12层楼的优衣库：东京商业的精致繁华从何而来？

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

东京，一个人口密度与地域面积极不成比例的城市。这里的商业在夹缝中生存，以*小的面积实现*化的价值演绎，是东京商业的长处所在，当你看到这个12层楼的优衣库，你就都明白了什么叫极致：人尽其才、物尽其用、地尽其价。

请跟随小编的东京4日游学之旅，体验东京商业如何通过“以小化大”的设计，实现品牌昭示性、地理、历史与交通价值的*化演绎以及社交情感的*化承载、融合之美的*化展现，易物间对人性尊重与关爱的*化传递……

ps.:新一期日本商业游学正在筹划中，有兴趣可约起。微信malltowinunited

2019-03-05

东京，一个可以用繁华、时尚、现代形容的城市，一个也可以用静谧、历史、传统，描述的地方。东京以其2188平方公里的立锥之地，相当于北京的1/8，人口却已达到3700万，演绎了一个城市的万种风情与百态千姿。而商业作为这座城市经济与活力的承载，同样以其微小之势，为人们的生活增添无限的精彩。

“小而精”是人们对东京商业*精准的形容，如何从方方面面演绎出商业的*价值，是东京商业的基本功。而设计作为一个商业项目的基石，自然的就被赋予了“*化”的重任。

下面，就请跟随小编的东京商业暴走笔记，细看东京商业设计。暴走地图如下：

形象价值的*化：

立锥之地中的设计竞技场

在东京，你经常会发现一栋瘦瘦高高的高楼拔地而起，见缝插针。每层面积都很小，层数却多达十余层。这或许是就是土地私有化和高地价下的城市开发特色。

东京作为世界重要的金融中心之一，物质的丰富程度不言而喻，如何在商业的红海中博出位，则成为每个品牌的必修课。

为了实现曝光度的*化，很多品牌选择独立于购物中心与百货之外，以独栋的街铺形式存在。比如在银座与表参道，品牌旗舰店比比皆是，林立街道两侧。这里既是品牌的决胜地，也是设计师的竞技场。

*的占地面积与品牌的扎堆之势，使得每一个品牌分得那一杯“羹”，小之又小。因此，在这场C位争夺战中，“纵向扩张”与“吸睛”就成为品牌发挥其昭示*化的不二选择。

东京这个商业近身肉搏的战场，在品牌-业绩-产品这个销售循环里，产品的庞大基数被狭小的店铺以纵向的延伸得以*化的承载。于是，一间间单层狭小而“高耸入云”的品牌专卖店应运而生，铸就了东京商业中心的“铁杉树丛”。

除了丰富品牌的内在，如何吸引人们的驻足与关注，则成为品牌的附加外修课。于是，一座座“大师作”、充满设计感的品牌店铺楼宇以千姿百态的设计造型，出现在人们的视线中，迷乱人们的眼，扰乱人们的心。而店铺与品牌的昭示性也在与此同时，得以*化实现。

银座二丁目MIKIMOTO GINZA，其粉嫩珍珠色泽的外墙墙面，是由一片片钢板焊接而成，混凝土有如冰淇淋般被灌进墙体的内外两片钢板之间。这种特殊的浇筑工艺，令这座大楼在白昼中辉映着珍珠般的光泽，夜晚则从室内透过无框窗发出细腻而动人的华丽光芒。无论是珍珠色泽的外立面还是大楼折射出的细腻光芒，无一不围绕着MIKIMOTO的品牌核心-珍珠。品牌以其店铺的外形设计让产品与品牌得以显著呈现。

TIFFANY&CO，同样利用品牌的核心产品-钻石，闪耀银座的建筑群。这栋9层楼、钻石造型的建筑立面上，建筑师在视觉呈现上采用钻石的切工技术与钻石切面相结合的概念，将立面上的292块整齐排列的玻璃面板或左或右，或上或下，或内或外以不同角度倾斜，让白日的光线透过这一块块的玻璃面板，折射出如钻石般的璀璨光彩，打造出一个光的竞演空间。

位于表参道的COACH门店,因为街角的位置使其比一般店铺多了一面的展示机会。设计师OMA NEW YORK透过玻璃的运用，将这种展示机会无限放大化。从外形开上去，店铺是由多个玻璃盒子组成，并且以鱼骨形的人字排列法构成了这个转角的透明墙面。这些立面上交错配置的玻璃盒子延续到店内，则成为店内的展示柜，由此从内而外同时展现商品的两面。这些引人注目的商品在乍看下，犹如漂浮于空中，充满趣味。

