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信心,犹如光中之球,过快地膨胀,球面终于投射上恐惧的阴影。
阳春三月,郑州楼市已悄然回暖,而地处豫西南的人口大市南阳,却冷不丁爆出惊雷,南阳常绿地王被强制“收回”!
似乎,曾经的棚改“腰斩”,三四线楼市凉凉的预言,正在成为现实。
1
“地王之死”
出师未捷身先死。
3月4日,《南阳日报》刊登南阳市自然资源和规划局公告,宣告位于经十路的G2018-17和G2018-18两宗国有建设用地使用权自公告之日起收回,出让合同正式作废!
公告中写到,“南阳市泰亨房地产开发有限公司未按合同约定时间及时缴纳出让价款。经我局多次催缴,截止目前,该公司仍未缴纳合同约定的出让价款。”
个中意味,值得推敲,若不是真无奈,谁会让煮熟的鸭子飞掉?
这则公告也引起了极大关注,毕竟当时“地王”诞生之时,也曾掀起一番风雨。
2018年6月15日,南阳土拍爆出“双料”地王。
当天下午,九家房企鏖战三个多*,激战三百余回合,*终南阳市泰亨房地产开发有限公司(常绿集团)以总价3.42亿元、4.2亿元分别拿下G2018-17、G2018-18,单价超600万一亩,楼面价超4100元一方,溢价率超360%,成为南阳当之无愧的单价、楼面价“双料”地王。
常绿集团一时出尽风头,要知道参与夺地的都是大房企,包括建业、碧桂园、中梁、金科、昌建、K2、雅居乐等。
这两块地,常绿一共花了7.62亿元。
根据测算,项目按照高低配计算高层售价8500元/㎡左右,洋房售价11500元/㎡左右,销售价格基本达到南阳房价峰值。
不难看出,常绿堵的是南阳的未来。
可惜,常绿的高光时刻仅仅延续了9个月。
常绿起家于平顶山,是当地的龙头房企。不少郑州人也应该对它有印象。
2014年,常绿曾挺进郑州,联合大地集团以93%溢价率,总价6.4亿元竞得郑州中原区冉屯南街南、化肥东路东一块约70亩的住宅用地。
当时,恰值20周年,常绿志得意满,踌躇满志,将进军省会郑州作为企业20年的献礼之举。只可惜,后来常绿黯然退出。
大地倒是坚守了下来。这块地就是现在的领创天誉华庭。
2
人口大市与棚改
常绿地王“死去”的背后,似乎折射着三四线楼市的躁动与不安。
南阳市地处豫西南,总人口1010万。
妥妥地人口大市,但另一方面,南阳也是人口净流出大市。
高德地图的《2019年春节出行报告》中,春节返乡过年期间,周口、阜阳、信阳、南阳、商丘、茂名、徐州、南充、宿州、黄冈等十个城市为人口流入*多的城市。
南阳常住人口过千万,但城市净流出人口也高达189.03万人。
2018年中国人均GDP为59660元,南阳人均GDP为35490元,不仅远低于全国平均值,在省内也排名倒数。
但南阳房价并不低,目前房价8000+,高的已破万,相当于环郑郊区板块。
和众多三四线城市一样,南阳房价的上涨,棚改功不可没。
经过各大公众号的普及,大家几乎都知道了,棚改分为两种,一种是货币化安置,俗称赔钱不赔房,第二种是种是房产安置,俗称赔房补少量的装修钱。
政策刚出来的时候,很单纯,拆一补一,拿的是实物补贴。到后来,渐渐演变成了货币化安置,一批又一批的拆迁户手握重金入市,制造了大量的刚需。
于是,从一二线,到三四线,再到十八线,整个中国的房价都涨了个遍,少则200%,多则300%-500%。
南阳房价驶上快车道,也正是从2017年5月“三年棚改攻坚计划”的提出开始。
从2014年的四千块一直窜到2017年的七千块,南阳房价三年时间涨幅为75%,年复合增长率约14%,其中2016年和2017年南阳房价涨幅尤为凶猛。
据南阳市房管局数据显示,中心城区房价从2017年12月的5800元/㎡涨到2018年5月的7300元/㎡,涨幅高达26%。
从2015年以来,全国棚改实际执行的套数一直高于计划套数。2018年,正式迎来棚改高峰。
南阳同样如此。
2018年,南阳全年开工建设棚户改造59个,一共35171套,中心城区棚户改造21个项目,一共21111套。其中中心城区的棚改超50%为货币化安置,并且要求2018年6月底开工率达到90%。
正是这一年,南阳“双料”地王爆出,常绿从一众大佬中拼杀上位。
3
棚改“腰斩”后,三四线何去何从?
