今年房价是不是又要涨，说好的下跌呢？

1月7日，老司机写过一篇《》，当时的判断是政策底已经过去，成交量会逐步回升，房价下跌的空间可能不大。

这篇文章的后台留言中，有不少质疑的声音。

一直关注老司机的朋友可能会发现，自去年底以来，老司机的观点整体上是偏多的，不像上半年那样偏空。这可能让许多人不理解，市场明明冷下来了，而且还不知道冷到什么时候，这个时候看多是不是不太讨好呢？

事实上老司机一直都不太讨好。在去年5月份大家疯狂抢房的时候，老司机提出要警惕，但楼市一直火到8月份，二手房甚至涨到10月份。而从去年8月份开始交易量大跌，连续跌了4个月之后，老司机又开始看多，但到现在楼市好像并没有“多”起来。

所以看老司机的文章，一定要保持警惕。老司机有可能会判断正确，但往往会提前好几个月。*是先看着，几个月后再来挖坟。

打脸老司机别有一番乐趣。

另外，不要一厢情愿的认为老司机是多头或者是空头，其实是一个“滑头”。不要期望老司机会说出房价一定会涨，或者一定会跌，因为老司机深刻的明白一个道理：

要装大神，话就不能说得太直白。

让老司机从去年底开始看多——其实严格说来也不是看多，只是不偏执的看空而已——主要有两方面原因：

一、▏政策反应非常快

都说装睡的人是叫不醒的，但如果你要在他耳边大喊，他也不好意思再装睡下去。但他会闭着眼睛喊：我不信我不信，你是托你是托。

今天看到一句话，大意是一个人的判断，与他的认知水平密切相关。一件事情，他了解得越多越全面，做出的判断就会越理性越科学。真正关心房价的人，应该多了解一些知识，包括中国的供地模式，商品房销售模式，供求水平，房贷制度等。

关注老司机的公众号也能达到相同的效果。

从去年11月开始，各地陆续退出调控，有松绑限售的、限贷的，也有出台补贴的。除了各个城市松绑楼市之外，房贷利率也开始走低，宁波目前已经有首套房上浮5%的消息传出，广东甚至出现了*2成。

政策回暖来得出乎意料的早。根据老司机以往的经验，楼市低迷至少半年之后，调控才会逐渐松动，有的时候甚至低迷一年以上调控还不见退出。

但这次楼市低迷还不到半年，各项政策已经陆续出来了，不仅仅是松绑，还有救市性质的补贴，政策的反应比前几次快多了。

这一方面说明政策制定者更有了“先见之明”，试图通过更快的政策接棒，来避免楼市的大起大落；另一方面，可能也表现出对楼市下跌的担忧，呵护之意显露无疑。

我们都知道楼市是个政策市，房价都是跟着政策的指挥棒在跳舞。无视政策的转向，一味的看跌，可能会被打脸。

老司机现在略微有点担心政策“用力过猛”，比如上文提到的广东出现*2成，这是一个有力的刺激购买的信号；另外，宁波现在也有银行推出“认贷不认房”，无论你有几套房子，只要银行贷款还清，再买都按首套算。这算不算是变相鼓励炒房？

至少我认为是鼓励多买房。政策的风向已经再明白不过了。

二、▏库存压力不明显

深度看跌的人，主要的论点有这么几个：

1、老百姓都有房了，每家都有一套以上，再买卖给谁去；

2、开发商大量的房子卖不出去，大家都不买一定会抛售；

3、房价已经太高，老百姓的财富被透支了，无力再买。

咱们一条条来说。

1、老百姓都有房了吗？以宁波为例，本地户籍居民的房屋拥有率是很高的，可能一户人家都不止一套房。但宁波仍有大量的外来常住民没有住房，他们需要买房。

老司机刚来宁波的时候，宁波主城区只有90万人，现在有300万，多出来的200多万人，靠原来那90万人的房子够住吗？

用发展的眼光看问题，现在也无法下结论，宁波市区人口未来会增加到多少。杭州已经是500万级别的了，宁波会不会有这一天？

2、开发商大量的房子没卖出去吗？这是老司机今天想强调的，本轮牛市与前几次大牛市*的不同，是没有累积大量库存。

不信可以去翻一翻宁波房产交易信息服务网，看看各楼盘的库存量。也可以去翻翻过去一年半的土地交易量，看看没开出来的项目有多少。

宁波在售的和未售的楼盘数量都不大，这个现实一定要看到。

当然，你也可以说二手房的供应量是巨大的，这个无法衡量，因为一直没有空置面积的权威数据。但老司机一直不认为房东有降价抛售的理由，持有房产，比持有任何其他资产都更靠谱。

你能找出比房产更简单，更安全，杠杆更高，利率更低的投资品吗？

3、老百姓无力再买房了吗？是普通人无力买房，富人不但有力，而且是很有力。

宁波*不缺的就是富人。

给大家分享一个数据，2018年宁波市六区住宅销售总额1445亿元，如果按照40%*计算，*只需600亿元。

而2017年宁波家庭存款余额是5788亿元，拿出存款的10%来付*，差不多就能把宁波市六区一年开发的住宅买光了。

如果拿出20%来呢？谁知道会涨成什么样？

所以不要轻言房价已经没有上涨空间了。一切都得看政策。

在查找此次松绑城市的资料时，老司机偶然翻到了2008年和2014年松绑的一些报道，真是熟悉的配方、熟悉的味道。每次松绑的手法都类似，给出的理由也类同，房价就在不断的调控-放松-再调控-再放松的翻烙饼中，头也不回的涨上去了。

如今强调一城一策，大家也都说好。只是老司机一直没想明白，如果一城的利益与房价深度捆绑，那这一策又该怎么出。

我们只能选择相信，相信领导的智慧。

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本文源自微信公众号：房产老司机

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