到了夜晚，这些玻璃盒子华丽变脸，通过室内的照明与玻璃的折射，让这间位于转角的商店空间成为表参道上犹如明星般不能忽视的巨大发光体。

众所周知，商业抢夺的主体是消费者，而消费者的争夺，核心就是要吸引他们的瞩目，抓住他们的视线。东京商业以纵向的楼宇店铺及绚丽的外在“颜值”落地品牌昭示性的*化发挥，紧抓消费者的消费需求与审美要求，激发欲望，达成消费。

空间价值的*化

遍布城市的空中社交场

日本一直以地狭人稠的岛国自居，它是世界上人口密度*的国家之一。东京，作为日本首都和人口*大城市，人口密度约为6100人/平方公里，是中国北京的5倍之多。

东京有限的面积承载了过量的人口，其商业在夹缝的生存探索中形成了独特的发展之路-即向天空要面积，在把地面场景移植到空中的同时，也令东京商业衍生出了一个有趣的现象：天空中的社交文化。

在东京这个混凝土浇筑的钢铁森林，日本商业要在竞争中得以发展，就必须一边满足消费者易物的交换需求，一边满足他们向往自由放松的精神需求。为消费者提供一抹绿洲、一个在工作之余得以小憩的花园，已经成为日本商业的基础配备。

而Newoman、G-SIX、Grand Tree不仅仅为人们提供了一处休闲的屋顶绿洲，更用天空中的无限空间为人们创造了一个连接彼此的纽带，一个承载无限情感的社交场所。

“梅子金黄杏子肥，麦花雪白菜花稀。日长篱落无人过，惟有蜻蜓蛱蝶飞”。NeWoman用朴素的田园时光为人们的繁忙生活增添了一抹惬意。在项目7层的屋顶农场，每个人都可以认领一块属于自己的菜地。周末，你可以与朋友一起学习种植的知识，在泥土的芬芳中分享生活工作的趣事，比起其他社交场所，屋顶农场的绿色让社交更加悠闲，更加自然。这种绿色与生活的结合，人与自然的融合让繁忙中友人间的田园回忆被增添了些许暖意，情感在丝丝温暖中得以流淌。

当然，你还可以带着家人，体验“春种一粒粟，秋收万颗子”的劳作乐趣，让孩子感受收获喜悦的同时，看到背后“粒粒皆辛苦”的汗水。周末的亲子时光的被田园化，教育的意义被无形传递，比起游乐中心，这样的亲子时光是不是更有意义？

而在Grand Tree，屋顶花园被游乐园取代，成为了小朋友们嬉戏与妈妈们交流的活动场所。

Grand Tree通过一系列游乐设施的设计，将屋顶打造成为一个孩子玩耍的乐园，吸引了项目周边很多家庭的到访。

孩子们用童贞建立友情，妈妈们用“孩子建立交集，从接触到认识，从相识到熟识，妈妈们曾经因为“孩子”被缩小的社交圈在这里被延展，新的社交与朋友被融入生活，社交重新赋予“主妇”生活以活力与快乐。Grand Tree用屋顶的乐园为孩子们与妈妈们带来了无限乐趣。

除了友情与亲情，还有一种社交的关系叫“爱情”。星空、夜色、东京塔、阑珊灯火，所有与浪漫相关的词汇被G-SIX融入了13层的屋顶花园。

如果说白天的这里是休息的场所，那么晚上的这里则是一个恋爱的圣地。在靡靡灯火的点缀下，在遥遥星空的微光下，看着楼下的灯影摩梭，任何的语言与交流都被赋予了浪漫的色彩，此时，爱情在这里的生根发芽是多么的恰如其分。

人多地稀的生存现状让东京商业不得不向天空要面积，屋顶的一抹绿色于不经意间成为人们社交情感的承接地。有限的空间承接了无限的情感注入，空中的社交文化于自然间成就了人与人，人与绿色的空间对话。

自然价值的*化

亲水商业的公共空间

有人说，因地制宜是一座建筑的灵魂。在东京这个弹丸之地，虽然很多商业中心受限于面积的制约，但因地制宜的商业规划与设计，依旧让很多商业演绎出了别样精彩。

三井不动产作为丰州LALAPORT的开发商，充分发挥地块的临海优势，为丰州人们打造了一处亲水的休闲场所。

地块的亲水价值被水上巴士，户外广场甚至建筑造型一一实现。

建筑与海洋的互动

156,000平米的丰州LALAPORT，沿海而建，面向东京湾，场地原是一个造船厂，两个旧码头的回收再利用促使了该项目的诞生。项目外檐延续造船厂浓厚的工业风，整体设计呈现出仓储式现代工业风的建筑风格。

