千亿房企求生自述：平均每块地不超3亿 一线城市绝对不碰

寒潮中，房企的求生姿势各异。

一开年，有的巨头就喊出要“收敛聚焦”，有的企业则抓紧降价出货，据传债务压顶。这些企业的选择，是当前艰难市场环境的缩影。

而这背后的潜台词是，地产人的2019年，难言轻松！

文 | 张心梦

“19城调控松绑”、“燕郊每平米回涨2000，止跌回暖”，沉寂许久的中介们开始活跃起来。

但与房产中介们的乐观论调不一样。一开年，开发商们的求生欲依旧强烈。降价、裁员、股权转让……

强大如万科，也在*近的内部邮件中提出“要收敛和聚焦，巩固基本盘”、“落地三年的业务，如果做不出来就不要做了”、“不要相信触底反弹”。从“白银时代”到“活下去”。

对于市场判断言论，切实感受市场整体大盘走势和基本面的地产老板，显然更被圈内认可。实际上，不管正确与否，万科对于市场的判断被许多人视为一个风向标。

尽管*近关于“市场回暖”的预测时有出现，但从房企的应对策略来看，2019大概率依旧是小年。

大船控制新业务，小船提前预防风险。“其实从前年开始，我们就强调拿小项目，为了市场下行的时候跑得快点”。一位房企投资人士向地产一线表示，其所在公司是一家总部位于上海的千亿民营房企。

“2019年哪片区域*有戏”？“跟投的模式有可能打工打成负债累累”，“地产公司35岁的经理级别*尴尬”。

这是一篇来自千亿房企负责投资员工的生存自述，没有长篇大论，看似琐碎，但代表了当下中国一批房企*真实的方法论。

如果说对于诸如万科这类的头部房企而言，错失赛道可能就是*风险；对于那些刚刚一脚迈入千亿门槛的房企而言，“活下去”才是*的挑战。

“一年下来，平均每块地金额大概是三亿左右。像上海这类一线城市绝对不会碰，在这种地方买一块地，其他区域投资额度就低了，拿不到地，没有管理费，就要解散了。”这位房企投资人士透露。

随着土地成本持续攀升，拿地难度不断增加，不管是公开市场，亦或是收并购市场，一宗大体量的土地都足以拖垮一家小型、甚至中型房企。在房地产金融化趋势越来越明显的背景下，国企、央企拿地的优势越来越大，从土地市场的表现来看，事实也确实如此。

此时，对于规模并不占据优势的民企来说，“抱大腿”、“傍大款”，寻求强强联合就显得更加重要。“资金占用量小，周转快，安全边际大”，另一位房企财务人事对于小股操盘的评价是。

“*近有开发商大肆降价，但实际上，由于项目溢价率高，产品总价高，即使降价也不好处理。”在这名土地投资老炮看来，小股操盘意味着具有市场灵活性，随时可以掉头，而大体量的豪宅此时无异于烫手山芋。

不过，即使以小项目为主，也不一定能完全规避风险。作为业内*早实行小股操盘的房企，万科高级副总裁谭华杰曾说过，“只是通过一个合作模式的变化改善ROE（净资产收益率）对大局不起关键作用，万科*重要的问题是转型。要提升市值，万科必须在保持住宅业务规模和发展的同时，找到新的利润点——比如物业、物流、商业等。”

另据该名人士透露，去年春节期间，某TOP20内房企，上海区域已经开始停发工资，原因是集团把区域的钱调走，用于“偿还债务”，暂时无法“补上窟窿”，导致区域无法按时发放工资。

“然而从该公司全国的动作来看，俨然还是一股财大气粗的既视感”。

不过他同时也表示，对于大部分房企来说，集团能给与区域的资金非常有限，一般都是区域自己解决资金问题。

“现在裁员找工作应该也没那么难，主要是年龄大一些的，要求高一些的难找工作”。

针对外界热炒的裁员潮，这位房企投资人士并没有显得特别悲观，不过他指出“主要是35岁，还是经理级别的比较难受，收入，级别高一些的可能要到40岁才是个槛”。

与互联网类似，房企中也存在“35岁现象”，很多企业在招募人才时，明确规定年龄在35岁以下，除非一些高级别岗位。

对于房地产行业的员工的*终收益，还有一个特殊性，那就是“跟投”，跟投模式可能让你日进斗金，也有可能打工打成负债累累。（地产一线相关报道《 》）

“我们公司是阿米巴算账，老板只做天使轮，帮员工配资，如果一开始就活不下去，就完了，所以对于项目净利润我们还是考虑的。”

简单说，“老板配资”模式就是，一个项目如果需要投入三块钱，其中你自己可以出一部分，比如一块钱，老板出剩下的三块钱，但是将来要向你收取利息。也就是说，三块钱的收益和风险你自己承担。

他认为“老板配资”模式有助于提高项目的利润率，降低风险。

但同时，一位房企财务总监表示如果一旦亏损，此时员工不仅亏损本金，还有负债的利息。类似股票市场的场外配置概念。

在城市选择上，这位常年扎根一线的投资人士也直言，“去年我们公司真正赚钱的项目都在三四线”，这与大众普遍“三四线凉了”的印象也大相径庭，不过也许与该房企的规模、产品策略不无关系。

同时他补充到，去年就是一些房企看不上三四线，因此错过了一波红利。

2018年，经济学家钟伟曾公开表示，三四线城市是没有未来的。很多人携带大量热钱，把在一二线城市投资的逻辑套用在三四线城市是错误的，在三四线买房真的不具备投资价值，这一轮后发补涨的房价，很快将随着大潮的退去而搁浅破灭。

这一观点也代表了许多投资者与房企的态度，一个*直观体现就是春节期间返乡置业遇冷。

不过从数据来看，去年大部分时间里，三四线城市房价依旧乐观。

易居研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，2018年12月，监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13382元/平方米，环比增长0.6%，同比增长8.2%。

从全年数据来看，2018年全年房价为12800元/平方米，上涨11%。另外值得注意的是，三四线城市房价在连续10个月环比上涨的基础上，12月份首次出现止涨现象。

对于“今年的宝应该押注哪里”这个问题？他思考良久，“前两年降温快的二线城市可以关注一下，两年调整时间，加上政策回暖应该差不多了”。

不过，过了一会，他又说到，“*不好说的就是经济到底降温多厉害，是否会引发抛售？”

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