郑州降价楼盘盘点，楼市回暖前*后的福利你抓住了吗？

来源：言之有屋发布时间：2019-03-07 00:00:00

2019年也许是楼市的分水岭。

去年年底，很多房企大佬都说2019年的楼市不容乐观，至少上半年会一直持续低迷。不曾想，开年之后“楼市回春”、“房价回暖”、“持续上涨”的标题和地方实例刷爆了大部分自媒体平台和置业顾问的朋友圈。

合肥、南京、杭州等地刮起了阵阵涨价风，再配合以下截图，使这场看似骤然升温的“房价全面涨幅”刺激着每一位持票观望的购房者，让其毛骨悚然、坐立不安，甚至引起了民众对“房价触底反弹”的恐慌心理，每天都奔走于各项目之间。

很多处于观望的购房者，后台发来大量留言，询问郑州房地产是否会趁着这波“全国涨价潮”进行新一轮的上涨，真的如置业顾问所说迎来了房地产的春天？

其实，对于一些市场调整到位的核心城市，比如南京、杭州、合肥等其房地产市场皆有转暖的迹象。不过就目前而言，郑州还未受到“全国涨价”的波及，并且个别区域、个别楼盘纷纷降价，出现了倒春寒的现象。

郑州北区突现大范围降价潮

如同去年绿博打响郑州远郊降价*枪，今年郑州北区的降价也格外引人注目。

前几天有粉丝留言说到，计划本周开盘的融创中原宸院毛坯价格有所下降，为何在房地产畅销的金三银四期间融创率先降价销售，是否预示着郑州要降价？

其实这次郑州北区降价的不止融创中原宸院，其周边项目早在3月到来前就已纷纷降价。

锦艺金水湾

项目位于金水区文化路与贾鲁河交汇处两岸，周边交通还有未来规划的地铁7号线，交通比较便利，并且与贾鲁河一路之隔，未来环境优越，周边配套逐渐完善，开盘均价16000。

锦艺有三宝，商业、*、户型好。凭借着三板斧，锦艺在之前可谓如日中天。可是由于锦艺宣传的郑州一中一改再改，*终确定为金桂*，加之工程质量问题，锦艺金水湾被维权业主推下了神坛，如今沦为人人喊打的地步。

锦艺金水湾在开年后，推出了20套（实际为40套）特价房源，均价12800左右。比之前价格降了2200左右。

推出特价房源的楼栋在A2地块，紧挨安置区，今年6月份交付，准现房。不过有业主爆料，特价房源所在楼栋工程质量较差，出现走道过窄、地板砖铺设不合理、大白墙等装修质量问题。特价房源去化缓慢。

融信江湾城

项目位于沿黄快速路与江山路交会处西，属于荥阳的地界，整体占地约1300亩，分四期开发。融信江湾城凭着低于周边价格——毛坯7500入市，直接在市场下行的郑州远郊撕开了一条口子。

2018年底笔者就融信江湾城涨价事件进行了探盘，在时隔三个月后，该项目的价格依旧保持在7500左右，并没有上涨的趋势。

并且有消息放出，目前售楼部购房优惠力度加大：

项目推出了100多套成本价在7XXX的特价房，并且除了享受5%的*外，还附送万元大礼包。

正商家河家

项目位于开元路与天山路交汇处东北方向，邻靠地铁2号线延长线(建设中)、地铁3号线(在建中)，交通便捷，绿化率在30%以上，容积率2.9。

由于项目推盘量过大、定价高导致去化效果一般，因此从2018年下半年一直走在降价的道路上。

一期首开，高层精装价格14500左右；

年底员工特价房，少量转让费，单价13000左右；

二期即将开盘，高层释放价格毛坯12000左右。

正商河峪洲

正商河峪洲为古荥镇改造项目，位于江山路与沿黄快速路交会处西1000米路南，与北师大教育集团（附中、附小）、惠济区政府签订了三方办学的合同，为项目加分不少。

该项目号称正商3000精装标准的万亩汉风大盘，可作为“北五环”的远郊楼盘，自然也没逃脱降价的噩运，败给了现实。

2018年，二期高层首开，精装价格12000；

2018年年底，推出员工特价房11000；

2019年2月，置业顾问透露二期部分楼栋改毛坯，均价8500左右。

面对正商利用“员工特价房”、“精装变毛坯”的营销手段一而再、再而三地进行变相降价、低价走量，很多之前购买正商项目的购房者欲哭无泪。并且笔者认为在购房者看惯了正商的降价套路后，会使他们观望情绪更加浓厚，希望房价能够一降再降。