为了实现建筑与海洋的互动，也为了尽可能的保留历史遗迹，项目被设计为船与码头的建筑外形。South Port, North Port, Center Port三个码头以及四座船型的商业建筑组成了LALAPORT。

临海的户外广场是填海而建，设计师以场地的蓝色色调及其间的景观小品（珊瑚状的白色泡沫等）寓意海洋。码头，船，户外广场，建立起了商业与海的建筑理念连接。

海上的往来之路

座拥东京湾的临海优势，LALAPORT利用水上交通实现了北至浅草，南至台场的纵向交通连接。对比陆路交通，水上的纵向连接，在时间方面占据了很大优势，优化了人们的出行时间，也拓展了项目的可达性。

此外，LALAPORT作为丰州的家庭型购物中心，水上巴士的有效利用，将地理上的辐射范围由3-5公里，延伸至5-10公里，交通价值的*化优势被显现，客群被更广度挖掘。

人流的亲海导向

LALAPORT分为南北两个场馆，南馆一二层为健身房与生活超市，楼上是停车场。北馆是主要的商业场所，零售餐饮等业态均聚集于此。

南北两馆之间的道路是项目毗邻的*主干道路及主入口所在，加之南馆的业态均为自带流量的主力业态。那么如何实现由南到北的客流导入则成为LALAPORT要面临的首要问题。

此时，亲水的优势再次被极致发挥。LALAPORT在户外广场打造了诸多“吸客神器”，以此成功完成客流由南至北的导入。户外广场作为核心驱动力，源源不断的吸引客流由北区经过，*化实现北馆的到访率及曝光度，并以带动消费。

户外广场上经常有日本少女团体演出的下沉舞台

小型犬只的宠物公园

儿童户外溜冰场

自带海景的户外就餐区、休闲广场、沿海的小火车，处处以海景为主题的场景设施，有效落地了景观价值的*化应用。

户外用餐区

海边广场

小火车

此外，户外广场也被塑造成为周边社区的休闲中心，共享单车与接驳巴士的应用，实现了广场与周边社区的无缝对接。

周末，你可以在户外广场享受面朝大海春暖花开的休闲时光。试想一下，当徐徐的海风拂面，空中海鸥的啼鸣低吟不时掠过耳边，遥望着远方的海天一线，手中咖啡的温度是否可以温暖你疲惫的心灵，那一抹蓝色是否可以慰藉你劳累的灵魂？

东京湾，世界第三大湾区，经济的无比发达成就了商业的空前繁荣。LALAPORT借助湾区的亲水优势，用“水”滋养自身商业，孕育无限繁荣。

同时，亲水空间-户外广场的打造，也让LALAPORT化身为区域的公共空间，既服务于商业，也服务于社区。东京商业为我们演绎了商业与公共空间的华丽转换，并让“亲水”成为了这一转换的纽带，实现了地理价值的极致化应用。

历史价值的*化

城市更新空间的有限和无限

对于高度城市化的日本，拆除是进化中不可避免的牺牲。但对于很多百年建筑，日本采取 “让房屋再生”的改造措施取代建筑的拆除重建。于是，很多历史悠久的古老建筑被得以保留并被赋予新的功能。东京作为日本的首都，成为了一个在改造中发展的城市。

1915年的东京车站

2019年的东京车站

东京车站作为东京*重要的文化财产，经历了两次大地震以及第二次世界大战的洗礼，使其丧失了漂亮的圆形拱顶。在经历数十年的不断修复与改造后，哥特式对称形式的老建筑被细心重现，红砖与花岗岩堆砌出磅礴气势，将安妮女王风格强调屋顶变化、门窗装饰细节的“辰野式”建筑展露无遗，车站建筑的复原对新旧世代的东京人来说都别具意义。

在东京车站楼上的空间各有一个“有限”与“无限”的空间再生。所谓“有限”的部分，是车站启用的第二年，1915年开业的东京车站酒店经过几番休整休业后，终于在2012年以酒店的形式再现，并以建筑再生的方法来延续对古迹的保存热度，为酒店入住者提供一断与众不同的宿泊经验与视觉穿越之旅。

另外，在车站南翼的2楼，还有近百年历史的京都老牌和果子铺-虎屋，在复原后的东京车站里喝茶、吃和果子，给人以丰富的五感体验。

现在的东京车站不仅可以作为传承历史或记录岁月的文化空间，还提供了满足衣食住行等的实用生活机能，与时俱进，更加贴近人们的生活。

另一个“无限”的空间则是指复原计划中的“空中权交换”制度。这个制度规定将3楼以上的空中空间让渡给其他建筑。“丸の内”区域的新丸大楼与东京大楼购得了这个“上空建筑权”，令车站得以获得充足的修复与改造费用的同时，也丰富了车站的无限风景。

