板块兴亡、产业有责，从外地水鱼深圳罗湖高位接盘、翻身艰难说起

2018年，一大批外地水鱼，在深圳高位接盘了。

接的是，罗湖蔡屋围CBD的5万多的老高层小户型。作为深圳人，一看楼盘名，就理解，外地人为什么做了水鱼。因为一线城市CBD，还不错的高层外立面，让300万左右的总价+较低的*，极具杀伤力。

不了解深圳的外地客，一看，就被秒杀了。一生套牢。

可是，深圳市场就不买这个帐。

靠近罗湖口岸的国贸地区、蔡屋围南区，一向是小户型很便宜的板块。一向是，留得住香港人、留不住白领的地方。

深圳人很神奇，宁愿不要罗湖CBD5、6万一平的高楼，而非去布吉追4万一平的高楼。比如，布吉东地铁站出口的龙珠花园，就是2017-2018年涨幅*楼盘之一。直接从2万多涨到了4字头。

（以上是布吉片区的房价）

（龙珠花园放盘价）

（2018年龙珠花园成交价）

（2015-2016龙珠花园成交价，以上图片来自链家）

作为，没经历过快速城市化的外地人。

是真的很难理解，为什么一个板块，可以这么快的衰弱。明明1995年，罗湖国贸大厦还是中国的摩天大楼的骄傲。为什么，2018年，深圳人都跑去追8000万一套的南山深圳湾瑞府了？

深圳的CBD，会板块漂移。而北京、上海都不大发生这种事。

二三四五线城市，更不会发生这种事了。

（深圳瑞府，图片来自网络）

但是，板块兴亡，各地难免。

大家反倒是，要趁这个机会，学习一下，板块兴亡的规则在各地板块漂移前，抓紧把仓位调整好。不要，遇上罗湖滑铁卢这种事。要知道，罗湖从房价*，跌落到房价第四。一生身价，就输给了南山同龄人：南山从房价第四，升到房价*。1999年，南山房价4500，布吉房价4500。而彼时罗湖，房价8000满地跑。

（图片来自网络）

（英达花园2019年价格，图片来自链家）

1979年以后，中国进入了新纪元。

时代发展规则不同了。中国开始追赶现代的经济结构。加强海内外的贸易往来。导致，一堆中国的城市，座位重排。中国每10年，就调整一波产业结构。整体，在往更高端产业进军。高端产业，造福新贵人群。新富批量面世，批量买房，导致各地房价价格重估。

传统产业的区域房价低迷，新兴产业区域的房价高昂。

有钱人，决定了“房产致富”的方位。

上海浦东，从荒草地逆袭为，不亚于浦西的国际CBD。

杭州钱江CBD，日益成为中产阶层抢住重地。

广州天河，一骑绝尘，宜居宜业上，完全超过了越秀。

深圳IT、数码、互联产业扎堆的南山、宝安、龙华、龙岗，当然就超越卖布料卖旅游的罗湖了。

产业落后，就要挨打；因为产业差，则经济差。都没钱了，房价还能趾高气扬？

自2019年起，中国要产业再升级

要催熟一个“世界级湾区”城市带。接下来的中国，是要孵化城市群的。编程培训，都从*抓起了。中国的未来，锚住的是“世界的高端制造基地”、“高端基建服务的输出国”。以后，知识经济依然一路强势。

更多的中国城市的板块座位，要重排了。

新经济，需要新园区。

新城镇，需要新容貌。

中国几大城市群，都会孵化、建设新的科技城、产业园。90后、00后的知识精英，都会移民到这些高端产业区域。老城、老产业，持续没落。新城、新产业，持续提升。一代人，选对一座城、一个板块，就自然成为人生赢家

