涨幅五成？！去年*膨胀的板块出炉

实习：前沿君| 编辑：夏明夜府

NO.1| 壹

各种房产信息平台，能呈现在购房人面前的房价一般有两种：挂牌价和成交价。

挂牌价，挂出的只是房东的预期。

成交价，却有着发现当时市场*新价格的功能。

牛市时期，房东们顺着*的成交价一路往高了挂，加上牛市的去化周期快，*价一旦刷新，房东就挂更高,这种循环推动着挂牌价在短时间内就能迅速拉升。

熊市时期，挂牌价可就成了皇帝的新衣。去化周期拉长，房产流动性缺失，议价空间增大，成交价一出就会揭露凉凉的真相。

整体来说，去年南京的二手均价变化并不大，处于震荡横盘状态。

但是，同比各区挂牌价的还是略有分化，毫无疑问，这是房东们预期的分化。

尤其在春节以后，季节性的房产暖风吹拂，每年“金三银四”又到了，各区域的房东到底有多乐观（膨胀）？我们就用同比去年二月挂牌均价增幅做一个直观的呈现。限于篇幅，每个区只列出挂牌均价涨幅前三的板块。

NO.2| 贰

雨花区2月二手房均价24507元/m

同比去年同期上涨6.84% ↑

雨花区排名	板块	同比增幅（%）
1	铁心桥	34
2	安德门	17
3	板桥	12

雨花的房东整体没多少膨胀，但是铁心桥的房东有点优秀了，膨胀指数34是雨花区平均的5.5倍。

也难怪中海城南公馆如此火爆，毕竟楼盘面对的是一群乐观的改善型需求，热销在所难免。

雨花区一大热点南站板块同比去年二月增幅9%，地区均价比较高，限制了房东的膨胀程度，原来就挺丰满的，想在胀点也不容易了，毕竟3.5-4万的选择还是比较多的。

栖霞区2月二手房均价25574元/m

同比去年同期上涨10.22% ↑

栖霞区排名	板块	同比增幅（%）
1	仙林大学城	20
2	晓庄	9
3	尧化门	7

仙林大学城板块的均价在栖霞区一直是*的板块之一，去年在区内增幅*，各种配套完备，不缺改善型楼盘，这种既有且有的地区预期明显高于周边其它板块。

栖霞区内潜力较大的燕子矶板块，去年涨幅在5%左右，房东们处于佛系状态对预期不温不火。

江宁2月二手房均价25434元/m

同比去年同期上涨6.13% ↑

江宁区排名	板块	同比增幅（%）
1	滨江	28
2	秣陵	16
3	九龙湖	11

刚需重地江宁，滨江虽远，有规划，滨江房东即使膨胀了，在区内也是个瘦子，毕竟均价1万5，价格基数低，同比涨了1500元/平米就有很高的增幅。

值得注意的是两湖之一的九龙湖，房东们的预期已经稳稳的超过了另一配套成熟的优质板块百家湖，正式在去年刚刚完成了赶超，更新的板块，更齐整的规划，扎堆的品牌房企，不会缺理由让房东膨胀的更快点。

浦口2月二手房均价21640元/m

同比去年同期上涨5.09% ↑

浦口区排名	板块	同比增幅（%）
1	高新	10
2	江浦	7
3	顶山	4

2015年江北国家新区的诞生是南京地产行情的助推器，浦口的房价是先开始上涨的板块，此轮浦口均价从1万达到2万，尽管占了房价较低的优势，但整体翻倍的涨幅在各区里也是名列前茅。

膨胀也是个体力活，连续这么些年的膨胀想必是有点乏了。浦口同比去年的挂牌价增幅在南京各区中（除六合，溧水，高淳）排行末尾。

江北核心区中能卖的二手也只有正荣雅居乐华润等寥寥几家，分布在去年浦口增幅分列二三位的江浦街道和顶山街道，这几个楼盘房价在整个浦口是*集团的，正荣和华润的非毛坯都有位于3万5左右的成交价（我爱我家成交数据），在配套尚缺乏的核心区，只是靠强烈的规划预期支撑着地区房价。

而桥北板块，虽然大桥重新开通，但是拥堵的现状，大量的二手房源，房东想膨胀也难。

从桥北挂牌价的曲线看，房东们的预期在大桥开通前两个月达到了顶峰，回到了*初的起点，挂牌价又回到了一年前。明确的交通利好预期，又是人尽皆知，纷纷在大桥开通前买入，价格自然会提前兑现，待利好落地，价格反而稳定了。何况利好有负期待，目前桥北挂牌价离大桥开通之前相差几百/平米，还算稳定，微微下跌。

秦淮2月二手房均价34448元/m

同比去年同期上涨11.52% ↑

秦淮区排名	板块	同比增幅（%）
1	新街口	29
2	长乐路	28
3	夫子庙	18

曾几何时，有不少论调认为众多的交通利好，大量商业及生活配套，这些规划即使落地也并不会让江北核心区的房价胜过其他板块一筹，此种论调中的重要论据就是，参照交通便利商业发达新街口房价不够高。

