两会定调，威海楼市的小阳春是真的吗

来源：老张侃房帮发布时间：2019-03-07 00:00:00

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正文共2137字

昨日惊蛰，春日惊醒，万物惊喜，威海的楼市也萌动了，买房的朋友走了几家中介售楼处，发现房价涨了，嚣嚣来问，不是说楼市过冬吗，不是说要降价吗？

3月5日，两会的政府报告出台，关于房地产，提到的虽然不多，但基调跟18年相比，有了较大的转变，具体来看一下：

1、棚改

连续提了多年的棚改，今年依然在提，但力度大大减弱。18年的提法是“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”，今年却只用了“继续推进”这样的用词，而且没有给出任何一个数据型指标。

当前，国家已经把棚改的指标下发到了各省，甚至更低的地市，将主导权下放，一方面是棚改的使命即将完成，另一方面则可以看做是“一城一策”政策的一部分，楼市大局一切维稳，若是一刀切，全面叫停，肯定不利于楼市稳定，现在权力下放，各地可以根据自身情况增加或减少棚改计划，决定货币安置实物安置的比例，等于是让各地按照自己的节奏平稳地冷冻起来，而不是一秒速冻。

于威海来说，今年的棚改计划为18783套，虽然跟2018年的29836套相比，差距明显，但整体来看并不显眼（如下图），而且威海今年棚改主要的变动方向是取消了环翠区五个项目的棚改计划，不过列入改造计划的总体数量并没有变。

与收紧棚改相对应的是，报告中提出了“老小区改造”和“加装电梯”。17年3月，《威海市城镇老旧住宅小区综合整治改造细则》发布，《细则》规定，城镇老旧住宅小区综合整治改造范围为城镇建成区中1995年前建成投入使用的住宅小区，17年当年便开工28个项目。威海老旧小区改造，主要的改造方面是建筑物整治、道路和停车场整治、绿化整治、环卫整治、管线整治、公建配套整治等等。

17年3月1日起施行的《威海市居民养老服务保障条例》第十五条规定“鼓励符合条件的多层住宅加装电梯，具体办法由市人民政府制定”根据指导政策，全市率先安装的20部电梯可获电梯总造价40%的补贴”，当年6月古陌小区、观海小区、樱花小区成为首批增设电梯的小区。

这些措施对于提振内需具有一定的作用，另一方面也是彻底断了某些地方的棚改梦。

2、新型城镇化

“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口*，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

新型城镇化是今年*的主题，可以说是今年房地产的风向标。之前，政策说的是坚持在主城安排就业和居住，现在说的是以中心城市引领城市群，就在春节过后不久，国家发改委就提出放开放宽除个别超大城市外的城市*限制，也就是说就业和居住的重心转移到了城市群，相应地房地产的发展方向也会导向这些地方。下面简单说一下城市群这个概念。

以长三角为例，上海是中心城市，杭州、南京、合肥是次一级的中心城市，各自形成自己的都市圈，城市群则是这些都市圈组合而形成的城市结构，它们彼此之间存在着经济、产业上的分工合作。

山东半岛城市群的概念虽然已经提出，但是山东自古以来因为中间高四周低的三棱锥型地势，一直都是百花齐放的发展方式，主要的两大城市济南、青岛虽然经济实力也较强，但是还未能跻身国家中心城市的行列，而且由于泰山这一片山脉的阻隔，这两大都市圈想要合作发展是比较困难的。但是发展模式本就不是华山一条路，找到合适自身的方向才是*重要的。

“抓好农村转移人口*”，这一点从年后以来西安、南宁等城市发布的各种人才引进*政策就能明白，抢人大战还会升级，而且抢人的标准还会降低，有的地方已经不是在抢人才，而是在抢人口。

这方面威海春节之后也出台了《关于进一步推动“千帆计划”企业发展的意见》，经认定入库企业的相关人才将可享受“英才计划”中的“万名大学生聚集计划”优惠政策，即按学历发放每月5000元、2000元和1000元的生活津贴，连续发放3年。

18年，每次开会都会提的“房住不炒”此次会议没有提，有的时候，没有本身就说明了问题。实际上进入19年，宏观调控的声音基本消失，舞台上是地方政府唱主角的“一城一策”，当前多地都在取消限购、限价等，放松调控成了主流，以刺激市场，保增长保就业。

春节后多地楼市出现小阳春，已经可以窥见一个“金三银四”小高潮。威海楼市亦不惶多让，朋友圈里分销的涨价广告随着春风呼呼地长。

分销的信息难免有制造上涨氛围，煽动购房者心理预期的动机，为了获得更准确的信息，老张侃房帮做了市场调查，整体上当前楼市确实比18年下半年好很多，回暖明显，不论是中介还是售楼处，咨询的人数都在增加，各大在售楼盘涨价幅度从200到2000不等，荣成地区的销售情况也呈现上涨趋势，去年还能见到的7000元的楼盘现在已经见不到了，即使价格没有变动的楼盘，议价的空间也变小了，二手房市场地段品质好的楼盘上涨尤其明显，18年底着急出售的房东不但提了价，还不讲价了。

单单只看罗列出来的这些现象，确实会给人一种房价又要涨的感觉，但是只要翻翻往年市场就会明白，正常市场下，上半年的市场行情都比下半年好，得益于各种大会各种利好，GDP一般在第二季度提速，楼市一般从3月份开始升温，这是大氛围烘托的效果。到了下半年，行情的不确定性增加，一般从10月份开始回落。这是每年楼市的整体趋势，并不是19年的个例。

还有更重要的一点是，一城一策的核心是稳定，稳地价、稳房价、稳预期，不能出现暴跌的情况，也绝不会出现大涨的情况。18年下半年威海楼市过冬，很多人便觉得房价会大跌，结果只看到一些促销，跟自己的心理预期相差太远，便深感不解，这完全都是思维误区，所谓的楼市过冬指的是成交量下滑，而不是房价大降，因为此次调控的目的是稳；转入19年，人们对房价的预期冷静下来，但是经济下行压力大，增长、就业的压力都很大，房地产也是产业的一部分，而且是重要部分，若是继续从严调控，强化人们的降价预期，对稳定也是不利的，因此对于各地的放松调控中央并没有禁止，同样的，这些地方微调的目的也是稳，自然房价就不可能大涨。