然而2019年,情况突然发生了变化。
全国多个省市召开了地方两会和住房工作会议,纷纷下调了新一年的棚改工作目标。棚改也面临着新的变局。
数据显示:
山西从12.52万套下调至3.26万套
河南从50万套下调至15万套
四川从25.5万套下调至15万套
北京从2.36万套下调至1.15万套
安徽从28.18万套下调至21.45万套
西藏从3.5万套下调至1.89万套
通过观察上面这些数据我们可以看出,山西和河南的下调幅度较大,甚至超过了“腰斩”的程度,达到“腿斩”。
而且,除了降低棚改目标的总数以外,对棚改的资金来源也收紧了。
从地方到中央多方明确表示,将减少棚改货币化安置比例,取消对棚改货币化安置的奖励补贴。
其中——
山东首次取消货币化安置奖励,不再鼓励货币化补贴。
江西、广东等强调因地制宜实施棚改货币化安置。
湖南提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚改货币化安置的优惠政策。
……
三四线小城在棚改进程中收益*,如此降幅的棚改目标,对三四线小城的房价来说,无疑是个利空。
南阳呢?
2019年2月15日,河南省保障性安居工程工作领导办公室发布通知,公布了2019年全省第二批棚户区改造项目计划。
全省本年度共下达棚改项目171个,计划新开工安置住房160858套。其中南阳棚改项目共计15个,开工安置房8703套。
重点是,2019年棚改计划中,南阳15个棚改项目全部为辖下县城项目,市区项目为0!
要知道,2018年,南阳中心城区棚改项目计划可是21个。
一年之间,天上地下,差别巨大。
借助棚改起飞的南阳房价,显然已经到了一个阶段高位,虽然不一定跌下来,但停下来歇歇脚已是不争的事实。
这种局面,对于高峰期的“地王”而言,无异于心窝扎刀。“死去”,似乎也只是时势使然。
4
三四线房价再无春天?
目前,全国百城库存已经跌回6年前,去库存已经完成任务,货币化安置完成使命。
无论是一二线城市,还是三四线城市,楼市库存都不再成为问题,如此一来,支撑去库存的种种政策,也没有理由再继续维持。
但就此断定三四线城市凉凉也过于草率,在稳的总方针下,至少短期内(2020年以前)不会凉。
那之后呢?
*多能保持不跌,而且即使不跌,也是有价无市!到*后就是真的出手了,也绝对不会是市价,因为市价根本没人买。
为什么这么判断?
不会大跌,是因为棚改只是收紧,并没有彻底结束,新棚改3年1500万套的目标还没有完全开始呢。
2020年是棚改收官之年,如今全国棚改项目已经完成大半,未来的存量已经没有多少剩余,棚改显然没有半途而废的道理。
简单来说,等着拆迁的朋友还是可以继续,完全没有问题。但是,如果你现在还没有介入的,就不要再介入了!(自住不算)
因为以后,有价无市,难出手!
新棚改3年1500万套的目标看似诱人,然而事实上却仍然留不住人。
中国一线、二线、和三四线城市常住人口的平均增幅来看,人口仍然流向一二线,三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一线城市和二线城市的人口增速。
大城市的虹吸效应,还远没有结束,甚至现在只是开始!
-End-
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