试想一下，当你面对满目被历史厚重感浸透的红砖墙，遥望两侧优美弧线勾勒出的拱形屋顶。缓缓走进其中，仰望浅黄壁面与穹顶精美的动物浮雕，感受光影照在身上的斑驳，耳边依稀回映着隆隆的汽笛声，恍惚间百年前的大正时期又重现眼前。这是东京历史建筑独特的给予，是古老历史在改造中的重生。

东京以“让房屋再生“计划取代大面积的拆除，旨在对传统与文化的保留。事实上，不仅仅在东京，在巴黎，在罗马，你随处都能遇见一幢幢焕发新鲜活力的古老建筑。历史是一个民族的根基，也是每个人的根本，而商业的根本是人。

故宫IP的兴起，国牌的出走国际，无一不代表着国人对历史以及文化传统的追捧与珍视。历史与文化传统被推向前所未有的高度，商业作为人们生活与精神的承载地，与时俱进的契合人们的精神需求是生存的根本。因此，当老建筑遇见商业，如何让商业承载历史的价值、让老建筑在商业中*化的发挥他的历史价值，将成为未来国内商业的必修课。

时代价值的*化

现代与传统的融合之美

东京，是个充满融合的都市，当你漫步于现代化气息包围的商业街区，或许一个转弯你就会遇见一幢古香古色的日式传统建筑；当你感叹银座街区的时尚与繁华，或许下一秒映入眼帘的就是一位衣着和服的貌美女士。现代与传统时刻交融的东京总是在不经意间冲击你的视觉与思想。

G-SIX作为银座*新开业的商业中心，以其现代与传统相融的建筑风格，为银座带来了一丝融合的色彩。

G-SIX的外部设计出自日本国宝级设计师谷口吉生之手。他在设计G-SIX时，采用了符合银座气质的现代主义建筑风格的玻璃幕墙，但在细节上他加入了一些日式传统文化的元素-屋檐与暖帘，让建筑在现代与传统的冲击下展现出融合的美。

G-SIX上层部分是统一的日式屋檐设计，而下层外观则是垂直拼接六个品牌的门店设计，意在突显暖帘这一风格。

走进G-SIX内部，日式自然的元色与柔和的灯光亮度，让一阵阵舒适与安静的氛围铺面而来。如同G-SIX的外部设计，商场内部设计也时刻注意现代与传统的交融。

漫步其中，你会发现店铺的牌子并不是一字排开，而是分布的错落有致，让人在逛街的同时还能保持一份好奇心，带着未知与下一家店铺相遇。这样的小巷狭路风格，是为了保持银座旧时街道的特色，现代又不失传统。

而充满3D现代科技感的电梯厅与具有传统文化元素“竹子”的墙面设计，以及现代化镜面上的传统画卷，无一不让人感受到现代与传统的对比冲击。

G-SIX在银座这个现代商业的中心，用设计为我们带来了一场现代与传统的交错相会，同时这种充满冲突而又不显突兀的融合，也令G-SIX即便置身于银座的喧闹与人潮拥挤，也依旧不失那份独有的静谧与交融的美感。

现代与传统的冲击是发展中不变的主题，东京商业向我们展示了如何通过建筑的融合之美成就自身独有的商业魅力。

东京商业在夹缝的生存探索中，用“以小化大”的设计实现了商业的*化价值体现：是设计让店铺形象化身吸客利器、让地理优势升华商业功能，同样是设计让历史价值赋能产品特色、让公共交通助推商业前行，依旧是设计让广袤天空成为社交对话的空间，让建筑的融合之美成就商业独有魅力，让细节设计于无形中传递人性的尊重与关爱。

交通价值的*化

商业渗透车站内外每个角落

在轨道交通发展极为成熟的日本，地下商业街可谓是异彩纷呈。1987年3月底，经营全国铁路线路的JR公司，其非运输收入为2,223亿日元。到2017年3月底，这项收入已经增至为21479亿日元，20年内商业收入增加为原先的10倍，可见日本车站商业的迅猛发展之速。

如今，日本车站已经成为一个个有特色又人气满满的商业中心。东京站一番街作为东京车站商业的代表，围绕动漫的核心，以120家品类丰富的店铺服务车站的往来人群。

一番街位于东京站八重洲的东海道新干线区域的B1到北部2层，经营品类主要以动漫周边为主，另外还包括西点，小吃，时尚服饰以及餐饮等。

同是东京站的商业街，1965年开业的八重洲地下商业街则更具生活气息。除了餐饮与时尚服饰，八重洲地下商业街还拥有近50家生活服务类店铺，包括诊所、邮局、生活杂货、药妆店等。

