2019必将肉搏的管南，盘大量多，会有惊喜吗？

前段时间，泰辰行对郑州今年的预推量做了一个大致统计：

预推量比较大的区域主要集中在郊区，毕竟主城区土地供应本就少。

但颇令人意外的是管城区，竟然也多达149万方。在主城区内，仅次于惠济区，比关注度极高的常西湖新区多多了，整个中原区也只有95万方。

管城的楼盘大部分集中在管南片区。

本以为，“管南三雄”进入清盘收尾阶段后，郑州刚需就要失去这片“刚需福地”了，没想到今年又是巨量推售。

不知道，从“三雄”分天下到群雄争霸，管南今年又会给购房者怎样的惊喜？

1

区域属性

提起管南，你会想到什么？网红板块？刚需集中营？管南三巨头？

的确，管南就如同它身上的标签一样，优点和缺点都很明显。

优点

1.和主城零距离

管南和主城一路之隔，中间无任何断裂带，自然承接主城区外溢。相比白沙、滨河等新区，管南外溢能力更强。

位于城市发展南北主轴上，能够享受更多城市政策和资源上的“照顾”。

2.未来通勤便利

南三环快速路，尤其是地铁2号线通车带来了极大的交通便利。

此外，区域内还有正在建设中的地铁4号线，规划中的地铁12号线、14号线、16号线。

加上今年即将通车的5号线，多条地铁串联之下，足以让管南成为包括新郑在内大南区与城心交互主要着力点。

3.房价也挺友好

2017年以来，管南价格持续稳定在1万4左右。在四环都卖到一万二三的当下，管南颇具优势。

而且管南价格坚挺，对比绿博、滨河、南龙湖等片区，十分“难得”。

4.小李庄车站

2018年年底小李庄车站顺利落位，有第2个“郑州站”之称的小李庄车将分流郑州站所有普运列车。

这又是打给管南的一剂鸡血。

缺点

1.教育资源薄弱

管城不像中原、金水，拥有优质的教育资源。

虽然还有几所知名的*，如创新街*、东关*等，但说到*和*，管城就是实打实的教育洼地。

2.道路基础很差

管南的道路或许是全郑州“*差”的区域，路面坑洼，高低不平。

整个片区，很少有正南正北的路，要么歪七八扭拐来拐去，要么直接断了头，比如紫荆山路南段。

3.商业配套很少

管城区的商业主要集中在二七商圈，管南几乎是商业空白。

好在，美景龙堂万科广场去年已开业。还有多个新楼盘也规划了大量商业，如鑫苑国际新城、永威城、融创城、九鼎公馆。

总体而言，管南硬件、软件各方面都比较均衡，是主城区内*符合刚需置业需求的一个区域。

2

新老更替

如果细致分析，管南楼市会呈现以下特点：

1.购房群体庞大，且高素质高消费能力。因为离城市商务中心东区很近，白领精英们很多涌向了管南。

2.在建项目都是超级大盘，几乎没有低于千亩的，鑫苑、绿都、永威、正商、富田、融创都是重兵驻扎。

3.各楼盘均有各自亮点。永威城的精细化品质，成为管南*个高层单价突破14000的项目。

双地铁盘鑫苑国际新城占位*，体量*，每次开盘都是接近售罄。

富田城的总体量万亩，产品是九鼎世家升级版，配套更是超级齐全。

融创城立足改善，容积率3以下，*小户型93平米，价格上也一向给人惊喜。

4.管南购房者中，一是年轻人多，二是新郑州人多，活力盎然。

这几年，管南区域内一直持续着三足鼎立状态：鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城，这三个千亩大盘撑起了整个管南市场。