除了变相降价外，*分期也成了开发商走量的主要营销手段。据了解融侨、融信、振兴、美景等项目正在根据实际情况进行调整*分期，融侨和融信的项目更是打出低*、总房款5%订房的口号。

惠济区降价的原因

市场横盘、下行风口，*能刺激大家关注度的无非是大幅降价。可为何是惠济区周边项目打响了郑州2019年公开降价的*弹呢？

房价普遍过高，区域项目密集

上风上水，既是惠济区的区域优势，同时也是购房者置业短板——房价太高。惠济区一月份商品房均价仅次于郑东新区、金水区，在15943元，对于纯刚需而言，上车门槛过高，去化情况较差。

2017年间惠济区土拍市场发展迅速，房企对于土地需求量大，政府出让土地多，这也直接造成了区域内楼盘众多，各项目优劣态势不明显，同质化严重。

楼市下行期，购房者购买力腰斩，价格越来越成为购房者要考虑的先决条件。

人口增长，带来的配套压力

郑州一直延续着“城市向东，生活向北”的发展方向，作为郑州早期的别墅群，惠济区以优美的环境，适宜的空气，成为郑州的后花园。这里宜居环境没问题，可问题在于生活配套资源匮乏，特别是*数量和教学质量明显低于郑州其他区域。

人口越多，蛋糕分得就越少。区域人口增长过快使周边居民不能完全享受区域配套所带来的发展红利。目前惠济区内只有两家医院，教育配套也比较匮乏，就目前而言完全不符合惠济区当时规划的33万人口所需。

精装修溢价高，工程质量存在问题

区域内精装标准过高，大致都在3000元左右。即便有的项目所在地段并不是区域内*优质的位置，但是凭借“行业标杆的精装”也会任性地触碰到区域房价的天花板。

就拿去年底开盘的承继万科造房经验的美景麟起城来说。2018年初其二期63㎡小户型均价15000左右，一期精装价格甚至在16400，而三号院毛坯开盘均价14000，去精装变相降价了2400元。

▲某项目精装劣质门

其实笔者之前在惠济区也踩过不少精装楼盘，当问及精装修标准时，置业顾问只强调装修材料的品牌、材质等，对于材料的型号、内部施工、电路布线、上下水管等关乎工程质量的主要问题却避而不谈。

并且该区域美景麟起城、锦艺金水湾、碧源月湖、正商家和家、建业花园里、融创中原宸院等项目相继爆出工程建筑质量问题、精装缩水、私改小区规划、签订霸王条款等多项恶劣事件，对区域楼盘销售造成了不利影响，加之其他区域低价的优势，促使刚需群体外溢，区域成交量有所下降。

郑州楼市或迎回温

虽然部分楼盘为了销售进行降价，但这毕竟只是个别现象，对于大部分楼盘，价格依然稳定。

时间进入三月份，房企期盼的“金三银四”已经到来，作为房地产市场传统的营销节点，许多楼盘都会在这个时候加推或者开盘。

根据*新的情况来看，郑州楼市甚至可能迎来回暖。

房地产市场调控政策微调

房地产发展，和政策息息相关。

在前天（3月5日）的政府工作报告中，关于房地产的信息非常少，但表述变化极大。既没有提房住不炒，也没有提租购并举，更没有讲抑制投机投资性需求，只提到要“促进房地产市场平稳健康发展”。

中央在对房地产进行冷处理，其实就是变相的放松调控，让地方政府有更大的自主权来放手实行一城一策。

可以预测，2019年，楼市回温将成为主流。

积压的购房需求得到释放

随着2018年金九银十的褪色、2019年春节市场冰封，过去近五个月低迷的成交量积压了大量的购房需求。随着春节前后，譬如降准、粤港澳大湾区规划中政府对于都市圈的定义、一部分地方性放开限购等利好消息的纷沓而至，让很多被压抑的购房需求借着今年的“金三银四”得到释放，可以预见这个时刻郑州会出现成交量攀升的情况

至于郑州房价变化的时间，可能会稍许落后与成交量，但也不会太长，或许2019年中旬就会出现上涨的趋势。

总之，积压的购房需求在近期各种不可持续的短期利好刺激下，会在这个“金三银四”集中爆发。

郑州房贷利率松绑

眼看其它城市的利率从当初的上浮30%，一步步回落，而郑州房贷利率依然高居不下，保持全国*的地位。

据了解，郑州首套房方面基本延续了年前的利率政策，但国有四大行利率普遍依旧上浮30%，但有银行已出现房贷利率下调，首套房利率上浮25%，还有一些银行有内部政策如购买理财产品、与特定项目合作可以按照上浮20%办理。