用老司机分析法，宁波仍能找到便宜的房子

壹

关于东部新城的房价，老司机曾说：东新无刚需，真正富人区。从新楼盘价格看，这句话没毛病，东新房价已经是3万+，在宁波这显然不是刚需价；从二手房中的次新房来看，这句话也正确，因为很多次新小区价格已经飙上了4万。

但对于房龄稍长的二手房，这句话可能就有失偏颇。老司机*近被一位网友的提问惊到了，他问的是书香景苑的房子，单价2万1，问我这价格高不高。

老司机一开始不相信，地段更加中心的书香景苑，价格居然比更“遥远”的明湖板块要低1万元。如果明湖的价格是合理的，那书香景苑一定是被低估了。

老司机后了翻看了许多东新的二手房，才发现网友所说不假，在这个被认为只有豪宅才能生存的板块，居然有不少2万出头的二手房。

这价格与庄市、集士港和洪塘的二手房价格也差得不多。

书香景苑有没有被低估，每个人有每个人的看法。有些人认为差1万很正常，因为明湖的楼盘档次高；也有人认为差1万不值得，过几年在二手房市场大家都差不太多。

楼盘的档次就像女人的容貌，每个人审美不同，喜好也会有所差别。比如老司机觉得张钧甯挺漂亮，但也有不少人说她长得很普通。

无论漂不漂亮，只要是走过足够长的岁月，*后都会成为老太太。

贰

抛去个人偏好，有没有一个简单的、显而易见的参照物来衡量房价？老司机认为是有的，这个参照物就是：地价！

大家都在关注房价，很少人去关注地价，其实房价只不过是地价的外衣。举个例子，一套房子去年价值100万，今年变成了200万，是这房子涨价了吗？表面上是的，但其实并没有。

构成这套房子的所有建筑材料都在老化，它一定是贬值的。这套房子的功能没有变化，历史价值和艺术价值也谈不上增加，它的居住体验甚至更差了。

那它靠什么涨价？

靠的房子下面的那块地！

简单的说，地皮涨价了，所以房子涨价了。

明白了这层关系，你就会瞬间明白关于房价的争议都是伪命题：房价太高其实是地价太高，房价涨得快其实是地价涨得快，房价不合理其实是地价不合理。

这话不是老司机说的，是任大炮说的。

现在不让大炮说话了，老司机认为这是很有必要的。

叁

回到东部新城，东部新城的地价是多少呢？前年底去年初的时候可能是20750元/平，去年下半年可能是16000元/平，现在是多少不知道，就等着会展中心东面的那块地拍出来。

尽管有起起落落，但起拍价是变化不大的，甚至可能稳定上扬。我们假设东新土地的起拍价是15000元/平，那这个价格基本上可以认定为未来的基价。

不要奢望起拍价会调低，地主家早就没有余粮了。

这里所说的地价，全都指楼面地价，就是俗称的楼板价。前不久还有人在老司机的帖子后喷我，说房价明明就是无良开发商炒上去的：地价2万元/平，造10平方的房子，成本就变2千元/平了，而老司机却还说开发商利润不高。

老司机一定是开发商的托。

他们说喷子都有两个特征：1、无知；2、无畏。无知是指搞不清状况，无谓则是什么都敢说，毫无心理负担。

这样的评价有些刻薄，老司机对于喷子的定义是：在信息不对称的情况下，缺乏深度思考的一类人。

比如我们常说的楼面地价，指的就是每平米房屋分摊的土地成本，开发商造得再多，这个成本也是不变的；其次，开发商造多少房子，是在买地的时候就规划确定好的，这叫容积率，不是想造多少造多少。

国民的科学教育任重道远。

跑题了！老司机写文章没有稿费，不是按字数收钱，所以跑题之后老司机都会罚自己站着打字。

这段话就是站着打的。

肆

既然东部新城土地的起拍价是很难下调的，而且可能是未来一段时间的基价，那我们就可以认定这个起拍地价是判断房价的参照物。

土地的平均起拍价+营建成本+管销成本=基准房价

如果东部新城的起拍价是15000元，营建管销是6000元，那么东新基准房价就是15000+6000=21000元，也就是说无论市场如何变幻，21000元这个铁底是很难破的。

除非东新大量抛售低价土地。

这就是老司机对于房价的底线思维。

用这个简单的思维，在宁波各个板块或许都能找到比较“有底”的房子，当然，这样的机会不太多，也可能只会存在于二手房市场。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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