可喜的是，土地终于没有流拍了！

文丨 花满楼

阳春三月，暖风和煦，刚刚经历了寒冬的万木开始吐露点点春意。

“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。”

而对于楼市，开发商更知冷暖。

土拍不仅影响着项目未来的售价，更代表着开发商对城市和板块的信心。

经过2018年的土拍凉凉的疲软期，土拍小木槌又返工了，敲得是利落干脆，终于不差钱的开发商又开始揣着银子到处买地了。

我们挑*近火热的杭州广州苏州土拍来说一下。

1

杭州土拍

2019年2月27日，猪年*拍——杭州郊区良渚街道储运路东的勾庄地块。

经过20多家开发商90轮的激烈争夺，德信以总价222187万元竞得勾庄地块，楼面价20327元/平方米，溢价率达到了30.55%。

这也是该板块地价首破2万/㎡，是一大突破。

2019年3月4日，主城区土拍，18家开发商激烈鏖战，争夺7宗地块。

其中争夺*激烈的是本轮土拍*的住宅地块——艮北新城的牛田地块。

该地块要求容积率不大于2.3，配建10%公租房，容积率不大于2.3。相比杭州主城区住宅地块的建筑密度和绿地率的要求更高，但是阻挡不了开发商的拿地热情。

经过104轮激战，僵持3*，中南以总价42亿元斩获该地块，成交楼面价27531元/㎡，折算配建10%公租房配建成本后，实际地价约30923元/㎡。

杭州多盘突破限价，开发商已经不用被限价按在地上摩擦，补仓节奏加快，拿地预期显著提高。

2

广州土拍

《粤港澳大湾区规划纲要》公布后，2月28日，广州首场土拍吸引了12家开发商争夺，出让位于南沙、天河黄埔金融城3宗地块，总占地面积29.4万平，起拍总价超104亿元。

南沙庆盛枢纽板块商服+交通地块，被新鸿基以底价11.90亿元拿下，楼面价4530元/平米。

星河控股以总价66.78亿元拿下南沙黄阁镇东湾村的地块，折合楼面价10291元/平方米，该地块涉及东湾村旧村改造。

*受瞩目的是金融城的一线江景住宅地块——天河区黄埔大道646号地块，这是4年来天河出让的*住宅地块。

经过90*竞价，在49轮举牌后，合景泰富以总价37亿元+55%自持夺下，溢价率超45%，折合楼面价3.75万/㎡。

其实目前的广州，和杭州一样，已经突破了限价，去年广州取消双合同被误解为”放开限价，而这回真是实锤了，而且广州总算是学聪明了，悄悄进村，打枪的不要，没有发文件昭告天下。

作为《粤港澳大湾区规划纲要》点名的国际大都市，显然是开发商加快湾区囤地的首选。

深圳没有住宅用地可出让，而东莞佛山珠海等城的经济和政治地位不如广州高，广州自然成了开发商布局湾区的*佳选择。

广州是大量供地，而南沙的地价和房价都算得上是洼地，预计接下来南沙的土拍竞争会更加激烈。

相比2018年广州土拍，被圈内人称之为“破罐破摔“，多个地块以低价卖出，而对于滞销地块，干脆就佛系流拍。

而规划近期至2022年，远期展望到2035年。

——到2022年，综合实力显著增强，世界级城市群框架基本形成。

——到2035年，形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，国际一流湾区全面建成。

2019-2022年，湾区经济框架搭建期的这3年，不仅是投资者布局湾区的*3年，也是开发商加快在湾区囤地开发的*3年，因为2022-2035年之后，属于湾区红利的兑现期，到时的门槛更高、预期更高。

可见今年广州的土拍，时势不一样了，注定不会平静。

3

苏州土拍

苏州不同于以上城市的是，在其他城市都在回调时，苏州却在逆势上涨，房子好卖，自然更加拉高了房企的抢地热情。

2019年2月22日，共计出让6宗住宅地块，总起拍价达80.32亿，其中3宗在姑苏区，另外吴中区、相城区、高新区各1宗。

根据苏州楼市情报报道：

1.本次土拍未拍先火！3宗地块自由报价累计9轮，数十家房企争夺多幅地块，房企拿地积极，竞争激烈；

2.狮山地块近40家房企厮杀，竞价39轮！被大华集团拿下；

3.44号地块1*超出网上中止价，定销房也火热；

4.新房企首进苏州亮相，老房企拿地拓张版图，信号积极，看好苏州楼市；

5.园区土拍必火！一商服地块遭竞价133轮！溢价率189%！终被嘉德宝拿下；

相比2018年下半年土拍凉凉，拉低预期，拉低房价。而2019年的杭州、广州、苏州土拍都在回暖，还有南京无锡合肥也是，为什么呢？

1.*关键的原因是开发商预期稳了

2019年房价会稳，因城施策，限价突破，也给了开发商很大的信心。既然地价跌到开发商的心理预期，那么补仓时机就到了。

2.开发商有钱了。

2018年是“去杠杆”之年，开发商融资成本上升以及融资渠道收窄，缺钱买地，自然就土拍凉凉。

而随着近期的多次放水，开发商还是有接到一点水的，而且现在限贷在逐步放松，购房者的房贷利率在降低，开发商的开发贷利率也同步在降低，开发商有钱了，当然得去买地了。

而2018年土地流拍多，开发商的拿地减少。

2014年是中国商品房历史中很困难的一年，土地流拍率达到4%，总流拍宗数为345宗，而2018年宗流拍宗数为1808宗，是2014年总数的5倍之多。

一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。

房地产毕竟是要高周转，不加快拿地，新增货值就会减少，影响规模扩大，毕竟不仅仅是碧桂园万科恒大有千亿房企的梦，这些小开发商也有想争当千亿房企。

虽然大开发商积极扩张的脚步没有停歇，但值得注意的是——开发商开始挑食了。

主要专注于在一二线或一线城市周边的都市圈拿地，万科在三四线城市折腾了一年之后又回归一二线城市，虽然碧桂园和恒大还是在三四线城市拿地，但还是相对谨慎。

3.供给端政府也非常缺钱，需要大量卖地。

2019年是大基建之年，地铁就是城市的血管，各城市都借着地铁在扩展城市骨架。

在城市竞争如此重要的这几年，哪个城市能搞来更多钱，就能在未来的城市竞争中把握更多的主动权，所以更要努力规划，把地卖好。

所以我们看到*近的开年*场土拍，拿出来的都是好地块，先把热度抬高，诚意满满。

我们常说开发商割购房者的韭菜，其实开发商何尝又不是一颗会被收割的翠绿大韭菜？

2016年疯狂举债疯抢地王；2017年遭遇史上*强调控；2018年疯狂去杠杆资金紧张。

2019年，可喜的是，土地终于没有再流拍了！

开年火热的土拍会延续吗？回暖还是又来一波倒春寒？

2月25日，万科周刊曝光郁亮的内部邮件。在这封“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的内部邮件中，经历了多轮房地产开发商周期的郁亮说：

不要再寄望于“触底反弹”，经济下行压力加大，‘L’型走势尚未探底，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。

所以万科选择——谨慎、乐观。共勉。

期待这几天的两会释放新声音！

-end-

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