中国的股市和楼市都没有“春天”

今天看到有很多关于股市的新闻，*厉害的形容是牛市来的太快，刚出ICU就去大保健。

2月25日，A股三大股指集体涨逾5%，两市近300股涨停，成交额突破10000亿，创2015年12月以来新高，三大股指均踏入技术性牛市。

板块方面全线收涨，证券板块指数涨停，两市近300股涨停，个股方面仅十余只下跌。截至收盘，沪指上涨5.60%，收2961.28点，深成指上涨5.59%，收9134.58点，创业板指上涨5.50%，收1536.37点。

《股市将成为国家重要核心竞争力组成部分》，彻底点燃了大家投资的情绪。

而楼市也是一样，刚刚一月份的房价数据，还体现了，房地产二手房一二线城市开始全面调整。（新建商品房住宅无意义，因为大量的假网签）

很多城市又开始炒作上涨，特别是燕郊等，借着利好春风，开始了明显的变化。

不仅仅是股市，楼市也没有春天，为什么要么是冬天要么是夏天？

猪年开始的信贷数据给了很多购房者一个期待，未来买房的贷款难度可能会有所降低：

1月M2同比增长8.4% 新增人民币贷款3.23万亿元创单月历史新高！社融规模增量4.64万亿元，比上年同期多1.56万亿元，创历史新高。住户部门贷款增加9898亿元，非金融企业及机关团体贷款增加2.58万亿元。1月份人民币存款增加3.27万亿元，同比少增5815亿元。其中，住户存款增加3.86万亿元，非金融企业存款减少3911亿元。

买房看政策，而政策里*关键的是金融，过去20年房地产历史上，信贷宽松的情况下，肯定是*适宜购房的。

层出不穷的资本市场工具背后有几个信号：

1：2019年的经济预期非常不好，包括*近的省部级研讨会内容，稳定经济防范风险成为压倒一切的主题。

2：去杠杆转变成为稳杠杆，信贷宽松成为2019年主题，但不会大水漫灌。

3：资金价格将继续下行。

这就使得很多人疑问，2019年，房间还会继续调整吗？房价会如何走？从这么多年的中国房价历史看，特别是2009年来，房间要么暴涨要么暴跌。为什么？

1：房价很大程度上成为了信贷宽裕与否的表现

房地产一直被用作夜壶，一旦需要就被刺激经济，不需要踢到一边。

经济陷入了金融自我繁荣的“庞氏增长”，只要有钱，有资金流，放水养鱼，这个鱼基本都是房地产。

2：地方对土地财政的依赖度持续提高

财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%。

2018年结束，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。从土地市场同比涨幅看，卖地金额年内涨幅*。从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。2018年下半年土地市场退烧明显。

2018年，再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月刷新历史记录

2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元

2016年，商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元.

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元，增长12.2%

2018年12月单月在房地产企业冲刺下，也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录。历史上*次单月销售2万亿。

从全国市场看，二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。

因为依赖土地财政，导致地产政府对调控的执行积极性有限。

3：从购房者角度看，大部分都是投资属性

楼市哪里还有刚需？都是被裹挟的赌徒

刚需房是指房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。简单地说就是人的*基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等，自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说，对于仍然还住在租来的房子中的人来说，能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。

没有弹性的需求。刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而且可变动和伸缩的空间不大。

当然（从金融角度看，没有资本金的刚需的确是风险*的来源）

*后伟哥总结一下：

1：市场需求投资化，经过这么多年的房地产发展，楼市发展已经跨过了刚需时代，市场已经成为改善为主流，刚需比例越来越低。投资属性高。一旦涨就追高，跌就割肉。

2：地方政府依赖土地财政，卖地收入占地方政府比例高，这种情况下，土地市场波动也非常大。

3：当下房地产市场的政策宽松还比较有限，投资需求入不了场，*近买房的基本都是恐慌怕踏空的需求，后续市场变化主要看认房又认贷这个标志性的政策是否会变化，如果变，房价会再次明显变化。否则短期上行后，很快会继续调整。有更多的开发商在酝酿明显的降价。

4：从城市发展看，人口红利逐渐衰减，一二线严控房地产市场，而三四线人口涨幅放缓，要么是投资需求支撑暴涨，要么是投资退出下调。楼市和股市一样，在大水养鱼下，要么迅速涨，要么明显跌。