于是，新街口的房东们表示，我们只是内息绵长，后劲足，一上来发力没那么猛而已。到今年二月，板块平均挂牌价已经到了4万5，增幅秦淮区内*，其中也少不了去年*上涨带来的助推。

长乐路夫子庙位置靠近，两个板块价格也都在3万5左右。放眼南京主城区，成熟配套地区，有着不错的学区，旧归旧，但价是要挂到这个价位的，如果没到恐怕只是时候未到而已，比如长乐路板块上涨的时间节点比夫子庙板块更晚点，于是过去的十二个月就多涨了点，截止到今年二月，硬是与夫子庙板块的挂牌价看齐。

这很好理解，区位相邻条件相差不大的板块，购房者对其中低价板块的倾斜，会迅速填补两个板块之间的价差。

建邺2月二手房均价41073元/m

同比去年同期上涨12.41% ↑

建邺区排名	板块	同比增幅（%）
1	奥体	13
2	南湖	10
3	万达	8

奥体板块价格基数本来就高，去年增幅还是区内*实属不易，成熟的新城区，改善人群集中地，房价稳中有升。南湖类似长乐路湖南路等板块，老城区补涨，学区虽然跌份了点，但价格还是爬到了3万3。

区内热点河西南，房东们不但没有膨胀，反而略微漏了点气，同比去年板块挂牌价微降5%，毕竟这两年建设速度放缓，风头被江北核心区抢走不少，更重要的是早期投资客比较集中，要出货还要指望着摇号绝望的购房人，流动性不够，当初一步膨胀到位现在预期下调一点也属于正常范围，苍天饶过谁。河西南利好还在只是进度变慢，大家要有耐心，想要河西南上车的要把握机会。

玄武2月二手房均价35162元/m

同比去年同期上涨12.45% ↑

玄武区排名	板块	同比增幅（%）
1	珠江路	40
2	玄武门	23
3	北京东路	22

珠江路板块：长江路*，南师附小，成贤街*，九中

玄武门板块：中央路*，科利华，十三中

北京东路：北京东路*，科利华，南师附小

过去一年来*价一直是领跑的，优质学区的房价稍低点的就被迅速修正，房东们那是相当膨胀，确保让买房人看来看齐只有贵的和更贵的，没有高性价比的。

比如玄武区这三板块中，增幅越高的是去年初始房价越低的，毕竟都是*，房价是要看齐的，房东们用挂牌价表达的很清楚了。

鼓楼2月二手房均价36911元/m

同比去年同期上涨15.80% ↑

鼓楼区排名	板块	同比增幅（%）
1	宁海路	50
2	定淮门	26
3	凤凰西街	21

50%的增幅，宁海路板块房东是过去一年来*膨胀的！考虑到宁海路板块挂牌均价8万6，不仅是鼓楼区内*，也是南京市*，所以膨胀无论是质还是量都是当之无愧的*，宁海路的房东们表示，全南京一个能打都没有。拉力琅+29中，*公办的黄金组合。

回顾宁海路板块的房价的持续拉升，主要是在2017-2018这两年间，每年的同比增幅达到了50%。

2015-2016年风头正劲的河西南江北核心区，这两年轮动到了老城板块的优质*。原因可能有两点，一是老城区板块上涨滞后，新城区房价上涨反而凸显老城的价值低估。二新城区规划落地尚需时日，早期投资密集，房价波动性大，获利调仓转入需求稳定的*。

另外两个上榜的鼓楼板块也是类似的逻辑。定淮门树人双学区，凤凰西街乃是名校分校潜力足，都是学区概念。

鼓楼区的板块总结起来就俩字：学区！

鼓楼区的房价总结起来也俩字：学区！

NO.3| 叁

经过一段持续两年的地产盛宴，2018的房价不再像2016-17那样一路狂飙，终于算是进入盘整阶段，各地房价走势也有算分化。

一线的北京，去年的房价盘整震荡，成交均价离*点回落接近10%，目前稳定在6万出头继续。上海去年的房价回调则更加明显，挂牌均价及成交均价都有15%以上的回落，成交均价。深圳房价倒是十分稳健，毕竟跟前面两个老大哥相比，深圳限购门槛还是比较宽容的。

无论如何，北上作为房价的风向指标，还是给“一线永远涨”信奉者们泼了不少凉水。

二线的南京，无论从挂牌均价还是成交均价看，居然比北上还要稳定。没想到取西经的路上，大师兄二师兄都打不过了，三师弟却顶住了。去年下半年略有凉意，结果春节后的季节性躁动又是一片看涨声，3000人的看房团搞得舆论一片沸沸扬扬。其实这只是每年常规操作，房价周期哪会这么快就启动新的一轮。

值得注意的是调整时期的机会，如同全国一二三线房价走势分化，轮动顺序不一。南京各地区板块的房价也是如此，2015-2016的新城区，2017-2018老城区补涨*得势，灵活的换仓，有明显的阿尔法收益（主动收益）。上涨初期选择进攻性板块,潜力新城区，收益多，盘整期选择稳定的带*的主城区，更保值。

但是*完全超出了保值的范畴了，在南京这个注重教育的城市氛围下，只要学区资源没有真正的均衡，永远是优质稀缺的资源。

扫描下方二维码，关注作者公众号