重磅！企业间二手商住取消强制网签，北京商住迎来春天？

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2月28日，北京市住建委、北京市规划和自然资源委员会、国家税务总局北京市税务局联合发出了一则公告——《关于取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同网上签约要求的公告》。

公告指出：

为持续优化营商环境，提升我市政务服务水平，进一步简化不动产登记领域办事流程，现取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同网上签约的要求。

自即日起，企业之间存量非住宅房屋买卖，将遵从自愿网签的原则，没有网签需要的企业，可持自行签订的买卖合同及相关材料，直接通过各区不动产登记大厅综合服务窗口申请仓库、商业或办公等非住宅用途房屋的缴税及转移登记。符合办理条件的，自业务受理之日起2个工作日内办结。

对于仍有网签需要的办事企业，将继续提供该项服务，这样，通过跨部门信息共享、流程并联审批等手段，实现企业只跑一次即可完成交易、缴税、登记等全流程事项。

然而，需要特别注意的是，此次调整的只是存量非住宅房屋交易的合同网签，其他政策保持不变。

也就是说，企业购买商业、办公用房时，仍需遵循2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。

2

我们都知道，2016年下半年，北京房价犹如脱缰野马，迎来了一波大涨行情。

为了稳住这失控的行情，2017年3月17日，史上*严限购令出台。随后，法拍房、商住等等项目，也均被严格调控。

我们再来回顾一下将商住彻底拍死在沙滩上的2017年3.26新政的主要内容：

一、商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，*小分割单元不得低于５００平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

四、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件：

1.名下在京无住房和商办类房产记录的。

2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

五、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

此政策出台之后，北京商住几乎瞬间熄火。而*典型的代表就是我们之前文章提到过的北京像素，在3.26之前，这个商住楼盘的价格曾达到6万多，眼看就要准备攀升7万大关时，一盆冷水泼了下来。

随后，北京像素几近冰封，直到5个月之后的8月20日，才终于有了*套成交。然而，成交价和高峰期相比，跌掉了1/3。

截止到目前，北京商住成交量已经下跌90%，价格也已经回到了两年前。

都说这波调控下来，全国各地没有比北三县更惨的！可在笔者看来，燕郊腰斩、大厂臀斩算什么？北京商住都已经“膝盖斩”了好嘛？

敢把商住限制得不留一点余地的，放眼全国，也就两个城市，一个是北京，另一个是远在北京2000多公里之外的广州。

2018年底，广州给商住松了绑，那时候，许多专业人士纷纷猜测：北京商住松绑应该已经在路上了。

如今，北京终于“不负众望”，企业之间买卖、转让二手商办类项目不再强制网签了，一时之间，大批的中介又在鼓吹、高喊“北京商住的春天来了”...

真的是这样吗？北京商住的春天会到来吗？

3

在笔者看来，此次新政，可以说是对商住的松绑，也可以说不是。

因为它对楼市来说压根儿就没什么用啊！

住建委都已经明确表示了，此次政策的主要目的是为持续优化营商环境，提升我市政务服务水平，进一步简化不动产登记领域办事流程。

从上文中，我们也能看出来，它主要是为实体提供方便的。

如今，实体不死不活，还不是因为不赚钱、没人干吗？

想当初，大妈炒一套房，一年下来，赚的钱都比一个公司一年的利润高。

大家都去炒房了，谁来做实业？谁来搞创新、搞研发？这样下去是不利于发展的！

所以，国家一直在强调“房住不炒”！在房住不炒的同时，也一直在扶持小微企业的发展。搞活股市，也是更好的为实业服务，因为那是为它们输血的地方。

笔者预测，接下来，可能还会有降低商办类租金等等一系列支持实体发展的措施出台。

那放松到什么程度，才能起作用呢？答案还在3.26新政的那几条规定中：

1、新建（含在售）商办类项目，只能出售给公司，再次转让时，也必须转让给公司。

2、个人购买二手商住需要满足北京市限购条件，且需要名下无住宅和商办类购买记录；

3、商办类项目只能全款购买

从目前的情况来看，第二条放松的可能性并不大，因为限购的条件一旦放开，是会出乱子的。

而*有可能的就是*条和第三条。比如，新建商办类项目，可以出售给个人。但是我认为，即使可以出售给个人，意义也不大。别忘了，开发企业新报建的商办类项目，*小分割单元不得低于５００平米。这么大的面积，买来自住是基本不可能的。

所以，北京新盘市场上，以后基本不会再有类似“北京像素”这样类住宅的商住了。

如果第三条“商办类项目只能全款购买”这项能松动，那无疑它的作用是*明显的。那才是北京商住迎来春天的开始。

毕竟，在北京市场上，二手盘中类住宅这样的商住项目，还是有很多的。对于钱不多的无房刚需群体来说，买来自住，也不失为一个好的选择。

4

*后，是笔者对商办类项目的一些建议：

商铺、写字楼、仓库这类，*重要的是租金。如果租金能够保证，你要购买，我不拦着。

不过，这类项目坑比较多，风险往往大于收益，还是谨慎为好。

米宅北京在去年7月份换租到某写字楼，该写字楼位于*，而且是这个区绝对*位。但目前笔者看到的是：我们所在的这层，有几个办公室从7月份米北搬过来时，就是空置状态，目前依旧空置。。。

粗略估计，整栋楼的空置率在1/3左右。

对于商住，笔者的建议是，如果能松绑，能回暖，还是尽量出货为好。

上个月，有粉丝咨询：她2016年以260万的总价买了一套商住，如今这情况，问我该怎么处理？

我建议她等三四月份观察一下行情，然后卖掉。

她说：这套房目前租金每月9000元/月，24年就能够*了呢。

我：你260万，干啥不行，即使存银行的话，你算一下啥时候能够*？

像商住这类鸡肋的产品，能够跟着大势涨一波，是再好不过的。但当大势已去时，与其靠它挣点可怜的租金，还不如直接出掉。

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