学位逆袭，价格洼地的罗湖当然也有5万翻身到11万的傲娇盘！

上一篇文章，想通过外地炒家，高位站岗罗湖南老破旧高层塔楼的故事，来讲一个道理。讲一个，产业在板块的拉动上，起到关键作用的一个道理。结果，故事一说，引来很多罗湖业主的不满！认为把罗湖的洼地问题，剥地太露骨。人们不能接受，一个性价比这么高的板块、一个泡沫几近绝迹的板块，怎么能说她跑输了大势呢！

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其实，高性价比、居住价值，与投资潜力、资金回报价值，不能划等号。没有泡沫，是民生上的好事；但是，与热钱而言，难免让人失望。而且，蔡屋围、国贸一带的5万的塔楼，真的输了大势。这个客观的存在，我们不能否认

很多人，讲罗湖有产业。产业活力还很劲，虽然产业类型太传统了点。说，不能认为罗湖高科技、互联网产业不突出，就埋没罗湖企业的贡献。确实，原文我也说了，罗湖传统产业是兴旺的。罗湖传统产业的产值，放到其他城市，哪怕是放到长三角、京津塘，都是振奋人心的。但是，放在深圳，就是跑不赢西部、北部的高科技产业。

2018年，中国GDP增速6.6%。2018年，深圳GDP增速7.6%。

深圳跑赢全国平均线，是因为深圳有高科技、互联网、金融、供应链产业。

2018年，深圳4区GDP增速超全市平均水平，其中，龙岗、龙华、坪山GDP增速超10%龙岗GDP增速*，达到11%，深汕特别合作区GDP垫底。值得注意的是，南山GDP增速出现下滑，由2017年的9.1%降至4.5%，降幅*。

罗湖缺乏前端产业，对当地经济的增长是有影响的。

产业经济，与房产价值的关系，是“水涨船高”的关系。

产业经济是水，房产价值是船。

产业好了，人们收入增速快，购买力就强，房产价值自然就高。

这是，顺水行舟的投资策略。

过去买南山、买福田、买龙华，就是买”水漫金山“。

现在买坪山、买龙岗、买龙华，就是买”水漫金山“。

但是，在产业这个因素之外，自然还有其他因素，对房价有所影响。

比如，交通配套，市政建设，增送面积......。

其中，*具有普适规律的是，”教育因素“。

比如说，学位在房价价值模型里的权重，可能会超过产业经济、市政配套对房价的权重。

跟着人性走，买学位房，是不会踏空的。

不要说，经济成长中的国家和地区，学位房一向紧俏。就是美国，学位房的表现也比较优异。过去，我们也写过文章，分析北京、上海、广州、香港的学位房表现都是优异的。

基础教育需求，是刚性需求。

是6个钱袋子（爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈），*乐于合力付出的消费。一个孩子，承接两代人的期望。

学位和教育，是另一个，普适的投资规律。

恰好，学位是罗湖的优势

历数罗湖有逆袭能力的楼盘，一个是学位类型楼盘，一个是”地铁+产业“复合型板块。

前者，以翠竹、黄贝岭为代表；后者，以莲塘为代表。

这2个板块的表现，在深圳一直可圈可点，表现完胜罗湖其他，萎靡不振的区域。

今天，我们主要讲一下，罗湖成交*旺的翠竹、黄贝岭板块。让大家，近距离了解下罗湖学位主力区。这个板块，盛产愉天小区、木头龙、佳兆业金翠园、合正荣悦等话题楼盘、房价*、成交爆款、旧改大盘

罗湖这个板块，在现在深圳人的眼里，是一个“学位区”的概念。老牌名校扎堆，大中小户型齐备，港人买房、租房扎堆，热钱汹涌。不乏连涨15年的概念楼盘，如集学位、旧改与一身的愉天小区。罗湖学位房，其实单价也并不便宜。**的学位对口楼盘，房价也是7、8万起跳，高的冲一冲12万。

只是，罗湖从不乏小户型楼盘；小户型学位房，2、3百万的总价，导致罗湖学位房总价门槛，几近全市*。

拔尖儿的*，准关外房价的小户型学位房，让罗湖不那么高处不胜寒。

比如说，今天打开中介网站，上面的合正荣悦的房价还是能让人虎躯一震的：

尼玛，赤果果的豪宅啊！动辄千万级门槛！

上图所贴的合正荣悦，2015年还在挂5万多，现在*标价已突破11万。这个楼盘，从2015年到2018年的走势，真的是一枝独秀。客观说，走势比福田、南山70%的楼盘的表现还好一点。

2015年9月以后，南山前海的房价几乎停滞。

但是，罗湖黄贝岭的合正荣悦却还在拉动。从5、6万，走到现在的11万。

表现，也是喜人的。

合正荣悦，是一个2013年左右入伙的楼盘。与深圳而言，算是个次新盘了。作为罗湖近年标杠性的新豪宅，合正荣悦开盘价可真不低。2012年售价号称3万多，实际成交很多都在3万左右。2013年二期新盘售价开盘价3.6万了，大户型也是600万了。比福田豪宅区香蜜湖的4万略低，比南山后海的3万稍高。比布吉、龙华的2万房价，那就高太多了。2015年，合正荣悦二手房卖5万多。

综合看，2012-2015年，合正荣悦的涨幅就真没有南山前海、龙华北站多。

（2012年，合正荣悦1期的房价）

（2013年，合正荣悦2期的房价）

（2013年夏季，深圳新房楼市概况）

但，时间线拉长到2019年，合正荣悦的房价，就被带动到深圳主流学位房次新房的价格了。平均8.5-12万的挂牌价，跟南山明星华润城的挂牌价差不多。虽然比不上深圳湾、香蜜湖的高山仰止，但是合正荣悦套均千万的门槛，与深圳人来说，算是豪宅的基础门槛。

2015年5万，2018年10万，2019年12万。

2016以后的合正荣悦，一路向上。几近翻番。

分析合正荣悦2016年以后的向上趋势，主要原因是：

1、楼盘新，入伙没几年，算是新房。罗湖近年，急缺高素质大户型新盘。

2、户型实用率、赠送率还不错，比2015年以后开盘的市区新房，实用率高。

3、小区规模大、园林高档，衬地上豪宅的定位，具有明确吸引力。

4、自带口碑名校翠竹*之外，文锦*被纳入”翠园教育集团“成为一大加分项。

本来，合正荣悦*的然并卵，是文锦*。原来的文锦*非名校，让家长心生徘徊。所以，2016年以前，合正荣悦没什么行情

但是，2017年后，文锦*被纳入了翠园*教育集团。挂钩上了1.5梯队的好*。考虑到合正荣悦的生源素质，在罗湖算是排前的。那么，其中成绩不错的孩子，是比较可能选拔入翠园本部。就算入不了本部，也可能会纳入文锦*的重点班。这个重点班，很可能会被翠园集团，挂钩督导。

这就使得，家长没什么后顾之忧了。

心仪罗湖教育的，或罗湖本地壕，就敢放心置入合正荣悦了。

所以，合正荣悦在2016年以后，以非常低调的态度，一跃成为，罗湖豪宅的标杆。逐步达成了，深圳主流学位房的价位档次。

学位，促进了合正荣悦的逆袭；护航着，翠竹-黄贝岭的行情。

基础教育需求，是刚性需求。

是6个钱袋子（爷爷奶奶、外公外婆、爸爸妈妈），*乐于合力付出的消费。一个孩子，承接两代人的期望。

学位和教育，是另一个，普适的投资规律。

这是，你应该记取的道理！

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