产品有生命周期。

板块有生命周期。

城市有生命周期。

在历史的眼睛里，楼兰古国从繁华富贵，走向了一堆瓦砾。

纽约从印度安人的游猎场，走向了世界的*繁荣富贵。

板块兴亡，产业有责。

你要用“发改委”的眼睛，去看城市。以此，选好你的房。

芳姐知识星球问答

匿名网友：罗湖还有逆袭的可能吗？3年内，感觉罗湖要成全市的价格洼地了

芳姐：回答这个问题，我们首先要看，罗湖为什么兴起、罗湖为什么衰弱。

找到问题、找准原因。

然后，再去看，罗湖的未来规划，是否能解决这个问题。

如果能解决，当然有前途；如果不能...，就放弃吧。

曾经的罗湖，像王冠一样地存在！

曾经的罗湖国贸、蔡屋围， 就是中国**的CBD。高楼大厦、霓虹炫彩、纸醉金迷。

代表的是，深圳来料加工时代的，*富贵。1997年，8000一平的房价，在罗湖算不得新闻。

近20年，罗湖势不可逆地衰退了。

衰退的*个阶段（2000-2010年），是被南山逆袭。南山抓住了全中国*犀利的高科技的头部企业。

中国*有钱的知识工作者在南山。所以，南山的房子就贵了。

衰退的第二个阶段（2010-2017年），是被龙华逆袭。龙华静悄悄的搞CBD，靠着高端制造业，把罗湖的贸易、旅游给打扒了。

龙华白石龙、龙华红山的房子，是真的比罗湖贵了。

衰退的第三个阶段（2018年-未来几年），罗湖正可耻地，被龙岗赶超。

微观而言，罗湖黄贝岭这些地方的房价，就已经不如布吉百合、百鸽笼片区。宏观而言，龙岗区正在承接高端产业的转移，GDP的增速，让罗湖岌岌可危。

这么一看，大家也就明白了，所谓的罗湖的衰落，其实是罗湖的产业被落后了。

罗湖是old old money，南山是new new money。

一个在罗湖海燕广场卖衣服的人，是不如一个在淘宝做麻豆（模特）给电商带流量的人。

问问90后，什么*赚钱？90后遥遥指向直播、抖音——这个世界，赚钱的逻辑变了，而罗湖不变，罗湖就要落后。

所以，历数罗湖教育、罗湖医疗、罗湖公园、罗湖交通、罗湖美食，没有发现一个是落后的。

唯二落后的2个因素，是罗湖的产业，跟不上时代。及罗湖的新盘，都mini&独栋化，风格、档次赶不上福田、南山。

那么，罗湖产业有可能调整么？

我看，也还比较难。

事不剧痛，而不知病，则不知疗。罗湖在口头上，当然知道自己没有高科技、互联网不好。但是，在行动上，罗湖还是有雄厚的传统产业的“税收”。现金流充沛，而罗湖不觉痛。

不像中国其他地方，产业结构不好了，经济就差了。就哭着喊着，搞调整。贸易、旅游、传统商业，在全国都比较萎靡；可是，在罗湖的表现却还好。所以罗湖，并没有真痛过。

动力不足，见效就缓慢。

但是，罗湖也确实在变。

高科技、互联网、金融，这3大经济鸡血，罗湖还是在规划的。

*，在笋岗片区，联袂福田八卦岭，大规模的旧改。

整体，是想升级为”下一代金融&商业中心”。

客观说，容貌上改为CBD，笋岗-八卦岭能做到。

但是，高端产业能否进来，不好说。一、高端产业习惯了往西、往北跑，反而对罗湖很陌生。二、罗湖自己的传统产业链规模很大、中小企业很多。这些企业其实在巨大的吞噬产业空间。

所以，搞不好，笋岗CBD建成，又是一大批商贸企业抓紧进驻。当然，进驻也是无妨。华强北就是商贸企业扎堆啊。但是人家华强北的小公司都是卖高科技产品。就怕罗湖的小企业，还是只会卖布料。

第二，罗湖还有一个大动作。就是在笋岗北（清水河）搞大望-梧桐高科技产业带。

那个地方，芳姐去考察过。地块条件，是能支持建立起高新园区的。

问题是，南山区那些高新企业愿意进来不？

这个方面，需要罗湖想一想。如何抓住笋岗-清水河汽车4S店扎堆的基础盘，把智能汽车研发产业链引入一下。

说到底，罗湖不缺地、不缺造新高楼大厦的基因。

罗湖缺的是，对高科技和互联网的吸引力。不知道，该提供什么平台，才能让高科技企业组团进场。

我觉得，罗湖的高科技产业规划，不能只是简单地把南山、龙岗高科技产业规划的关键字搬过来。

罗湖应该扶持自己优势产业的“互联网+”、“智能+“，”金融+“。

比如说，罗湖做强”物流、商贸机器人、无人机“。罗湖做强”智能与无人驾驶汽车研发平台“。罗湖做强”中小微企业金融融资平台“。罗湖做强”小企业走出去一带一路平台“。

罗湖要通过平台，给区内传统行业中小企业，赋能。让这些企业，通过新经济，去做生意。

或者，率先在新建园区，搞智慧城市、自动化城市、5G城市，抢占点机会。

但是，这么复杂的科技道理，市场原理，你相信罗湖的机构在10年内，能做到么？

如果产业持续落后，罗湖房价还是要继续滑向”深圳洼地“。

只是这个洼地与民生也有好处：以持平龙岗的房价，获得不亚于南山、福田的配套和教育。

也算是，一枚发给深圳市民的超级大福利！

（罗湖产业规划，图片来自咚咚找房）