楼市的“冬天”以及万科的五点判断

万科虽然不做老大已有几年，但业内很多人还是把它视为事实上的老大，因此，万科当家人的判断、看法，还是备受关注。

今天，我们来解读万科董事会主席郁亮在万科集团的一份内部讲话，时间是2018年12月17日，这份讲话于近日流出，万科周刊2月25日公开发表。

攸克君认为，郁亮的讲话，代表了万科的判断。

*，万科的基本盘，就是行业的基本盘。

郁亮说，从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

理由很简单：中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。我们国家还有大概20个点城镇化率的空间。

如果说*阶段城市化以农民进城打工为标志的话，现在第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化。比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会。——这个判断与前不久发改委的文件惊人地相通。

相信基本盘的判断，代表了行业的主流认知。

第二，万科为什么高喊“活下去”？

去年9月28日万科在深圳大梅沙召开了两天的2018年秋季例会，会议“活下去”的刺目主题，图片传到外面后，给行业带来巨大的震撼。而此前的9月11日，郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称，万科把“活下去”作为基本要求，也是*终目标。

去年下半年，房地产市场转入调整期，去化率下降，回款变慢。在这种背景下，万科大喊“活下去”，整个行业不由得瑟瑟发抖。楼市“冬天论”由此扩散开来（但攸克君不赞成这个所谓的“冬天论”）。

3个月后，郁亮回应了这几个字的意思：“*近，我在南方区域媒体交流会上提到万科要‘活下去’，大家以为‘活下去’应该像乞丐一样去讨饭吃，其实对万科而言，‘活下去’是希望活得更好，活得更久。”

郁亮认为，脱离基本盘将失去“活下去”的根基，因此，从宏观、行业和自身三个方面来看，万科今天需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，保证活下去、活得好、活得久。

第三，行业集中度在提升，头部企业间竞争激烈。

这个没啥好说的。客观现象。结论是：你不能掉队。

第四，规模至上论是危险的。

行业集中度在提升，所以要跟得上，别被踢出主流房企队伍；但不顾一切地拼命追求规模，一旦市场发生震荡却很容易陷入被动的境地，甚至比较危险。

如果规模至上、规模*，万科就必须守住老大位置。但它没有。

郁亮简要还原了万科放弃做（行业销售）老大的逻辑：

过去3年，万科放弃了规模*，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市， 而非现在70-80个主要城市的话，万科不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。

一句话，万科主动放弃了老大思维，却更安全了。

反观有些房企，2017年突然加速拿地，却在2018年下半年的楼市下行周期里，陷入十分被动甚至危险的局面。裁员只是应急反应而已。

第五，给转型和创新业务泼了点冷水。

若干年前，包括万科在内，很多同行都尝试转型，但郁亮说，到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。“大家都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。”

一批房企认为，必须要做新业务。近两年，万科尝试了不少创新业务，比如教育、长租公寓等。由于深圳城中村政策的变化，万科“万村”计划受阻；包括万科在内的一批房企，长租公寓业务盈利模式尚在探索中。此外，有关幼儿园教育的政策也发生了重大变化，同样涉及万科等房企。

郁亮对此进行了反思。他说，新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。他明确提出，如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停。

郁亮此次讲话的主题是“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，如果说，开发业务是万科的基本盘，需要聚焦的话，那么，新业务就属于需要“收敛”的对象。换个词，叫做收缩。

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