在百年的八重洲商业街，共享会议室这种新兴业态的引入向人们证明了八重洲“人老心不老”的商业活力。项目在B2层设置了共享会议室，会议室的规模从6人-36人不等，房间的大小还可以根据需要灵活组合。

此外，八重洲商业街还十分注意商业与艺术的结合。在八重洲画廊，会定期举办绘画、书法、雕刻、工艺美术、花道以及茶道的各类艺术展，让艺术感染商业，渲染生活。

同样是位于东京站，一番街以动漫点缀商业的精彩，而八重洲则偏重于生活服务，同样的客流被不同特色引流，同质化被有效规避。日本地铁商业街作为TOD商业模式*基本的实践，成就了以公共交通为导向的商业发展与文化、教育生活等的“混和用途”，实现了公共交通的*化价值。

随着中国一二线城市人口的不断导入，TOD的商业模式不断被应用，公共交通的价值通过商业得以实现，商业因为交通得以存活，二者相辅相成。但如何通过自身特色演绎出商业的别样风格，有效规避商业的同质化，是国内TOD商业发展下一步要注意的问题。

人本价值的*化

易物间的人性尊重与关爱

游走于东京的商业中心，你会发现很多室内商业场所的店铺都没有门的设置，一方面这是为了增加商品的展示性，另一方面则按照日本物流之父平直原的解释，这是对人的尊重。

平直原曾引用一句中国古语对日本无门的设计予以阐释：“有朋自远方来，不亦说乎，日本欢迎及尊重每一位来此的客人，我们不会把客人拒之门外”。日本以“无门”表达了对人性的尊重。

同时，日本商业还以贴心的细节设计传达对消费者的无限温暖与关爱。

首先，孩子作为家庭*幼小的呵护，被给予了*重要的关爱。在东京很多商业场所,有专门为孩子设计的，符合小朋友使用高度的儿童就餐区及休闲区。

此外，小朋友专属的卫生间也成为不少商业场所的标配。符合小朋友高度的洗手台及便池表现了对孩子这一幼小人群的关爱与重视。

另外，在一些以家庭人群为定位的购物中心，其对孩子在设计细节上的照顾更加无微不至。比如LALAPORT，商场在儿童类品牌集中的2层以及3层KidZinia儿童体验馆附近的区域，用柔软的地毯取代了地板及地砖的地面设计，旨在防止小朋友发生严重的摔伤。

不同于国内商业单纯用业态与品牌来吸引家庭客群，东京商业同样注重于用细节的设计让家长以及孩子感受到舒适与便捷，尽享商业场所所给予的休闲时光。

东京商业于细微处的设计也同样关注对女性的照顾。随处可见的化妆室满足了日本女性对精致妆容的要求。

当女性升级为母亲，配置齐全的哺乳室对于她们会更为重要。温水洗手池，无刺激成分的洗手液，尿布收纳装置，换尿布台以及哺乳沙发，处处为妈妈们提供暖心的便利。

值得注意的是，日本商业在细节设计方面不仅仅对孩子与女性给予关爱，特殊人群也被商业同样关注。比如商业场所内，大门，休息区，电梯以及卫生间附近，盲道的设计有效照顾了特殊人群的出行需求。而不同高度的直梯按键，则便利轮椅人士的乘梯需求。

日本商业设计无论是从整体还是从细微处，都透露出对人性的尊重与关怀。以人为本的商业设计将建造者对消费者的爱用每一点的便利传递给消费者。

不同于中国，日本实体商业并没有受到电商的严重冲击，固然是电商税有效阻止了电商的大肆扩张，但实体商业从细微设计中传达的爱与尊重，相信也是令消费者拥抱实体商业的原因之一。

商业用设计给予消费者便利，而消费者则通过拥抱实体给予商业*暖心的回报。

结 语

4天的东京暴走之旅，让我们走进了东京，认识了这个繁华都市背后的商业，东京商业设计“以小化大”演绎出的精彩，激荡了我们的思维。

在广袤无垠的中国，我们或许不需要追求设计上“以小化大”的极致化发挥，但如何将自身有利资源充分化为商业价值，是着实需要我们研究的，在城市化的进程中，越来越多的历史价值、交通价值、地块价值甚至空间价值被忽视，也许我们应该重新审视自身商业的长短所在以及他们的价值体现，说不定你会有新的发现……

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