土地大爆发/房地产税/*新房价，这段时间重庆楼市经历了什么？

今天说几个事，关键词是：

卖地行动

*新房价

房地产税

01

卖地

对于*近的土地市场，很多人看不懂。

年后，空港新城土地推荐会，巴南近9000亩31宗地集中亮相，开发商悉数到场！

随后新地块跑步登台。

中央公园1，公告楼面价7107元/㎡

中央公园2，公告楼面价7250元/㎡

中央公园3，公告楼面价7080元/㎡

上桥，公告楼面价6668元/㎡

蔡家1，公告楼面价5500元/㎡

蔡家2，公告楼面价5000元/㎡

西永土主1，公告楼面价5300元/㎡

西永土主2，公告楼面价5583元/㎡

西永1，公告楼面价5108元/㎡

西永2，公告楼面价5108元/㎡

两路，公告楼面价5800元/㎡

空港木耳1，公告楼面价4900元/㎡

空港木耳2，公告楼面价4913元/㎡

李家沱1，公告楼面价3910元/㎡

李家沱2，公告楼面价4600元/㎡

水土1，公告楼面价3886元/㎡

水土2，公告楼面价3950元/㎡

水土3，公告楼面价4212元/㎡

这里面有两个关键词，一是区域与价格，二是供应量。

我们知道，土地价格虽不会必然导致房价上涨，但却潜移默化的代表着市场方向和区域价值。

所以我排了个序，大家就一目了然了。

我们看出了什么？

（1）“真调控”还在继续

这些土地，都是热门或即将热门的区域板块，中央公园、蔡家、西永、李家沱等，你说他二环也好，说他郊区也好，但他们就是未来一段时间重庆楼市的主战场，会持续有热度，也有着各自的区域红利。

其次，从他们的挂牌价看，ZF是想真的卖出去的，价格较去年，基本持平或略低，显得相当“合理”。

很多地还挺优质！

土地上放量，代表着未来1-2年，新房供应量充足，而供求平衡是楼市调控的关键，会平抑大家对未来的预期。

拿热点区域的土地，价格适中，量大，是谓真调控。

（2）土地挂牌价格更有玄机

在ZF心中，已经有了一杆秤。

1）北区热点新兴区域的价值与传统成熟区非热门板块的价值定位到近似水平上。

比如中央公园7000+楼面价，这几块地，在中央公园都不算好位置，但却与上桥周边差不多。

2）木耳的地价比南区成熟区还贵。

木耳已经在3号线北的尽头，大片的公租房，周边工厂较多，但公告地价上已经超过了李家沱。

这一点，作为购房者，真就需要多思虑一下了。

3）西永的机会会不会来？

歌乐山的左侧，蠢蠢欲动已经如箭在弦上。

产业一定要转型，科技创新一定会引领未来，这一点上，整个西部新城机会一定很大。至少，有往后几年的大资金投入，大基建投入，以及市一级层面的产业引进。

我们很多人在公司上班的时候，都曾遇到过这种不解，为什么“说他行，他就行，不行也行”？

思聪初入职场需要磨练磨练时，本金是5亿，孙二代毕业实习的月薪是60000。

这是社会现实。

02

*新房价

我们统计了2019年2月份重庆新公布的新房预售价格数据，其中的规律能反映现实市场。

这里分享给大家。

两江新区

大户型横行！逐步消灭低总价！

在2月份供应量*，两江新区新房，面积多为100-300平这个区间，总价200万以上房源扎堆，*的小户型龙湖昱湖壹号10号楼，但一抢而空。

而中央公园的森林公园，区位优势不大，但凭借产品特色，单价已经去到了18500左右的均价！

江北

新增新房稀缺。

2月只有国美-江天御府和启迪协信科技城两个新盘，启迪协信科技城已于2月20日开盘，房源为套内约97-135㎡洋墅，地址位于寸滩长江大桥北桥头，国美-江天御府新开盘的21栋也是别墅，中大户型，高总价，似乎是江北的趋势。

渝北

渝北区只有一个新盘在2月拿到预售证。

北碚

北碚也将进入竞争红海，阳光城显得很接地气。

大渡口

总价80万级的高层，目前还是大渡口的杀伤力。

大渡口大部分房价在套内1万-1.1 万这个区间，目前大渡口的开发进展还比较缓慢，整个区域工厂，物流公司非常多。

沙坪坝

沙坪坝主要的房源都扎堆在大学城-西永板块，刚需高层价格比较低。

*出名的就是万达城了，小户型多，价格1万出头，低总价，未来一段时间，西永周边的新房将非常多，套内单价12000的高层，15000左右的洋房是主流。

九龙坡

九龙坡2月新增预售只有一个。

距离成熟区稍远的板块，价格保持低位，户型较大，适合这个片区的改善型需求。

南岸

从南岸2月的预售情况看，毫无疑问，茶园，南山，南滨路多面开花，南岸区已经找不到单价低于套内12000元/平的新房了。

巴南

巴南区一直是低价房的代言人，但在2月份的预售情况看，套内在1万附近的新房房源大幅度减少，出现了很多高价的改善型房源。

在巴南也还能找到80平左右，总价100万内的刚需小户型。

而渝中半岛，近30天无新增预售。

同时也证明着渝中已经率先进入了新房十分稀少的局面，是重庆*早进入存量房时代的区域。

从2月新房预售证整体情况看，重庆的板块分化依然相当之大。

北区、渝中、南滨，是高价新房集中地。

巴南、沙区西面、大渡口、九龙坡西面，是低价新房集中地。

03

房地产税

昨天关于房地产税的新闻刷屏朋友圈，这个事，已经吹风很久了，“温水煮青蛙”“逐步习惯”“循序渐进”的让大家慢慢适应。

这个东西，肯定不远了！

我的观点是：房地产税不会降低房价，只会让房价分化。

从世界上有房产持有环节相关税的国家的立法目的看，征收房产税主要目的是为了地产财政收入，而不是为了抑制房价！

以发达国家看，美国有房产税，但美国房价经常经历快速上涨的周期。

美国的房产税其实*后导致的结果是，美国大城市群的房价持续的上涨，而美国一些偏远地方的小城镇廖无人烟，房价如葱，别提收房产税了，让人去住还要给补贴。

这是一个*的例子。

中国也同样地大物博，房产供需关系在不同城市之间都不相同。

对中国而言，房地产税在整个房地产制度体系中是可以起到稳定房价的作用的，但这不是房地产税立法的主要目的。

房产税*后的执行也会根据每个城市不同的时机情况开展，对于一线城市群来说，开始执行房地产税，意味着很可能要放开限购限售等调控，大量的需求会涌入一线城市群，如果你把降低房价的希望寄托在房产税上的时候，你*后一定会明白，这是这么天真幼稚的想法。

反之那些远离一线城市群的城市，未来执行房产税肯定能压制当地的房价，成为一个主力税种用于城市的改善。

我在谈及房地产的时候，基本不谈房地产税，主要原因不外乎：

一是房地产税降不了房价；

二是房产税仅仅是在抓紧完成草案，还会有很多波折；

三是让大家理性思考，不要幻想。