谁都不服统领,所以在经济发达的城市,一旦市政府没有钱,那么就无法将整个城市团结起来。
土地财政是专门用来解决城市化启动初期原始信用不足的一种特殊制度,未来随着原始资本积累完成,必然会探索更可持续性的增长模式。
卖地只是一个手段,又不是一单子买卖,*关键的还是要用土地来做空间运营,将“空间城市化”转化为“人的城市化”。
通过卖地建房,吸引来商业、*、产业、医院,真正把整个片区的人气带动起来。
醒醒吧,别再骂土地财政了!
当有一天政府不卖地,没地可卖了,增量没有了,向存量要,到时还有房地产税来等着收割你!
-end-
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