经过三年左右的消化，目前“管南三雄”都已经接近项目后期。

永威城目前在售的是五期，大约还剩200多套住宅，面积89到140平米，未来主要是商业和公寓。

“神盘”绿都澜湾六期接近清盘。这是管南人气*的楼盘之一，加上创新街*和八中的教育优势，关注高很高，可惜六期已是*后货量。

正商中州城也只有公寓在售。

难道，购房者要“失去”管南这片“刚需福地”了？

并不是。管南今年仍旧是盘大量多，巨量供应。

3

货量在哪？

管南今年预推的149万方货量都在哪？

去年，融创城试水首开的一栋洋房清盘。

今年，富田城九鼎公馆成新晋网红盘。首开预计推售700+套房源，目前排号1800+。

融创和九鼎，是管南目前关注度*的两个纯新盘。

融创城

今年货值：70—90亿

融创在郑州，一直扮演着价格屠夫角色，所到之地价格除融创壹号院这种顶豪外，其余项目价格定位皆刀刀见血，快速收割市场。

管南项目融创城同样如此，去年年底首开的一期洋房，15000元/㎡—16000元/㎡，虽然毛坯交付，但是相比14000元/㎡的高层，仍然更具性价比。

4月份，融创城还会推出100多套洋房。

高层产品则要等到5月份，按照融创紧贴备案价的一贯做法，说不定会有惊喜。

融创城是管南目前*偏改善的项目，容积率2.98，户型93平米起步，其余有118、136、142平米户型。

富田九鼎公馆

今年货值：约40亿。

新晋网红盘。

富田城的开发商振兴集团，在郑州比较低调。

经开区的九鼎世家做得挺不错，用材以及绿化还算讲究，随处能见的高成本植物、进口材料、社区wife、雾森系统，市场反应很好。

九鼎公馆是富田城的一期，也是九鼎世家的升级产品，占据地铁4号线站点位置，位置不错。

此外九鼎公馆属于标准的地铁盘，4条地铁线，3地铁口加持。在建4号线星火路站，地下直接连通商业与小区内部的停车场，住宅车库与地铁无缝链接，在郑州尚属首例。

至于价格，据说售价会在1.5万元左右。

虽是毛坯交付，但水电走好，开关装好，后期若无特殊要求，业主不需要二次施工，算是“精装毛坯”。

除了这两纯新盘，几个在售的老盘货值也不少。

盛澳金尊府，今年货值约20亿。

目前在推的是小高层12号楼和7号楼洋房，以及之前剩余的部分产品。

金尊府去年售价1.5万+/平米。说实话，这个价格是很有性价比的，无论楼盘调性，还是周边配套，金尊府都是管南难得一见的改善盘。

项目还是双地铁盘，又引进了创新街*，*也在谈，据说接触的也是名校。

据说，今年备案价已经上调，涨价是铁板钉钉的事了。

鑫苑国际新城，今年货值约30亿。

位置真的很好，双地铁，三环内。

今年主要是卖四期的住宅尾货，以及公寓产品。

精装公寓35—40平米，价格1.1万左右。还有一栋住宅性质的公寓，77—100平米，4梯11户，双气，价格约1.4万。

永威城，在售五期，剩200多套住宅。

五期澜溪庭南临南水北调运河，西侧临郑新公路，环境和出行都较为便利，主力户型为90-130的三房；规划上还有六期滟澜庭尚未入市，地块不大，产品力还不错，产品依旧是刚需+微刚改。

4

总结

此外，管南还有碧桂园、康桥、名门、豫发地块，均为大盘，目前信息尚未过多释放。

▲ 管南部分楼盘分布

2019年的管南，将从过去的三雄并立，进入群雄争霸的时代。

还有一个明显变化是，管南正在努力摆脱“刚需聚集地”的帽子，如融创城和九鼎世家都在向着改善靠拢。

总体来看：

首次置业的刚需，建议关注九鼎公馆和鑫苑国际新城。

前者为大盘首开，价格肯定是*有诚意的。后者位置好，交通方面，周边配套也慢慢起来了。

刚改、改善建议关注金尊府和融创城。

前者三环内，临地铁5号线，项目本身调性很高，对标的是北龙湖豪宅。后者纯新盘，十八里河旁，环境好，加上融创紧贴备案价的做法，很可能有惊喜。

永威城也值得关注，毕竟永威的品牌和产品精细化已深入人心，只不过，去年*维权的阴影，让很多人心生余悸，不过从一二期交房来看，永威城的管理和物业水准也是一流水准，该项目在管南竞争力依然很强。

还有人说绿地公园城也不错。

但个人不是很推荐，一是远，四环是个天然的心理屏障；

二是不便宜，高层带装修均价13800—14000元；

三是开发商一般，绿地做写字楼还行，住宅嘛只能说很一般；

四是紧邻小李庄火车站，火车站旁边怎么可能宜居呢？

无论怎样，2019年的管南必将短兵相接贴身肉搏，究竟谁能笑傲江湖？现在还很难说。

但是，对购房者来说，这可能会是惊喜不断的一年。

-End-

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